前三十强，只剩5家民企了

前几天，克而瑞更新了今年1-10月房企销售排行榜。往年这组数据会在朋友圈刷屏，如今阅读量，相当的冷清。

大嘴今早瞄了一眼，内心五味杂陈。

数据显示：TOP100房企权益销售总额17941.6亿元，同比下降11.1%。

总量的概念比较宏大，先放一边，来看另一组数字——

按全口径数据，销售金额前30强里，真正属于民企的只有5家：

滨江，第9名；碧桂园，第20名；龙湖，第22名；邦泰，第24名；大华，第28名。

剩下的25个座次，全部是央企、国企。

全口径榜单里，前10的民企，只活了1家进去：滨江。

权益榜口径中，前10，一个民企都没有。

翻译翻译就是：中国房地产这张牌桌上，民企已经从主力队员，变成了替补席末端的饮水机管理员。

央国企，吃下了四分之三的桌子

再深入研究发现：

TOP100全样本里，央企卖掉9007.8亿，占比50.2%；地方国企再拿走23.8%。

两家合计，74%。

民企19.6%，不足两成。

数据再扩大些，把过去两年都在榜的78家企业拉出来做个同比——

民企销售金额同比下降24.9%，占比从21.7%掉到18.6%。

央企的销售金额同比只降了1.9%，占比反倒从47.9%升到53.8%。

同一张榜、同一批企业、同一个市场：民企少卖了近四分之一，央企几乎原地没动。

所谓行业调整，调到最后，调整的是所有制结构

万科，掉出前十了

还有一个细节，比排名更有信息量。

权益榜口径下，TOP10的门槛，从去年的504.1亿，掉到今年的372.5亿。

同比下滑26.1%，是各梯队里摔得最狠的一道。

全口径榜上，今年挤进前十的民企，只有滨江一家。

那万科呢？

第11名，掉出前十了。

要知道，这可是万科！就算换成权益榜口径，它第10的位次，大概率是克而瑞房企销售榜自诞生以来最低的排位。

当然，如今的万科还能排在这里，靠的不是自己多能打，而是整个头部梯队都在塌方——大家一起往下出溜，它是瘦死的骆驼比马大。

反观塔尖：中海1829.3亿、保利1568亿、华润1251.5亿，前三全是央企。

三家里最弱的华润，也就是今年的"第三名"，比去年1-10月的第三名还高出8.6%。

腰部在塌，塔尖却在往上抬。

民企去哪了？

有人说，民企卖不动，是因为暴雷的暴雷、躺平的躺平，没资格上桌了。

这话只对了一半。

暴雷的固然多，但克而瑞这份数据里还有一层：78家可比企业里，只有21家实现了正增长，占比26.9%。

正增长里，央企占42.9%，民企只占18.2%。

也就是说，就算你还活着、还在卖，作为民企，你翻盘的概率也只有央企的三分之一多一点。

为什么？

拿地，靠信用融资，央企的发债成本民企望尘莫及；

客户，暴雷潮之后，买房人看到民企招牌第一反应是"会不会烂尾"；

市场，增量没了，剩下一城一池的存量厮杀，拼的就是谁耗得起。

资金、信用、耐心，三张牌，民企一张都不占优。

这不是能力问题，是生态位问题

剩下4家，各有各的活法

滨江排第9，是5家里唯一进前十的。它靠的是是把宝全押在一座城：近九成收入来自杭州，吃的是杭州房价这几年撑住的那口气。

碧桂园第20，还在化债的下半场；龙湖第22，靠商业和运营撑着；大华第28，上海的老牌区域房企，魔都是最好的市场。

四家的活法各不相同，但有个共同点：都在收，不在冲。

唯一的例外，是第24名。

邦泰，钱从哪来

邦泰是这5家里，最不像民企的一个。

前些年它连这张榜的边都摸不着，这两年上升速度堪比坐火箭——一半是自己涨，另一半，全靠同行衬托

特别之处在于：非上市，没有公开债，没有美元债，四个乐山出来的创始人合伙持股100%，从2007年干到今天。

就是这么一家"没背景、没靠山"的民企，在全行业收手的土拍市场上，凶得离谱：拿地销售比52.5%，每卖出100块的房子，敢掏52块5再去买地；而拿地金额前十的那批房企，多数只有27%到47%。

一个非上市的民企，比央企还敢花。钱从哪来的？

房企的钱就三块：卖房回款、股权融资、债权融资。后两块能不能拿到，看的是你有没有"凭自己三个字"就能借到钱的资格——评级、负债率、背后是谁。

邦泰没有这个资格：没上市，没有增发；没有公开债，没有评级，外界连它一张资产负债表都看不到；四个创始人100%持股，也没有机构股东输血。

所以它借的每一笔，都得先押上点什么。

抵押，才是它的命门。

公开信息查得到：四川邦泰置业的抵押融资债务合计17.1亿元，出质对象从爱建信托、浙商保理，一路到中行宜宾、凉山分行，再往下是小贷公司——其中重庆厚泽小额贷款一家，就接了六个城市的9笔质押，合计2.34亿。

一个项目更清楚：2025年底成都一宗地，1.5亿开发贷，抵地块、押双方股东各50%股权，四个创始人还签了个人连带担保。地、在建工程、股权、创始人的签字——一层压一层，能押的都押上了。

代价也直接：，比央企发债高一大截；风险只出项目不出公司，抵押物一被处置，某个项目就突然停了；外界还无法证伪，你能看见的只有它举牌的价格。

这套模式最怕时间。8·28新政之后回款周期拉长，"快进快出"还能转多久是个问号；再加上网上能搜到的交付做工、渗漏投诉，也开始多起来。

但大嘴想说的，不是邦泰本身。

它只是这5家里最极端的那一个：能留在前三十强，靠的不是信用，是把抵押这条路走到了极致。

而这条路，正在越走越窄。

大嘴说两句

有人觉得这是好事：国进民退，买房更稳了，烂尾少了。

也有人觉得这不是好事：一个只剩一种声音的市场，产品会越来越像，选择会越来越少。

大嘴不急着站队，只提醒一件事——

滨江、碧桂园、龙湖、邦泰、大华，这五家还在前三十强里硬撑的民企，撑的不是销售，是整个行业最后一丝多元竞争的火种

等这5家也掉出去的那天，你买到的房子，大概率就是央企流水线上的标准件了。

好，还是不好？

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