河南
退租时房屋有损坏，押金该怎么扣？自然损耗与人为损坏如何区分？出租人主张房屋受损扣押金，举证责任该由谁承担？一起来看这起房屋租赁合同纠纷，厘清租赁双方权利边界。
（图为AI生成）
案情简介
2022年7月，甲方王某（出租方）与乙方夏某（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定月租金1900元、押金1900元，租期一年；押金用于抵扣乙方应承担的费用、租金及违约赔偿责任，剩余部分应如数返还；因乙方保管不善或不合理使用造成房屋及设施损坏的，由乙方负责维修或赔偿。合同签订后，夏某依约支付租金及押金。合同到期后，夏某腾退房屋并将钥匙放置于物业办公室，双方未共同到场交接。后王某以房屋地面、家具、墙面等存在损坏、其自行维修为由拒绝退还押金，夏某诉至法院，请求判令王某返还押金1900元。
王某辩称，因夏某造成房屋地面、家具、墙面等出现不同程度损坏，其后期自费维修，故不同意退还押金。
法院审理
法院经审理认为，王某与夏某之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。租赁期限届满后，王某尚未返还押金1900元，其拒退理由为夏某造成房屋损坏。夏某作为承租人，在租赁期间对房屋及附属设施设备负有妥善保管、合理使用的义务。将王某提交的交房时照片、视频与退租后接收房屋时的照片、视频进行比对，显示退租时墙面起皮、脱落程度加重，已超出正常使用损耗范围，夏某应承担相应赔偿责任。但王某未能举证证明修复的具体项目及实际支出，损失金额难以准确核算；双方未共同到场验收交接，亦未在退租时固定房屋状况证据。法院结合损坏范围、程度及双方交接情况，依据公平原则酌定扣减1400元，由王某向夏某返还押金500元。判决作出后，双方均服判息诉。
法官说法
在房屋租赁合同关系中，出租人与承租人应当依约享有权利、履行义务。出租人有权收取租金，监督房屋使用情况，租期届满查验房屋；同时负有交付适租房屋、保障房屋正常使用、承担房屋自然损耗维修责任，租赁终止后在抵扣合理费用、损失后返还剩余押金的义务。承租人有权占有、使用房屋，在符合条件时主张押金返还；按期交纳租金及相关费用，合理使用、妥善保管房屋及附属设施，正常使用产生的自然损耗无需赔偿，因保管不善、不合理使用造成非正常损坏的，须承担维修或赔偿责任，租期届满及时腾退房屋并配合交接验收。实践中，房屋租赁押金多用于担保承租人履行合同义务、结清相关费用及赔偿非正常损坏等，出租人不得随意全额扣留。
结合本案而言，押金扣减应以证据能够证明的实际损失为边界。承租人造成超出正常使用损耗的损坏，应承担赔偿责任；但出租人主张从押金中扣除维修费或赔偿金的，须就损坏事实、损坏系承租人使用所致、维修必要性及实际支出承担举证责任。无维修票据、无前后对比影像、无定损依据的单方扣款，难以获得支持。与此同时，退租交接环节的证据固定对双方都至关重要：共同查验、拍照录像、书面确认房屋状况，既是出租人日后主张损失的依据，也是承租人避免“说不清”的保障。本案中，墙面起皮、脱落加重虽已超出正常损耗，承租人应承担相应责任，但出租人未能证明维修项目及实际花费，双方又未共同验收固定证据，故法院未按押金全额扣减，而是结合损坏程度和交接情况，依据公平原则酌定返还金额。这也提示租赁双方：押金不是可以随意全额扣留的“保证金”，扣减须有据；退租交接留痕，才能减少争议。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
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