江苏
文｜孙玉良
全球顶尖的百年国际投行美国高盛于2026年10月20日抛出《中国房地产2027年展望：推动2035年市场走向新均衡的四大关键转折点》报告，给中国楼市画了一条漫长的时间线：全国二手房价格有望在2030年左右才触底，一线城市如上海、深圳因库存较低可能较早修复，而库存积压严重的低线城市未来几年仍将承压。消息一出，舆论场照例分成两派：一派惊呼“还要跌五年”，另一派则翻出高盛年初还看多沪深、年底又改口看空的历史，嘲讽这家国际投行预测不过是随风倒的旗子。我对于中国房市的一片“哀嚎”持乐观态度，认为房价跌得还不够，跌到真正做到“房住不炒”才是合理价位，跌到老百姓能买得起才是合理价位，谁违反这条规律，谁就要栽跟头。
先要看清楚，高盛这份报告说的“触底”到底是什么底？我认为高盛描绘的“2030年触底”，并非一个V型反弹的起点，而是一个行业角色彻底转变的终点：房地产从拉动经济增长的发动机，降格为一个普通行业。这与我一直以来的判断高度吻合。我早在去年就撰文指出，全国城镇人均住房面积已超41平方米，城镇化速度趋缓、新增需求减弱，除核心城市核心地段外，绝大多数城市面临供过于求的基本面，普涨时代已经彻底终结。靠房地产拉动经济，是畸形经济，刹车转型，才是进入发展的正轨。对于房市，核心逻辑就四个字：房住不炒。我是极恨那些炒房客的，就是这些炒房人，把中国房市抬高到不可思议的价位，他们有人赚了大钱，但他们同时也成为中国畸形发展的罪人。
过去二、三十年，中国房价的定价逻辑被“投资增值预期”主导，房子首先被当作金融投机工具，其次才是居住场所。把房价炒得虚高，是一种极不正常的怪现象，这样的经济繁荣是虚假的繁荣。当政策定调转向“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，房价的锚就必然要从“炒”的预期回归到“住”的价值。租金回报率、居住舒适度、社区配套、生活便利度，这些才是决定一套房子值多少钱的真实变量。从这个意义上说，高盛预测的“跌到2030年触底”，与其说是外资投行的唱空，不如说是市场在用自己的节奏，完成一次迟到了太久的价值回归。
合理价位不是一个绝对数值，而是一种结构状态。一线及强二线城市的核心优质资产，因其稀缺性仍具韧性，但远郊、配套缺失、品质不佳的房地产价值将加速缩水；人口流出、产业单一的城市，房价支撑力将持续削弱。高盛的报告其实也在说同一件事：一线城市库存低，能较早修复；低线城市库存高，还要跌几年。谁违反这个市场规律谁就要栽跟头。开发商在非核心区域高价囤地、炒房客指望短期暴涨套利、地方政府过度依赖土地财政，这三类主体在过去几年里已经或正在“栽跟头”，恒大就是其中最刺眼的注脚，还有其他几家正在爆雷的房地产巨头也同样在用他们的悲剧作出证明。
当然，高盛的预测本身不值得奉为圭臬。这家投行今年四月还在高呼“抢在一线城市复苏之前布局”，称上海深圳房价将上涨15%，年底就调转枪口把全国二手房触底时间推到了2030年。投行的报告随数据和情绪摇摆，本就是常态。但摇摆之中有一个方向是确定的：无论高盛说2027年还是2030年，它都不再否认一个前提，中国房地产的黄金时代已经结束了。区别只在于，有人还在等一个“政策底”来救市，我的观点是：不要怕阵痛，果断放弃把经济增长绑在房价上涨上的旧模式，拥抱新引擎才是治本之策。
所以，与其纠结高盛说的“2030”准不准，不如问一个更实际的问题：如果房价真的要花五年时间慢慢回归，我们准备好了吗？对于购房者，我的建议朴素而直接：量力而行，注重实用，买得起就买，买不起千万不要掏空六个钱包硬上。对于经济大局，我的判断同样明确：在旧引擎减速的同时，高技术制造业正在点火，中国经济正在阵痛中转型。房价跌到“房住不炒”的价位，疼的是那些还把房子当筹码的人；但对一个把居住还给居住、把增长还给科技的经济体而言，这五年不是失去的五年，而是换轨的五年。
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