合肥一批纯新盘待入市！

随着828新政细则落地，合肥一批纯新盘陆续释放规划、户型与开放节点，覆盖滨湖、包河老城、经开等热门板块，产品从97㎡的小户型一路铺到680㎡的天幕大平层；据不完全统计，目前合肥市区有36个纯新盘待入市，其中15个项目规划出炉、约9095套房源。

NO.1｜壹　

11大新盘即将入市

华润中寰润璟

华润中寰润璟进展厅已经开放，项目落在经开区，是828成功出让的两宗宅地之一，也是合肥「好房子」建设试点项目。从已出炉的效果图看，整个社区规划17栋楼、共774户，分成小高层和洋房两大组团，面积段110—140㎡，毛坯交付，户型逻辑参考华润嘉宸，社区景观升级为「溪屿公园式」主题。

值得多说的是户型段。110—140㎡在当下合肥新房里偏克制，既没往200㎡以上大平层走，也没把起步压到90㎡以内；加上毛坯交付，把装修标准的选择权交回买房人，项目紧邻南艳湖、近骆岗中央公园，周边资源密集，代建约5万㎡的公园绿地、9班公办幼儿园及规划道路，定位刚改和改善，828之后新出让地块按封顶预售执行。

城建生态公园项目

城建生态公园项目预计11月开放售楼部，定位是主城难得的低密生态盘，社区整体全部规划低楼层产品，共计 20 栋 8‑11 层退台洋房 + 13 栋 4‑6 层叠墅，无高层楼栋，纯粹改善圈层，洋房建面约 128‑200㎡，部分楼栋做退台设计，可拥有大尺度露台，叠墅建面约 200‑275㎡，部分户型配备院子、露台，满足多元改善家庭的居住需求。

项目是七里塘板块纯改善低密住区，也是新站少有的直面大型城市公园的品质项目，斥资 1.64 亿元对生态公园进行扩容升级，将公园总规模拓展至 530 亩，规划 2.2 公里环形运动跑道、滨水步道及多条特色游园步道，坐拥活水水系，在家即可享受一线公园生态景观资源。

天鹅湾壹号

项目位于政务区天鹅湖东南方向，小地块规划 2 栋小高层、6 栋大高层；大地块规划 9 栋大高层、7 栋小高层以及 14 栋叠墅，户型跨度约 188-480㎡。

绿城潮鸣庐州

项目占位滨湖环湖CBD板块核心地段，居住便利度非常高。项目总占地约 247 亩，规划 33 栋住宅，合计 1514 套房源。户型建面约 143㎡起，纯粹改善。

中海观贤府

中海观贤府计划11月中旬开放示范区、12月首开，暂定139㎡、165㎡两种户型共87套。规划4栋小高层，主力139—170㎡，立面用环幕玻璃搭配弧形铝板与270度热弯玻璃；首开只放87套，走的是小批量控节奏的推法。

保利庐川珺

项目地处包河区长江中路与马鞍山路交口，坐拥主城核心地段，商业、生态资源丰富，同时自带 48 中本部学区，是市场上稀缺的一环内本部学区改善新房。规划 6 栋洋房 + 6 栋小高层，户型面积约 139-186㎡，实景示范区预计 11 月底至 12 月初对外开放。

滨投金宁府

滨投金宁府紧邻罍街公园与罍街，实景示范区即将开放。项目规划 8 栋小高层与洋房产品，小高层户型约 136㎡、137㎡，洋房户型约 138㎡、176㎡。目前已有楼栋完成备案，洋房备案单价约 2.2 万 - 2.5 万 /㎡，小高层备案单价约 1.9 万 - 2.2 万 /㎡。

万科檐林间

万科檐林间规划11栋11+1层洋房加2栋17层小高层共13栋，小高层97㎡、洋房98／108／125㎡，毛坯交付，主打低总价洋房。这是万科第一次进瑶海，项目首开楼栋冻资中。

滨河府

滨河府城市展厅已开放，规划8栋小高层与洋房，小高层122—139㎡、洋房159—183㎡，延续板块限价标准，均价约2.2万+/㎡。

大富未来中心

项目位于包河区政务东板块南二环与宿松路交口，西侧紧邻绿地大融城，南侧为意禾澄庐、天阜壹号、璟和朗月等社区，路网通达、商业配套充足。项目为商住混合用地，住宅规划 3 栋小高层，户型为 130㎡。

绿城肥西县40号地块

绿城肥西县40号地块城市展厅预计11月开放，靠近翡翠湖、明珠广场，配套成熟、路网通畅，规划11栋小高层＋1栋洋房共12栋，户型约95—140㎡。

NO.2｜贰　

36个纯新盘，15个出了规划

看完单盘，再看整个盘子。据不完全统计，合肥市区目前有36个纯新盘待入市，其中15个项目规划出炉，约9095套房源。

三个数字要放在一起读才有意义。36是全部待入市项目，15是已出规划的，9095套是这15个的合计；另外21个多数还停在图纸阶段，眼下并不会直接影响购房节奏。把36个盘当成「马上能买的36个选择」，是最容易犯的错。

户型结构图：90㎡以下几乎消失、120至180㎡为主力、200至680㎡高端，总价门槛150万级抬到200万以上。

最该留意的是户型结构。90㎡以下几乎消失、主力推到120—180㎡、总价门槛抬过200万，与9月底贴息政策正好形成错配：贴息对面积越小、总价越低的房源绝对收益越大，贷款100万5年就是5万、50万只有2.5万，可符合条件的新房正在变少。想拿满贴息又想买小户型，很可能得去二手市场找。

另一条容易忽略：平台公司操盘能力参差不齐，品质兑现要看代建方。36个盘里国企与地方平台占大头，品牌房企多数是代建身份；未来1—2年陆续进入交付期，产品力的分化会比名单上的名字差异更明显。

NO.3｜叁　

结语

两组信息合起来看，四季度合肥新房市场的判断可以落得很简单：供应没有断档，只是被按了慢放键。一边是华润中寰润璟展厅已开、滨河府与金宁府临展开放、中海观贤府排到12月首开；另一边是36个盘里还有21个停在图纸阶段，已出规划的9095套也要按月均去化慢慢消化。快的快、慢的慢，中间能马上比的楼盘其实并不多。

对买房人来说，这反而是个舒服的窗口：货够多，不用抢，可以慢慢比。但要比对东西——看代建方是谁、看工规证与预售节点、看同片区已交付项目的实际品质。