南京最挤老城区，正悄悄完成一场“空间爆改”

文 | 创客公社 许玉琴

南京主城，最挤的54平方公里——鼓楼区，正在悄悄完成一场“空间爆改”。

老城区里，白云亭菜市场已成为网红图书馆；金智里的汉中门客运站旧址，蜕变为主打医疗大数据的数智健康创新园；颐和路的老洋房里，入驻了占比高达83%的新锐首店。

定淮门1号的十四所旧厂区，江苏首个脑机接口专业特色园区落地，南京大学脑机接口研究院就在里面。再往江边走，下关滨江老码头趸船改成的揽江台上，无人机正给江面货轮“投喂”。

跨度极大，逻辑一致：旧空间腾挪，置换进更高能级的内容。

从公共文化到首店经济，从药品数据、大模型到脑机接口，再到低空经济——这条线，一头连着商贸文旅的底盘，一头探向“十五五”规划的未来产业前沿。

54.18平方公里，不到全市1%的地盘，干出近12%的GDP。18所高校、十余家三甲医院、120多家科研机构、江苏近一半两院院士，全挤在这里。

风口已至。鼓楼腾出空间，给出场景，图的从来不只是引来几个项目。

2026年10月20日，鼓楼区政协专题议政性常委会上，一份调研报告聚焦“苗圃在鼓楼，大树在外区”现象背后的深层根源。

报告也提出了“融合性城市更新”思路：环高校城市更新腾空间、国资高校合建平台绑利益、健全科技成果赋权与尽职免责机制等。说白了，空间、机制、制度，三头一起动。

旧据点爆改“梦空间”

老城区押注“新产业”

从郑和宝船到中国第一条水泥马路，鼓楼这片土地从不缺“开先河”的基因。

八九十年代，汉中门客运站是南京人南来北往的集散地。

闲置了十余年后，如今，已被重新打造成极富现代感的金运LIVE·金智里数智健康创新园；以医疗信息、数智健康为主导，同时导入富士胶片江苏首店等商业配套，做成“8小时商务办公、24小时活力地标”的产商融合空间。

进门处一座造型别具特色的建筑，是昔时锅炉房，现已成为天津大学智能制造团队的研发办公地。

2025年4月落地的集萃祀合，由江苏省产研院和鼓楼区政府联合出资。它是国家级药品行业可信数据空间的唯一合法商业化运营主体，也是国家药监局信息中心唯一场景授权的AI药事服务体系运营方。

集萃祀合打造的“药事知了”，是国内首个获官方登记的药事服务垂域大模型。这套系统已在南京20家试点药店跑出真实数据，未来会在全省、全国铺开。

选择这里的原因很直接：步行十分钟内有9家三甲医院。

2025年8月13日，江苏省委书记信长星调研南京城市工作，就曾走进金智里。他指出，通过城市更新，有利于盘活存量、带动增量，拓展新的发展空间。

往北走，定淮门1号。十四所的老厂区，装的不再是雷达零件，而是脑电信号。2026年5月，全国脑机接口大会在南京举行，会上宣布江苏（南京）脑机智能科技创新园揭牌，南大脑机接口研究院随之落地这片老厂区里。

南大脑机接口研究院2025年由郑海荣院士牵头创立。其孵化的脑语科技，通过植入电极采集神经信号，AI解码成语言，1000个常用单词识别率90%以上，服务的正是霍金、蔡磊那样的失语症群体。慧创医疗、诺尔医疗等头部企业也已入驻。

十四所老厂房依托鼓楼医院和南京脑科医院等三甲医院，正好成为脑机接口的临床前哨，科研孵化、成果转化、产业应用分区落位。空间是旧的，装进去的东西，刚好是新的。

再往西，下关滨江。以前老码头的趸船改造成的观江平台，又多一项功能——无人机起飞点。

长江汇的“汇闪送”平台，2025年8月升级为给航行中的船舶投送。船不停航，船员在手机上点单，无人机靠边缘计算盒锁定移动船舶投送，全程两分钟。南京海事局为此制定了全国首部水上配送交规。趸船变成了低空物流枢纽。

据测算，若每日替代200艘船的靠岸补给，一年就能省下6600吨柴油。

空间爆改的另一条线，是为市民和游客提供触手可及的文化环境。

白云亭的菜市场变成了坡道图书馆。当年运菜的货车坡道还留着，五层通道被改成了贯穿四层的阅览区，暗合“书山有路勤为径”。

颐和路第十一片区的老洋房，入驻了占比83%的首店。之禾、星巴克非遗概念店开在民国建筑里，但外墙的砖一块没换，推开门是现代商业，退一步还是旧时街巷。

映虹桥在长江大桥南堡下面，玻璃桥面悬在金川河入江口上，低头是江水，抬头是钢梁。它连的是滨江绿道断点，把过去走不通的江边串起来了

为什么非要爆改？

答案很朴素：没地了

54.18平方公里的鼓楼，是南京面积最小的主城区。

没有成片的空地可以规划一个“新区”，土地零增量，所有新增的产业空间，都必须从旧空间里榨出来。爆改是空间受限下的被动之举。但被动之中，鼓楼找到了主动逻辑：旧骨架留着，换掉里面装的东西。

但换掉之后装什么，凭什么装得进去？

第一张底牌，是临床场景的密度。金智里周边9家三甲医院，南大研究院和鼓楼医院的“前楼后楼”协同。集萃祀合落到汉中门客运站旧址，依托的就是五台山周边在全国首屈一指的三甲密度。场景长在病房里，不是长在文件里。

第二张底牌，是高校和科研机构的密度。18所高校、120多家科研机构、江苏近一半两院院士，这不是统计数字，是每天发生的校地互动。启航港由中江国际、鼓楼高新区和南大三方合资，校地高频互动沉淀出实体，而不是靠招商招来。

第三张底牌，是央企和总部经济的家底。46家国务院国资委监管央企在鼓楼设立分支机构，中煤江苏公司在这里从南京公司做到江苏总部。朗坤智慧扎根27年，孵化了南京唯一的国家级“双跨”工业互联网平台“苏畅”。鼓楼不是在一张白纸上画画，它有足够厚的产业底座。

如果只盯着旧空间，容易忽略鼓楼另一手准备：为新兴产业建新载体。

中央路339号的南京华贸中心已经开门迎客，世界500强和行业头部企业开始入驻。最值得琢磨的是商场里的“凹凸空间”——近7000平方米公共艺文空间，引进了金陵图书馆首个商场分馆，开业至今办了200多场讲座和社群活动。

清江南路18号的鼓楼创新广场2021年初建成并投入使用。香港理工大学南京技术创新研究院落在A栋17-19层，2026年9月配套创业中心启动时已招募12个科创团队、7家企业注册。

同在创新广场的江苏云知声，2024年9月才注册，2025年就拿下了全国首个省级医保垂直大模型项目。云知声根系在北京，华东总部装的是技术落地的支点。

旧空间腾挪是存量突围，新楼宇建起是增量承接。两条线叠在一起，鼓楼做的事其实一样：把空间备好，看准了往里装。

结语：等一场链式反应

鼓楼走的这条路，放在全国同类城区里看，不算独一份。

杭州拱墅，没拆一栋对着浙大一院的老楼，直接把它改成了生命健康产业园，40多家企业入驻。成都青羊，面对400多栋“租得出去、长不出产业”的老楼，搞“一楼一策”，改完入驻率提到80%、租金涨了40%以上。都没地，都是把存量空间爆改一遍，硬生生腾出新的生长空间。

鼓楼的区别在于，它换的东西更具鼓楼特色——脑机接口、药品数据、低空经济，都是需要特色场景、科研密度、资金、人才等要素持续喂养的赛道，不是纯提供办公楼就能招来的。

鼓楼已经证明自己能腾出空间、能引来人，底层的产业框架也在托着。“1+2+3”体系撑着93.8%的产业底盘，上层叠着人工智能、绿色能源、脑机接口等新赛道。资金、技术、人才、场景、制度等要素，均在集聚发力。

和其他区域比，鼓楼底牌不缺，机制也有。真正的考题是：在54平方公里的物理限制下，怎么让这些爆改出的新空间，发生一场真正的“链式反应”。

盆备好了，土换过了，种子也撒了。大树能不能长出来，留下来，最终连成一片雨林，才是这场“空间爆改”真正的答卷。

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