首开206套、100%自销！这家房企创造「代建奇迹」！

这两年，越来越多手握土地的国资平台，选择把项目交给专业房企代建操盘；但代建项目真正为甲方赋能、兑现业绩结果，并不容易。

最近在江苏徐州，出现了一个代建项目刷新城市纪录、领跑市场的样本。

10月6日，由鼓楼区国企新彭城建全链条托付、美的置业操盘代建的君蘭甲第首开：

10月累计成交超280套，超3.9亿，一举刷新近4年徐州楼市首开销售套数纪录。

要知道在徐州，这几年首开敢开出200套以上房源的项目唯君蘭甲第一家，截止目前，项目成交量相当于是市区月均成交总量。

根据金刚石数据统计，10月君蘭甲第成交金额、套数、面积均位居TOP1，断层式领跑徐州市场，这也是对委托方信任最好的回应。

日前君蘭甲第二批次热势加推，大量此前未能抢到心仪房源的客户早已锁定二批次房源，32套房源一经推出便已去化71%。

而在惊人业绩背后，更亮眼的是这个数字：成交客户100%自访！在渠道渗透极高的徐州，这个项目竟然从头到尾没用分销，完全颠覆想象。

在涛哥看来，这场首开一共颠覆了三重认知：

颠覆了徐州楼市的业绩认知。很多人认为是市场不行，美的置业却证明：客户需求一直都在，缺的只是接得住需求的产品。

颠覆了当下行业的操盘认知。分销占比极高的市场里，不靠中介也能卖爆，操盘的专业度在这里被重新证明。

颠覆了过往传统的开发认知。自操盘项目握着主动权，业绩理应更好；但由美的置业为鼓楼区国企新彭城建代建的君蘭甲第项目，最终却跑赢市场上大多数自操盘项目。

这既是代建方的实力，也体现了委托方新彭城建的眼光与魄力：敢把项目全链条托付给专业团队，并给予充分信任，双方合力成就了这次「代建奇迹」。

复盘这场奇迹，背后是美的置业做对的三件事：产品的超越，场景的诚意，经营的功夫。今天涛哥就带大家逐一拆解。

1

「产品的超越」

把一座城的向往，做成超级实景

在一个需求看似并不旺盛的市场里做出前所未有的业绩，首先靠的是产品。

深耕徐州16载的美的置业深知：徐州人并非没有购买力和换房意愿，缺的是一个冲击力足够强、能真正激活需求的产品。这成了君蘭甲第的出发原点。

1）看见土地背后，藏着的一城改善渴望

项目所在的地块，位于鼓楼区地铁3号线金山桥站旁。在多数开发商眼里，这是典型的偏刚需板块：区域多年没有新盘供应，周边以成熟老社区为主——美的置业看到的是另一层。

他们有别人没有的观察位置：28个项目、超11万业主，常年蝉联徐州房企销售榜首，地块隔壁的美的乐城就是自己开发的热销盘。周边住着谁、对房子有什么不满，他们比谁都清楚。

接手前后，团队又做了超5万份调研问卷，重点触达一墙之隔的乐城老业主，捕捉到一个关键信号：

本片区业主攒了多年财富，改善诉求沉淀已久；他们要的不是“档次更高”的面子，而是配套务实好用的里子。有换房预算，却一直没遇到让他们下决心出手的作品。

别人看到的是一块刚需红海，美的置业看到的是被压抑多年的向往。

2）为六千年徐州，定制独属的审美表达

看懂了人，下个问题是：什么样的产品配得上这份渴望？答案，要回到这座城市的根里去找。

徐州有六千年文明史，人们熟悉它的楚风汉韵，却常忘了与宋的缘分：北宋景祐年间始建的文庙，曾是徐州府的最高学府；九百多年前苏轼在此任知州，筑堤抗洪、建起黄楼。

宋韵，本就刻在这座城市的记忆里——去年项目的案名发布会，就选在文庙前启幕。而市面上的四代宅越做越像，打动不了审美往前走的新一代改善客户。

于是，在与委托方深度沟通后，美的置业决定：做徐州首个纯宋风四代作品。

这是他们在徐州的第27个盘，未来系、云筑系、君兰系平移过来都是稳妥生意，他们偏偏选了最难的路：纯宋风无本可依，须从画作典籍逐一考据，市面上多数“宋风”项目只敢在大门口贴个符号。

君蘭甲第做的是通体宋风：以十幅传世宋画为蓝本，师法《营造法式》，规划“一轴三进七庭十景”，从屋顶形制、窗棂格栅到回廊置石，全社区统一规制。光园林图纸，就改了43版。

为一座城市定制审美，这个产品从立意那天起，就超出了同行一个段位。

3）超2.3万方实景，从外到内的全维兑现

立意再高，客户也不会为效果图买单，君蘭甲第把这套审美全部做成了实景。

实景从红线外就开始了：项目斥资约500万，把大门外约1万方市政用地改造成城市微缩公园，业主出地铁站穿过公园即到家。放眼全国，愿意在红线外下这种重注的，基本只有一线城市顶豪。

社区大门，是宽约39.2米、高约9.5米的官式庑殿顶门楼，铜麒麟镇门、叠水迎宾；门内一尊太湖石配青玉莲花底座，归家第一眼就是一幅宋画。

门楼之后，回家被做成一场层层递进的游园：一进瑞鹤盈门，二进锦鳞跃金，三进山水琴亭。香山帮匠人以榫卯古法1:1复刻的沧浪亭，就立在约1180㎡的中心水院里。

细看全是工艺的硬功夫：600吨原石跑了6个省甄选，锦鲤池池底18660块条纹石全部纯手工铺设。

整个实景展示区约2.3万方，接近项目一半面积，园林、楼栋、公区全部实景呈现，这种规模和完成度，放进上海10万+项目堆里都不落下风。

开盘当天挤满选房现场的人群，给这个决策做了最好的注脚：需求从来都在，一个超越期待的产品，把这座城攒了多年的改善渴望真正激活了。

2

「场景的诚意」

把豪宅级标准，植入产品基本盘

实景能把客户引进门，真正让他们愿意掏钱的，是走进去之后算的那笔账：同样的预算，别处买到普通房子，这里买到一种越级的生活。君蘭甲第用全面的豪宅标准，给客户越级的居住场景。

1）全场景会所：美好的日常，都一件件想在前面

市中心豪宅的底气之一，是楼下的生活。君蘭甲第把这种便捷整个搬了过来：大门口是地铁站和自建约2万方宋风商业，社区里再用一座全场景会所，把日常所需安放在业主楼下。

这座会所长在景观里：环下沉庭院展开，250吨原石堆出山势，健身、阅读，抬眼就是山水。

功能几乎无所不包。地上一层，“邻曲集”便民中心配齐24小时无人超市、自助药柜、快剪理发、健康检测站、宠物洗护、共享工具间，“养力轩”健身房器械比照商业标准；负一层“同乐里”，约7800册藏书的图书馆带独立自习室；儿童游乐室、棋牌室、KTV一应俱全；地库里还藏着洗车房和干洗房。

一天二十四小时的生活所需，这座会所都接得住；这份清单放进上海、深圳的豪宅会所也不逊色，而现在，君蘭甲第的客户就能享受到。

2）全龄架空层：在四栋楼下，满足四种人的渴望

多数项目的架空层，只是摆几组桌椅让业主歇脚。君蘭甲第把中轴四栋楼的架空层逐栋做成主题空间，一栋对应一类家庭成员——

5号楼给孩子：动静分区，动区有攀爬架、篮球机，与户外儿童活动区相连；静区三间教室做封闭处理，连门都用了刷脸的电动移门，省掉孩子刷完脸再推门的动作。

3号楼给女主人：沉浸式下午茶空间，会客厅、沉浸屋加沙龙区，闺蜜小聚、主题沙龙都有去处。

8号楼给爱运动的人：乒乓球、台球、沙壶球配上休闲水吧，下楼就能打球。

13号楼给长者：棋牌桌之外设了信息站，帮不太会用手机的老人获取小区信息；取个快递，顺便看老友下棋。

一家老小，每个人在楼下都有自己的位置。这四个架空层，等于为每种家庭成员单独写了一封情书。

3）前置化运营：生活先开张，交付之前就体验到

场景没有停在展示状态：会所开放当天就进入运营，功能空间都可预约体验；示范区开放那天，就有客户顺路带孩子理了个发。

社群生活也先开展起来：社群品牌“布谷岛”同步落地，双节连开三天宋式游园会，手作课轮番开讲，苏轼诗词大讲堂里老人孩子一起对词。未来社区的节日，提前过上了。

同样的预算，这里买到高一个段位的生活，这才是感动的来源，也是客户下定的真正理由。

3

「经营的功夫」

把委托方的项目，干成标杆作品

这几年，代建是房企转型最拥挤的赛道；接到项目只是开始，干好才是真本事。委托方真正想买的，只有经营结果。

为此，美的置业在君蘭甲第调集设计、产品、工程、成本、营销，组成“立体矩阵团队”，对全周期经营结果负责。

1）定位准：读懂土地潜力，定出超配的产品

代建项目的定位比自有项目更不容错：地是委托方的，定位错了，辜负信任，也很难调整。

所以多数代建方的稳妥做法是保守产品、保守定价：至少不出错，卖不好也可归因于市场。

美的置业偏偏给出非凡的定位：客研已证明改善需求真实存在，那就做高配满配的超配产品，价格定在周边之上数千元，多投的每一分钱靠溢价和流速赚回来。

这笔账的风险可不小：当同行定价都趋于保守，美的置业依然敢坚持自己的定位逻辑，最终市场给出了裁决：贵出数千元，客户依然用抢的。

把定位做准，考验的不只是研究功夫，更是替委托方扛起经营结果的担当。

2）产品精：27轮户型图纸，磨出越级的房子

定位精准，更需要产品力强兑现；公区之外，还有更精细的功夫藏在户型里。

这个项目的户型方案，前后打磨了27轮，磨出来的是这个面积段里少见的改善体验。

建面约143㎡户型做出8米阔绰横厅，而同面积段在售产品普遍在5.5米到7米之间；使用率约107%，可三室可四室，使用面积对标传统三代宅约200㎡，还配约22㎡挑高露台。

建面约118㎡户型同样能打：使用率约103%，南向采光面约10.8米，主卧近19㎡，放在这个面积段相当奢侈。

露台还做了奇偶错层设计：270度转角、约6米挑高，楼下是宋画园林，楼上户户庭院。

把房子当产品一轮一轮磨，是这家脱胎于制造业的房企刻在骨子里的习惯。

3）开发强：高品质准现房，速度与质量双全

今年828新政把“推行现房销售、所见即所得”定成行业新方向；而美的置业不需要转身：新政之前，他们就已在徐州主动推行现房销售战略，君蘭甲第只是又往前推了一步。

首开全部楼栋做到封顶才卖，以准现房入市；约2.3万方展示区全实景呈现，连会所都开放即运营。

更难的是，宋风四代宅并无成熟模板：设计、工程、成本、营销四条线从第一张图绑在一起，把全新产品一次做成。

质量更是敢于被检验：工艺工法样板间直接开放，墙体、管线这些看不见的隐蔽工程全摆在明处；样板间做进实体楼栋，客户走进自己想买的那栋楼，看采光、看层高，亲手验成色。

敢把看不见的地方亮给客户，是对质量最硬气的表态。9月19日示范区开放、10月6日开盘，节点严丝合缝；速度与质量，委托方要的一项不缺。

4）营销勇：以零分销卖房，兑现标杆的业绩

首开206套，全部来自自访客户。更令人惊讶的是，早在拿地前期的操盘总纲里，零渠道就已经被定死了。

这个决定依据是对供需格局的判断，也是由市场竞争关系推导而来的：片区多年无新盘，客户基础就在那里，自渠有天然土壤，同时二手存量又存在巨大产品差距。

而多数项目对分销是两手打算，先自己卖卖看，卖不动再开渠道；从第一天就敢自断分销退路的，凤毛麟角。这个决定倒逼一切：定位要立得住，展示要能拉客，团队要会转化。

推广全程聚焦宋风IP，8月“宋园复刻公开课”发布会定调，9月鳌鱼游园会携实景开放引爆全城，文化事件阶梯式推进，边聚人气边筛客户；客群分层深耕地缘、企事业单位和老业主，老带新加社群运营持续导流。

敢零分销，是对产品、客研和团队的三重自信；把自信变成业绩，靠的是整条链都握在自己手里。

四步落完，落在委托方最关心的经营结果上：每一分超配投入，最终都变成了实打实的资产增值。

在涛哥看来，这场奇迹，是由优秀的委托方新彭城建、专业的代建方美的置业共同完成的：甲乙之间信任给得充分，专业的人放手干专业的事。

代建这门生意，合同能约定职责，约定不了用心的程度。

君蘭甲第最打动涛哥的，是那些可以不做的事他们都做了：红线外多花的重金、27轮推翻重来的户型、从第一天断掉的分销退路，每一件都指向同一种姿态——

把委托方的项目，当成自己的作品，全力以赴认真对待，交付超预期的业绩。

这样的作品，美的置业不是第一次交出：2025年6月，无锡首个代建项目东望府首开4.72亿、去化超90%，量价双超委托方预期；一年多后，君蘭甲第再下一城。

两座城、两种市场，同一套功夫连续生效，这不是运气，是可复制的体系。

回到开头那个词：奇迹。拆解完这个项目你会发现，美的置业创造的这场奇迹没有一步靠运气——

产品的超越，是敢为一座城定制审美；场景的诚意，是给客户全面越级的体验；经营的功夫，是靠一条从定位、产品、开发到营销都强的能力链。

所谓奇迹，不过是把别人不肯下的功夫，全部下足。把每一块地都当成自己的标杆作品来干的团队，才能把奇迹变成现实。

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