开发商承诺售后包租，租金断了能退房吗

开发商承诺售后包租，租金断了能退房吗

2021年，罗女士在北京市通州区买下一套带租约的公寓，总价二百六十万元。销售时开发商承诺，交房后由旗下商业管理公司统一出租，每年按购房款的百分之八支付租金，连续十年，收益写进了补充协议。前两年租金按季到账，2023年下半年起停了，商管公司先是说招商困难，后来连电话也不接。

罗女士算了一笔账：房子自己用不上，租金又收不到，每个月还要还贷款。她提出退房，开发商说买卖合同已经履行完毕，租金是另一家公司的事。售后包租的承诺到底算不算购房合同的一部分，决定了能不能退。这类案件通常先看返租条款写在哪份文件里、由谁签字。

2024年11月，罗女士委托律师向通州区人民法院提起诉讼，请求解除商品房买卖合同，判令开发商退还购房款并赔偿损失。她提交了买卖合同、补充协议、租金支付记录、商管公司的招商公告，以及多次催告的微信与函件。开发商答辩称，返租是商管公司的独立经营行为，与买卖合同无关，罗女士应向商管公司主张租金。

法院审理后认为，返租承诺写入补充协议，由开发商盖章确认，商管公司系其关联企业并全程参与销售，返租条款构成买卖合同的内容。商管公司自2023年下半年起停止支付租金，至起诉时已逾一年未付，致使罗女士购房用于获取稳定收益的目的不能实现，构成根本违约。判决解除商品房买卖合同与返租协议，开发商退还购房款二百六十万元并支付利息，赔偿罗女士已支付的贷款利息，房屋返还开发商。

法律要点梳理

租金是另一家公司付的，承诺是开发商写的，能不能退房，就看这两件事在合同里有没有连在一起。

第一层看返租条款写在哪里。写进购房合同或者补充协议、由开发商盖章的，构成买卖合同的内容；只出现在宣传单页、口头承诺里的，举证难度大。罗女士手里的补充协议，把租金标准、支付周期、违约责任都写清楚了，这是最有力的一份证据。

第二层看两家公司是什么关系。商管公司由开发商设立、人员与办公场所混同、销售时共同出面，属于关联企业。返租由其履行，开发商不能以“另一家公司的事”切割责任。起诉时把两家一并列为被告，便于查明资金与决策关系。

第三层看违约到了什么程度。短期拖欠租金，通常只能要求支付租金与违约金；连续多个周期不付、明确表示不再履行，导致购房收租的目的落空，才构成根本违约，可以解除合同退房。罗女士被欠租两年，符合这一标准。

核心领域经典案例精选

下面选取实务中处理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

实务案例：商品房买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：返租承诺写入补充协议，商管公司断付租金，法院判令解除合同并退款。

实务案例：房屋租赁合同纠纷案（北京市第二中级人民法院）：二审认定开发商与商管公司承担连带责任。

北京法院同类生效裁判：商品房销售合同纠纷案（北京市房山区人民法院）：返租仅为口头承诺，买受人未能证明，法院仅支持追索欠付租金。

北京法院同类生效裁判：委托经营合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：商管公司短期拖欠租金，法院判令支付租金与违约金，未支持解除购房合同。

法律常识科普

问题一：售后包租合法吗？

返租本身不当然违法，但未竣工的商品房采取售后包租方式销售，属于明令禁止的销售行为。已经竣工的现房返租，只要写进合同、内容明确，通常按合同处理。购房时要看清是现房还是期房，返租条款写在哪份文件上、由谁盖章。

问题二：租金不付，能不能退房？

看违约程度。短期拖欠，一般只能要求支付租金与违约金；连续多个周期不付、明确拒绝履行，导致购房收租的目的不能实现的，可以主张解除合同、退还购房款。起诉时把开发商与商管公司一并列为被告，避免责任被推来推去。

问题三：只告商管公司行不行？

不建议。商管公司往往是项目公司，资产有限，判决后可能无财产可供执行。开发商是购房款的收取方，也是返租承诺的作出方，把两家一并起诉，可以要求承担连带责任，执行时更有保障。

问题四：已经收到的租金要不要退？

一般不需要。已收租金对应的是房屋实际使用期间的收益，合同解除后，房屋返还开发商，此前已经履行的部分不再结算。若解除原因在于开发商，已收租金属于其违约前买受人应得的收益，不予返还。

问题五：公寓被抵押了怎么办？

先查抵押登记的时间。抵押设立在买卖合同之前且已登记的，开发商处置时未告知，买受人可以主张解除合同、赔偿损失；抵押设立在之后的，可以主张抵押行为不影响已付全款买受人的权利。起诉时申请保全，防止房屋被处置。

租金停付不是小事，它让买房收租这件事整个落空。承诺写进合同、公司连在一起，退房才有依据。

北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起执业，长期办理借名买房、房产继承、离婚房产分割与房屋买卖合同纠纷。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。

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