深观｜580套房付了款，谁来盘活珠光金融城壹号

珠光金融城壹号，580套房付了款，却办不了网签。同一个楼盘，工地上只有一台升降机在运转。

图源：资料图

这个楼盘位于广州国际金融城，项目主体是广州发展汽车城有限公司。2026年10月，其主要负债被初步统计为约101.3亿元，广州市破产管理人协会发布庭外重组意向投资人招募公告。

珠光集团正在推进金融城壹号的盘活。但盘活的第一步，是回答谁来接、怎么接。

一

2020年卖到20万一平，五年后580多套办不了网签

2026年10月29日，广州市破产管理人协会发布庭外重组意向投资人招募公告，招募目标为复工续建、竣备交付、销售盘活及债务化解。公告背后是一个更早的对比：2020年，金融城壹号取得预售证，大平层最高售价一度突破20万元/平方米。五年后，同一批房源中，580多套已付款却无法网签。

珠光集团由朱氏三兄弟中的老三朱庆伊（又名朱庆淞）创办于1996年，是广州最早参与城市更新的房企之一，参与项目20余个，总面积超2000万平方米。2009年，珠光控股借壳南方国际在港交所上市。它的路径与兄长朱孟依的合生创展同源：不追逐公开市场的快周转，以旧改的时间纵深换取资产溢价。金融城壹号是这一逻辑的极致表达。

旧改的利润以流动性为对价。这个对价在上行周期里被资产增值掩盖，在下行周期里则直接暴露为现金流缺口。珠光控股的财务数据呈现陡峭曲线。2024年，收入15.85亿港元，同比减少31.2%；毛利12.09亿港元，同比减少20.9%；归母净亏损34.12亿港元，而2023年同期归母亏损为8.71亿港元。2024年金融资产减值净额约22.5亿港元，2023年为2.5亿港元。到2025年，收入降至13.91亿港元，归母净亏损扩大至61.87亿港元；金融资产减值亏损净额约49.60亿港元。

真正承压的是资产负债表。截至2025年12月31日，珠光控股银行及其他借款152.59亿港元，约99.8%须于一年内或按要求偿还；现金及银行结余约1300万港元，较2024年末的约1700万港元进一步减少；资产负债比率从2024年末的81%升至124%，净资产为负29.37亿港元。核数师立信德豪会计师事务所出具“无法表示意见”，理由是持续经营假设存在重大不确定性。

公开记录中，香港证监会于2022年1月25日公开谴责朱庆淞违反《收购守则》规则26.1下的强制全面要约责任，并施加为期12个月的冷淡对待令；据广东省人社部门公开信息，珠光体系存在欠薪投诉与仲裁案件。

这组数字的结构性含义比数字本身更重要。旧改项目前期需投入巨额资金完成拆迁安置，资金回正周期长；当融资收紧与销售回款下滑同时发生，短期债务与长期资产之间的期限错配便无法靠内部腾挪弥合。广州的旧改还有一层特殊约束：项目往往与村集体、村民临迁费、复建区交付深度绑定，资金链一旦承压，受影响的不只是商品房工地，还有整条回迁安置链条。一个以“慢”为策略的旧改企业，在这一轮周期里被“短”倒逼。金融城壹号卡住的不只是珠光一家，而是一种模式的现金流结构。

二

施工队开进来了，珠光的牌子还挂着

2025年11月，合生创展的施工队和销售团队进入珠光三个核心项目。珠光的牌子还挂着，但操盘的人换了。据羊城晚报引述知情人士，合作模式为“代管代建代售”，并非“全盘收购、接手”，珠光品牌保留。中房报同期报道亦确认，沥滘村改造项目、金融城壹号、云山壹号已在移交中，由合生创展代管代建；中房报报道称，合生创展相关人士表示以公告为准。

代管双方分属朱氏兄弟控制的企业，但合生创展与珠光集团均未就交易动机发布正式说明。把代管放进合生自身的经营坐标，边界清楚得多。合生创展2025年营业额178.51亿港元，同比下降52.82%；公司股权持有人应占亏损117.41亿港元，2024年同期为溢利1.20亿港元；核心利润12.07亿港元，2024年为31.23亿港元；毛利61.58亿港元，毛利率35%。核心利润是合生自行界定的非IFRS指标，指扣除减值亏损、公平值变动等非经常性项目后的净利润，与归母净亏损不可直接等同。核心利润为正，说明存量运营仍在产生现金流；但报表亏损超过117亿港元，意味着资产重估与减值压力正在吞噬账面权益。

关键不在合生“愿不愿意救”，而在“代管”这种安排本身能做什么、不能做什么。管理输出不消耗资本金，资本承接才消耗。合生有能力输出操盘团队、营销能力和品牌管理，但仅以2025年公开财务数据衡量，合生创展以自有资本承接珠光控股152.59亿港元银行及其他借款和金融城壹号约101.3亿元项目负债的余地有限。是否具有承接意愿，合生未公开置评。

在现有安排下，合生获得操盘权与管理收益，珠光保留资产所有权和债务责任。据中房报引述一位知情人士，合生年初已与金融城壹号的最大债权人达成初步重组协议。庭外重组招募投资人这一步，市场消息称拟引入共益债8亿元，该金额未在招募公告中列明。共益债的功能是以优先顺位推动复工和交付，而非承接企业全部历史债务。以共益债优先权进场的投资人，角色是项目盘活者，而非承接全部历史债务的“救场者”。

三

一纸解除函，通过公证送达

2026年10月15日，经沥滘经济联合社社员代表大会表决通过，一纸解除函通过公证送达珠光集团。发函的是广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社。公告理由为珠光集团“长期、持续违约”，造成“项目全面停滞，村民回迁安置工作受阻，集体资产遭受重大损失”，经多次书面催告仍未整改；后续将在政府指导下引入央国企落实改造资金。

这并非合生代管没有发挥作用。合生团队进场后，沥滘融资区商品房地块一度从“珠光海珠新城”更名为“合生海珠新城”，操盘实体已经转移。但沥滘经联社在多次书面催告后仍选择解约，说明其判断依据是项目进展与合同履行情况。当复建区停滞、村民临迁费拖欠成为事实，合作基础便不复存在。

沥滘解约的制度含义，比事件本身更值得注意：它说明市场出清可以在没有“救场者”的情况下推进。解约、引入央国企、重新定价，是一条不依赖原股东自救的出清路径。家族关系可以促成管理输出、可以延缓坠落，但在沥滘案例中，它不足以替代一个项目在市场化出清中对资金、信用和交付能力的硬约束。金融城壹号的庭外重组，走的正是同一条逻辑：不是等一个承接全部历史债务的救援者，而是把项目从债务僵局中拆解出来，让能交付的人交付，让该受偿的债权受偿，让原股东承担剩余损失。

庭外重组与破产重整的制度差别值得区分：庭外重组不进入法院程序，依赖债权人与债务人协商，共益债的优先权需要债权人一致同意或多数决安排；破产重整则由法院主导，有强制批准机制。金融城壹号选择庭外重组，意味着它试图在保留原股东框架的前提下引入增量资金，但这也意味着任何一个关键债权人的异议都可能让程序停滞。这是“等救场者”与“等定价者”之间的制度差别：前者期待有人承接全部，后者接受有人只接走能接的部分。

四

合生报表上，两个数字并排放着

合生创展2025年的报表上，有两个数字并排放着：核心利润12.07亿港元，股东应占亏损117.41亿港元。前者说明存量运营仍在产生现金流，后者说明资产重估与减值压力正在吞噬账面权益。

对合生创展而言，代管珠光项目首先是一道财务算术题，而非仅凭家族关系即可决策的事项。2024年4月，合生创展组建商业、经营、生产三大轻资产管理平台，推行轻重资产双轨运行。代管珠光项目，落在合生轻资产输出的延长线上。

合生创展的经营风格被部分媒体归纳为“高溢价、多囤地、慢周转”，但这一归纳并非朱孟依或合生创展官方发布的经营原则。在上行周期中，这种风格是护城河；在下行周期中，它被重新定价。合生创展2004年成为国内首家销售额破百亿的房企，是“华南五虎”之一；它未走上高杠杆、高负债的扩张道路，公开债务记录保持正常，但“慢”并不免疫周期，只改变承压的方式。珠光控股152.59亿港元的银行及其他借款、金融城壹号约101.3亿元的项目负债、合生创展117.41亿港元的账面亏损，指向同一个事实：当销售流速下降与资产价格重估同时发生，任何曾经审慎的资产负债表都必须接受市场给出的新价格。

五

那台升降机还在转，等来的会是谁

回到金融城壹号。项目还有100多套房源可售，据中房报报道，LOFT公寓均价约5万元/平方米，大平层约9万至14万元/平方米。二期的未售大平层、叠墅、LOFT公寓、写字楼、商铺及车位，以及三期已取得施工许可证的净地，是招募公告中列明的核心资产。资产并非没有价值，但价值被抵押和查封锁住：在建工程随整宗土地一并抵押、查封，大量已售房源处于抵押状态。银行的要求清晰而坚定——完成债务重组，才谈得上涂销抵押、办理网签。

庭外重组招募投资人的程序，正是为了打破这个僵局。但一个愿意走进约101.3亿元债务结构的市场化投资人，不会以“拯救者”的身份到来。他会以共益债优先权人、重组主导方或资产处置者的身份到来，要求折价、优先顺位和对现金流的控制。珠光集团大概率等不来一个承接全部债务的救场者；更可能到来的，是一个以优先权或重组主导权进场的定价者，将项目从僵局中拆解出来，让房子能够交付、让有财产担保债权能够受偿、让原股东承担剩余损失。

对于580多套已付款却迟迟无法网签的业主，这比一个虚幻的“救场者”更值得等待。他们等来的不会是某个骑着白马、承接全部债务的拯救者，而是一套把抵押涂销、网签办理、复工交付逐项拆开的程序。这套程序不浪漫，但它是房子能够交付的现实路径。

回到那台升降机。2026年11月初，它还在转。

路径一旦清晰，项目就有了往前走的可能——580多套房的网签，靠的正是把债务、抵押和交付逐项拆开的程序，而不是某个承接全部的“救场者”。

信源提示

本文部分事实参考《中国房地产报》2026年11月4日报道《负债超100亿元朱氏家族一豪宅项目拟寻“白武士”》，仅引用其披露的事实信息及必要短句，原文版权归该媒体及作者所有。其他事实来源包括：广州市破产管理人协会2026年10月29日庭外重组意向投资人招募公告；珠光控股2024年度业绩公告、2025年中期报告、2025年年报；合生创展2025年度业绩公告；沥滘经济联合社2026年10月公告；羊城晚报2025年11月20日报道；香港证监会2022年1月25日公开谴责公告；广东省人社部门公开信息。