打破淡旺季魔咒｜憬黎酒店及服务公寓：复合经营，持续满房

快讯背景：国内住宿行业普遍遵循淡旺季周期规律：国庆黄金周客流冲高之后，多数酒店会迅速迎来客流回落，进入传统淡季。但锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国合资打造的憬黎成都门店，走出了一条反周期曲线。

URI城市租住观察到，该门店不仅在黄金周实现全房满租，节后依旧维持连续半个月满房状态。这份逆势业绩，并非短期流量炒作带来的偶然结果，而是基于区位客群结构、产品分层设计、精细化服务与渠道协同形成的一整套运营闭环。

本文试图拆解本案门店穿越淡季周期的底层经营逻辑，供行业学习。

▲憬黎成都门店项目外观图

01

自带客源底盘

稳定的四类客流矩阵

住宿项目能否抵御淡季冲击，首要前提是客源结构不单一化。憬黎成都门店坐落于天府国际动漫城园区，天然承接多圈层消费人群，彻底摆脱单纯依赖旅游客流的经营短板。

从客源分层看，门店坐拥四层稳定客流：一是紧邻熊猫基地与城市动物园，海内外亲子游客构成基础旅居客源；二是动漫城常年举办漫展、电竞赛事、音乐节与线下快闪活动，吸引大量年轻二次元群体与演出观众；三是电子科技大学周边备考师生、科研人员，催生中短期驻留住宿需求；四是周边企事业单位外派人员，带来商务差旅、项目驻场的长住订单。

不同客群的居住诉求截然不同：亲子家庭优先考量出行便利、居住安全，不少养宠家庭还会提出携宠入住的特殊要求；年轻群体更看重社交氛围与灵活空间；长期驻场的商务人士，则愿意为安静环境、管家式配套支付更高溢价。客源分散、需求多元，为门店搭建长短结合的产品体系打下了市场基础。

▲憬黎成都门店实景图

02

硬件分层布局

长短租户型构建抗周期收益结构

面对差异化的入住诉求，憬黎成都门店没有采取一刀切的产品配置，而是从房型结构入手，用硬件产品承接不同时长的住宿需求。

憬黎成都门店将客房划分为两大板块：一部分是面向过夜出行的酒店短住房型；另一部分是配备独立洗烘设备、浴缸、微波炉与简易餐厨区的服务公寓长住房型，兼顾临时旅居与灵活租住两类场景。

长短房型并行，不只是客房品类的简单叠加，更是收益结构的主动设计。长住房源以数周乃至数月的长期订单锁定客源，带来稳定可预判的现金流，为淡季经营筑牢基本盘；短住房源则保留充足的价格弹性，展会、赛事、节假日期间可以灵活上调房价，不会被长期租约束缚住溢价空间。一稳一活两套房源相互搭配，有效对冲淡旺季波动带来的空置风险。

▲憬黎成都门店社区实景图

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服务精准匹配场景

把细分痛点转化为增量客源

房型只是入场门槛，真正拉开门店竞争力的，是针对细分人群定制的场景化服务，把客户潜在痛点转化为实实在在的入住订单。

针对亲子养宠家庭，憬黎成都门店先通过小范围试点验证市场热度，随后联合品牌总部，专门划出整层客房打造宠物友好专区。仅通过低成本客房改造，配套专属清洁服务与宠物旅居设施，顺利填补片区携宠住宿供给缺口，稳稳接住这部分小众高价值客源。

针对漫展、演唱会带来的年轻客群，憬黎成都门店深挖出行细节：这类人群需要充足空间完成换装、化妆、存放大量应援物资，演出结束后还存在小型聚会需求。憬黎成都门店开放套房承接该类场景，同时联动总部市场团队，紧跟周边演出与赛事排期，提前上线对应主题套餐。当游客还在规划行程时，门店产品已经完成线上铺排，抢占先机。

▲憬黎成都门店实景图

04

总部与门店共联

平台种草落地曝光到成交

产品与服务搭建完成后，如何持续获取新客，考验的是线上营销能力。不同于多数酒店只做内容发布、被动等待流量的粗放运营模式，憬黎搭建起总部统筹策略、门店深耕本地市场的双向协同机制，把新媒体运营做成完整转化链路。

10月，总部与憬黎成都门店联合发起主题试住活动，严格按照目标客群画像筛选探店博主，统一管控内容脚本、发布形式与投放渠道，保障种草内容精准触达潜在人群。项目率先邀约海外旅行博主到店体验，依托熊猫基地持续走高的海外旅游热度，在小红书产出真实入住测评，快速放大境外客源声量；优质笔记持续发酵，不断吸引更多达人自发到店打卡，形成内容裂变传播。

值得一提的是，憬黎成都门店地处成华区，并非成都高端服务公寓聚集板块，却依靠线上内容种草，成功挖掘并落地高端长住客群。一名科研项目从业者通过小红书种草选定门店，实地看房后直接以4500元的价格连住15天。对比周边普通白领公寓最高3000元的月租，高出的差价，本质是酒店式拎包入住、全天候管家服务与安静办公环境带来的一体化居住价值，而不只是地段溢价。

纵观憬黎成都门店节后持续满房的经营成果，本质不是抓住了一波网红流量，而是用多元客源打底、长短房型对冲周期、场景服务挖掘增量、全域渠道精准获客，搭建起一套闭环经营体系。

当下住宿行业的内卷，大多集中在短期旺季的价格厮杀，多数经营者只盯着节假日客流，淡季只能被动降价保出租率。憬黎案例证明：真正能穿越淡旺季周期的住宿项目，从来不是靠临时引流，而是提前做好客源分层、产品结构与收益平衡。当门店收益不再高度依赖节假日客流，淡季就只是日历上的时间节点，再也无法左右经营业绩。存量物业时代，单纯拼地段、拼房价早已行不通，精细化的结构运营，才是住宿资产长期稳定盈利的核心解法。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank、锦诗庭酒管

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:锦诗庭酒管

运营编辑:树懒