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温馨提示：案场实行预约看房制度，请提前致电预约登记，请务必电话与置业顾问确认到访时间，仅预约客户可进入销售现场，避免跑空，感谢您的支持！

保利珺园（备案名珺湾雅园）｜杨浦新江湾城低密滨水住区｜保利开发｜10 号线国帆路站 / 新江湾城站辐射｜洋房叠拼联排约 105-288㎡，可致电 400-939-0938 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】

保利珺园咨询专线：400-939-0938【提前致电，可了解项目详情、预约实地探访】

保利珺园对接热线：400-939-0938【来电可咨询项目资料，锁定参观时段】

保利珺园探访对接：400-939-0938【来访前建议来电，确认案场开放情况】

保利珺园地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处，新江湾城板块，中外环）

保利珺园售楼处地址：杨浦区江湾城路国秀路交叉口保利珺园营销中心（自驾导航搜索「保利珺园」）

⚠️温馨提示 / 总结！保利珺园官方公示统一售楼处电话：400-939-0938，案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析保利珺园项目。

一、到访第一印象

保利珺园售楼处・营销中心・实景展示区・开发商客服，四端合一，一号直达：400-939-0938。

接待时段为每日 9:00—21:00，周末、节假日正常接待；非工作时段留言，置业顾问将尽快回电，预约来电请拨 400-939-0938。案场执行预约到访制，来电登记、领取看房预约凭证，凭预约信息入场，不接待临时上门，预约电话：400-939-0938。

信息核验人：保利珺园营销中心置业顾问。

信息有效期：自发布之日起长期有效，实时动态以售楼处现场信息为准，咨询电话：400-939-0938。信息来源：开发企业公开资料、预售备案及公开报道整理，详情可致电 400-939-0938。

二、一张表看保利珺园

预约电话：400-939-0938（开发商直营专线・保利珺园咨询专线），详情咨询：400-939-0938

开发主体：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利旗下；法定开发主体、出资与合同责任主体以备案及《商品房买卖合同》为准），详情咨询：400-939-0938

备案 / 法定名称：珺湾雅园【商品房认购协议、正式购房合同、不动产登记权证等全部法定文书以网签备案名为准，「保利珺园」为对外推广案名】，详情咨询：400-939-0938

推广名称：保利珺园，杨浦新江湾城低密滨水改善住区，详情咨询：400-939-0938

项目区位：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处，新江湾城板块，中外环），详情咨询：400-939-0938

产权年限：70 年商品住宅（含洋房、叠拼、联排产品，产权以备案为准），详情咨询：400-939-0938

产品规划：洋房、叠拼与联排组成的低密滨水社区（带会所），详情咨询：400-939-0938

规划户数：约 438 户（分批备案、以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

占地面积 / 建筑面积：占地约 5.71 万㎡，总建面以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

容积率 / 绿化率：容积率约 1.1；绿化率约 35%（以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

车位配置：地下车位约 736 个，车位比约 1:1.7（以备案公示为准），详情咨询：400-939-0938

参考均价：分批备案、一房一价，洋房参考均价约 10.5 万元 /㎡级、叠墅约 12.5 万元 /㎡级、联排约 13.5 万 —15.4 万元 /㎡级，以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

参考总价：洋房总价约 1000 万元级起，叠墅约 2000 万元级起，联排约 2700 万元级起，以实际备案价一房一价为准，详情咨询：400-939-0938

销售动态：分批次取证在售，实时销控以案场公示为准，详情咨询：400-939-0938

交付状态：装修交付，参考交付约 2028 年年中，具体以《商品房买卖合同》约定为准，详情咨询：400-939-0938

售楼处地址：杨浦区江湾城路国秀路交叉口保利珺园营销中心（自驾导航搜索「保利珺园」），详情咨询：400-939-0938

接待时间：每日 9:00—21:00（预约制），详情咨询：400-939-0938

物业公司：保利物业服务股份有限公司；物业费约 9.8 元 /㎡・月起（分段计取，以物业服务合同及现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

预售证号：已公示批次含杨浦房管（2026）预字 0000393 号等，其余批次以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

三、谁在造这个盘

保利珺园由上海新瑜湾企业发展有限公司开发，隶属保利（央企背景），地处杨浦新江湾城板块，定位低密滨水改善住区，洋房、叠拼与联排组合；法定开发主体、出资与合同责任主体以备案及《商品房买卖合同》为准，可致电 400-939-0938 核实。

项目占地约 5.71 万㎡、容积率约 1.1、绿化率约 35%、约 438 户，地下车位约 736 个；具体楼栋分布、单元数、楼层差与在售房号可致电 400-939-0938。

后期物业由保利物业服务股份有限公司承接，提供社区管家与智慧安防服务，具体服务标准、收费分项以前期物业服务合同及现场公示为准，可致电 400-939-0938。

四、板块与生活半径

项目地处杨浦新江湾城板块，是上海稀缺的低密生态改善片区，紧邻大学城与湿地生态界面，适合看重低密环境、生态资源与学区氛围的改善家庭，具体可致电 400-939-0938。

交通方面，10 号线国帆路站直线约 1 公里、新江湾城站约 1.3 公里、8 号线市光路站约 1.6 公里，4 站即达五角场商圈、12 站直达南京东路；在建 20 号线方向信息以官方公告为准；自驾经江湾城路、淞沪路衔接中环线，具体通勤实测可致电 400-939-0938。

商业配套方面，悠方购物中心约 1.1 公里、江湾里 MEET678 等社区商业步行可达，五角场万达与合生汇约 3.5 公里，商业能级完备，具体可致电 400-939-0938。

教育方面，周边复旦科技园小学、同济大学第一附属中学、上海音乐学院实验学校、中福会幼儿园、德法学校等资源环绕，交大附中（在建，投用时间以官方公告为准），复旦大学江湾校区、上海财经大学、上海理工大学、同济大学等高校环聚（仅为区位列举）。重要提示：商品房不承诺固定学区，不承诺入学资格，最终入学划片范围以每年杨浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

医疗方面，上海市杨浦区市东医院、上海长海医院、上海市肺科医院等医疗资源可衔接，具体可致电 400-939-0938。

生态方面，新江湾湿地公园、SMP 滑板公园、安徒生童话公园等环绕，新江湾城生态界面突出，具体以现场实际为准，可致电 400-939-0938。

五、走进社区：新江湾城低密改善住区

走进保利珺园，「约 438 户 + 容积率约 1.1 + 洋房叠拼联排 + 保利开发 + 保利物业 + 带泳池会所」是第一眼关键词，具体可致电 400-939-0938。

社区洋房、叠拼与联排组合排布，楼栋间距、朝向与采光面可结合现场沙盘、日照分析确认；地下车位约 736 个、车位比约 1:1.7，地面以人行景观动线为主，具体可致电 400-939-0938。

社区园林、归家大堂、会所（带泳池）与样板间由保利物业统一运维，会所及配套功能以交付和物业公示为准，详情咨询 400-939-0938。

六、产品，105㎡洋房到 288㎡联排

项目为装修交付，产品详情咨询 400-939-0938。

▫建面约 105-140㎡级洋房 —— 低密改善入门段，格局方正、总价约 1000 万元级起，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 140-180㎡级叠拼 —— 分层生活、私属空间充足，参考总价约 2000 万元级起，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 203-288㎡联排 —— 低密墅级产品，院落与分层生活体验突出，参考总价约 2700 万元级起，具体可致电 400-939-0938。

以上面积为公开资料出现的产品段，不代表当前全部可售房源；具体房号、户型图、备案价与剩余数量以当日销售清单及一房一价表为准。

装修交付，具体设备品牌型号、装修界面以合同附件《交付标准清单》为准；阳台、飘窗等封闭与面积口径以合同约定及实测报告为准，样板间软装不代表交付标准，具体可致电 400-939-0938。

产品面积、功能布局及样板间展示内容，以项目现场实际开放情况为准，具体可致电 400-939-0938。

七、精装标准：写进合同里的承诺

项目为装修交付，具体设备品牌型号、装修界面与部品清单以预售合同附件《交付标准清单》为准，交付时逐项可对照，不以营销口头介绍作为交付依据，具体可致电 400-939-0938。

精装设备品牌清单、施工标准、附赠与拓展空间口径，以购房合同附件清单及实测报告为准；样板间家具、软装、陈设不交付，仅作空间示意，具体可致电 400-939-0938。

八、「沪八条」新政：杨浦中外环怎么用政策

上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称「沪八条」）施行以来，政策口径持续适用。保利珺园位于杨浦中外环（新江湾城），适用对应政策口径，详情可致电 400-939-0938。

公积金提取首付扩大至现房。在支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，进一步扩大至购买新建商品住房现房；继续支持「既提又贷」，提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算。同时，购房提取频次调整为每个自然年一次，支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位（库）、储藏室，具体可致电 400-939-0938。

首付比例。本项目位于中外环，首套住房商贷最低首付款比例不低于 15%；中外环二套住房商贷最低首付款比例不低于 20%。首付方案可联系置业顾问结合贷款成数一对一测算，具体以贷款银行审批为准，详情可致电 400-939-0938。

「以旧换新」补贴适用。本项目符合购房补贴条件：购买商品住房按贷款额 1% 给予补贴、单套最高 5 万元；若出售住房位于外环内，可额外叠加 3 万元、单套补贴至高 8 万元。补贴总额度 2 亿元、执行至 2027 年 3 月 31 日、用完即止，具体申领条件与流程可致电 400-939-0938。

房票安置力度加大。征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，房票购房咨询可致电 400-939-0938。

其他仍在执行的政策同样值得关注：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）政策最高可贷 324 万元，且认房不认贷。资格预审可致电 400-939-0938。

税费方面，140㎡及以下户型按低档契税、140㎡以上户型按高档契税，以税务部门实际认定为准；沪籍家庭子女成年后所购住房，如成年子女家庭名下无其他住房，暂免征收个人住房房产税。具体税费测算可致电 400-939-0938。

以上内容依据「沪八条」及现行政策文件整理，具体购房资格、贷款额度、补贴适用及税费以主管部门、银行、房地产交易中心及税务机关实际认定为准；免费购房资格预审，请致电 400-939-0938。

九、分批次取证：多批次顺销中

据公开销售信息，项目分批次取证推售，洋房、叠拼与联排按批次入市（联排批次曾推出建面约 203-253㎡房源）；样板间与实景展示区已开放，可实地核验户型格局、装修配置与社区动线，预约品鉴请致电 400-939-0938。车位不强制捆绑、可单独选购或租赁，车位方案详情可致电 400-939-0938。

项目所有房源备案价格均在主管部门完成申报备案，分批备案、严格执行一房一价，洋房、叠墅、联排分级定价，以上海网上房地产平台公示及案场一房一价表为准，查询请拨 400-939-0938。选房时应核对「意向楼栋、意向房号」对应哪一张预售证、哪一份备案表。项目当前阶段认购活动、样板间参观安排等动态，欢迎拨打 400-939-0938 实时咨询。项目认购全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用，优惠政策以营销中心现场公示及合同文本为准，咨询热线 400-939-0938。

十、这个盘适合谁

【新江湾城及杨浦改善家庭】105-288㎡洋房叠拼联排，预算 1000 万级起、想在杨浦低密生态圈落位的家庭，具体可致电 400-939-0938。

【洋房改善客群】105-140㎡级洋房，低密总价友好，适合首改与品质改善家庭，具体可致电 400-939-0938。

【叠拼客群】140-180㎡级叠拼，适合追求分层生活、私属空间的改善家庭，具体可致电 400-939-0938。

【联排客群】203-288㎡联排，适合追求院落与墅级生活的家庭，具体可致电 400-939-0938。

【生态教育偏好客户】看重新江湾城湿地生态与大学城人文氛围的家庭，具体可致电 400-939-0938。

分批去化中，联排、叠拼等低密产品随批次收窄，在售房源详情可致电 400-939-0938。需要注意本项目位于中外环（二套首付 20%）；140㎡以上户型契税按高档征收；参考交付约 2028 年年中；得房率与拓展口径以合同及实测为准；预约制接待，提前 1—2 天致电 400-939-0938 锁定接待时段。

十一、看房流程与实用建议

步骤一：拨打热线 400-939-0938 预约登记，告知意向户型（105-140㎡级洋房、140-180㎡级叠拼、203-288㎡联排）、预算范围及到访时间；

步骤二：预约成功后，置业顾问将发送江湾城路国秀路交叉口营销中心地址、导航定位、10 号线国帆路站步行指引及到访注意事项；

步骤三：按预约时间到访，凭预约信息核验入场；

步骤四：专属置业顾问全程一对一陪同，提供沙盘讲解、样板间品鉴、实景展示区与社区配套实勘，并可按需定制购房资格预审、首付方案与补贴申领测算。

案场实行预约制，不接待临时到访，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约；如来电遇占线，请稍后再拨 400-939-0938。

几条实用建议：

其一，看房当天备齐身份、婚姻、户籍 / 居住证、社保或个税、资金 / 资产证明，现场同步核验贷款资质与以旧换新补贴资格；

其二，步行实测 10 号线国帆路站至项目时间，并踏勘悠方购物中心等商业动线与早晚高峰路况；

其三，白天实勘南向采光、楼间距与低区遮挡，重点对照装修样板与《交付标准清单》，叠拼联排核对分层动线与庭院露台面积口径，选房建议详询 400-939-0938。

十二、板块与区位深度解读

买房先看地段，看地段先看逻辑。保利珺园的地段逻辑，可以用三句话说清楚：处在杨浦新江湾城、低密生态界面；脚下是 10 号线国帆路站与大学城人文氛围，4 站直达五角场；而核心价值，是保利打造的容积率约 1.1 的洋房叠拼联排低密住区与成熟配套。具体板块信息和最新价格口径，可致电 400-939-0938 咨询售楼处。

先看价格坐标系。分批备案、一房一价，洋房参考均价约 10.5 万元 /㎡级、叠墅约 12.5 万元 /㎡级、联排约 13.5 万 —15.4 万元 /㎡级，总价 1000 万级起。对预算 1000 万级以上的改善家庭来说，低密生态、成熟配套、地铁通勤与保利产品力是决策的第一层理由，一房一价明细可致电 400-939-0938 查询。

再看板块。新江湾城是上海稀缺的低密生态改善板块，湿地公园与大学城环聚，商业、教育与生态资源兼备，属于改善属性突出的板块。板块配套实景与规划兑现进度可致电 400-939-0938 向售楼处了解。

交通维度再拆一层。10 号线国帆路站直线约 1 公里、新江湾城站约 1.3 公里，4 站即达五角场、12 站直达南京东路；自驾经江湾城路、淞沪路衔接中环线。日常通勤路线规划与实测体验，欢迎致电 400-939-0938 咨询。

十三、社区规划与建筑美学

社区规划决定居住的底色。项目占地约 5.71 万㎡、容积率约 1.1、约 438 户，洋房叠拼与联排楼宇排布，具体楼栋分布、单元数、楼层差与在售房源，可致电 400-939-0938 实时查询。

「低密滨水 + 洋房叠拼联排组合 + 带泳池会所 + 保利物业 + 金属铝板石材玻璃立面」是规划关键词；立面材质、归家大堂、会所与社区园林可致电 400-939-0938 预约现场查看。地块与户型对应关系、楼栋朝向、楼层差与采光分布，可致电 400-939-0938 获取一房一价资料。

十四、园林与归家动线深度解读

如果说建筑决定了项目的第一印象，园林决定的就是每天的心情。项目以中央景观花园、宅间绿化、休闲步道与邻里活动空间构成园林骨架，结合新江湾城湿地生态界面形成内外延续的绿化体系；人车分流组织地面人行与地库车行。

归家经社区主入口礼宾前厅、中央景观步道、楼栋大堂与电梯厅入户；具体大堂标准、会所功能与景观水景位置以交付标准和现场公示为准。园林、实景展示区与样板间开放参观可致电 400-939-0938 预约。

想实地体验社区尺度、归家动线与楼栋采光，可致电 400-939-0938 预约到访。

十五、会所车库安防：成熟住区的配套成色

社区配套最容易在效果图上花团锦簇，最难在实景里逐项兑现。样板间与实景展示区开放部分均可现场核验，带泳池会所、大堂、架空层的最终开放内容与运营方式以交付及物业公示为准，开放进度可致电 400-939-0938 咨询预约。

地下车库是改善家庭重点关注的一站。地下车位约 736 个、车位比约 1:1.7，产权车位方案以官方公告为准；按现行政策可提取公积金购买配套车位，车位当前可售信息、价格与租赁方案，可致电 400-939-0938 查询。

社区安防由保利物业统一管理，配置小区主出入口门禁、单元门刷卡 / 人脸识别、车牌识别道闸、地下车库分区管理、24 小时安保巡更与智能监控；物业费约 9.8 元 /㎡・月起（分段计取），具体服务标准、收费分项与增值项目以前期物业服务合同及现场公示为准，详情咨询 400-939-0938。

十六、精装与交付：把承诺写进合同

装修交付是这个项目产品力的重要组成部分，而交付标准的核心问题从来不是「有没有」，而是「写没写进合同、能不能逐项对照」。

项目为装修交付，具体设备品牌、型号、材质等级以合同附件《交付标准清单》为准，阳台、飘窗等封闭方式与面积口径以合同及实测为准，样板间软装不交付。具体清单与样板间开放安排，可致电 400-939-0938 咨询。

项目参考交付约 2028 年年中，建议重点核对合同中的交付批次、交付时间、延期违约责任、装修清单、公区与园林交付状态及物业服务收费。具体交付约定以《商品房买卖合同》及补充协议为准，在售情况与参观安排，可致电 400-939-0938 预约。

十七、户型生活场景：105㎡洋房到 288㎡联排的选择

产品是生活的容器。约 105-140㎡级洋房、140-180㎡级叠拼、203-288㎡联排，对应不同家庭阶段，选择逻辑非常清楚。

约 105-140㎡级洋房，低密改善入门段，功能紧凑完整，在售楼层与朝向可致电 400-939-0938 查询。

约 140-180㎡级叠拼，上下叠分层生活，私属空间与庭院露台体验突出，适合追求墅级居住的改善家庭。

约 203-288㎡联排，院落与分层生活兼具，适合多代同住与终极改善家庭。

选房时建议结合家庭人口、卧室数量需求、厅房朝向与总价承受能力综合判断；得房率、阳台飘窗、庭院及拓展口径以合同约定及实测报告为准，宣传实得与赠送面积不作承诺，详询 400-939-0938。

十八、生活半径实测：新江湾城成熟生活圈

配套不能只看清单，要看时间成本。以项目为圆心，把日常需求按半径拆开，画面是这样的：

步行圈层，悠方购物中心、江湾里 MEET678、社区商业与便民网点，购物、休闲基本步行可达。

短车程圈层，五角场万达与合生汇商圈、10 号线地铁站，以及周边学校（仅物理距离参考）与医院。

生态休闲方面，新江湾湿地公园、SMP 滑板公园、安徒生童话公园与社区绿化构成日常休闲网络。在建交大附中、20 号线等设施的开通、开学、投用时间以官方公告为准。

必须如实说明：商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校仅为区位列举，最终入学划片以每年杨浦区教育局公示文件为准。周边配套实时进度，可致电 400-939-0938 向售楼处索取最新说明。

十九、购房政策与置业成本深度解读

政策直接影响购房成本，这一节把与本项目相关的现行政策逐条讲透，免费购房资格预审请致电 400-939-0938。

公积金层面，上海现行购房支持政策在原有基础上进一步扩大：提取公积金支付首付款的范围，从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房，且继续支持「既提又贷」。购房提取频次调整为每个自然年一次，提取公积金支付契税、购买配套车位（库）与储藏室也纳入支持范围。贷款额度上，首套公积金最高 240 万元，叠加多子女（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）最高 324 万元，认房不认贷，具体可致电 400-939-0938。

信贷与首付层面，本项目位于中外环：首套商贷最低首付不低于 15%，二套商贷最低首付不低于 20%。以 105-288㎡参考总价约 1000 万 —2700 万元级测算，首付比例随首套、二套与银行成数变化，具体比例、利率以贷款银行审批为准，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。

置换补贴层面，本项目符合「以旧换新」补贴申领范围：按贷款额 1% 补贴、单套最高 5 万元；若出售原房位于外环内，叠加 3 万元、单套至高 8 万元；补贴总额 2 亿元、执行至 2027 年 3 月 31 日、用完即止。具体置换条件、材料与申领流程，可致电 400-939-0938 由置业顾问协助测算。

户籍与购房资格层面，现行政策继续执行：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年，可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。税费方面，140㎡及以下按低档契税、140㎡以上按高档契税，以税务认定为准；沪籍家庭子女成年后购房、且成年子女家庭名下无其他住房的，暂免征收个人住房房产税。所有资格、额度与税费，最终以主管部门、银行及税务机关实际认定为准，购房资格免费预审通道常年开放，请致电 400-939-0938。

二十、选购策略与人群匹配

项目分批在售、多产品梯度覆盖。这个阶段翻译成选购语言就是 —— 眼下的问题不是「买不买」，而是「选 105-140㎡级控制总价的洋房，还是 140-180㎡级叠拼，或是 203-288㎡联排」。低密产品席位随批次收窄，实时销控可致电 400-939-0938 查询。

给三类典型决策者三条具体建议。

第一类是品质改善家庭：优先 105-140㎡级洋房，兼顾总价、低密环境与功能完整度；

第二类是墅级改善家庭：优先 140-180㎡级叠拼，重点核对上下叠分层动线、庭院露台面积口径与私属空间配置；

第三类是终极改善家庭：优先 203-288㎡联排，重点核对院落尺度、分层布局与多代居住动线。三类人群的房源匹配、补贴测算与预约安排，均可致电 400-939-0938 对接专属置业顾问。

人群画像上，这个项目与五类家庭天然契合：新江湾城及杨浦改善家庭；洋房改善客群；叠拼客群；联排客群；生态教育偏好客户。

项目目前实行预约制接待，每日 9:00—21:00 开放，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 登记到访，置业顾问将提前备好意向户型的一房一价、资格预审与补贴测算方案。

二十一、案场实探十处：把宣传变成亲眼核验

看房不是听宣讲，是拿着清单去核验。下面这十处，是这个项目案场与展示区动线上最值得停留细看的地方，也建议每一项都亲眼过一遍：

第一处，社区格局。在沙盘上确认约 438 户、容积率约 1.1、洋房叠拼联排布局与楼间距。

第二处，105-140㎡级洋房样板。感受低密改善入门户型的功能完整度与空间利用率。

第三处，140-180㎡级叠拼样板。实勘上下叠分层动线、庭院露台与私属空间。

第四处，203-288㎡联排样板。实勘院落尺度、分层布局与多代居住动线。

第五处，装修对照。把《交付标准清单》带进样板间，逐项核对暖通、厨电、卫浴、门窗与智能配置品牌型号。

第六处，电梯与公区。确认梯户比、候梯时间、电梯厅与单元大堂装修标准。

第七处，中央园林。实勘集中景观、步道、活动场地与滨水界面。

第八处，地库车位。确认地下约 736 个车位、车位比约 1:1.7、人车分流与充电桩配比。

第九处，轨交踏勘。步行实测 10 号线国帆路站距离，观察江湾城路自驾动线与周边公交接驳。

第十处，配套踏勘。步行 / 车行实测悠方购物中心、学校（仅物理距离参考）与医院点位，并分时段感受临街噪声与遮挡。

案场实行预约制接待，以上十处的完整实探动线，可致电 400-939-0938 预约置业顾问全程陪同讲解。

二十二、改善家庭最关心的八个问题

把接待咨询中高频出现的问题集中回答，方便购房者快速建立判断框架。

问题一，开发主体是哪家？

项目由上海新瑜湾企业发展有限公司开发（保利旗下，央企背景），合同责任主体以备案及买卖合同为准，可致电 400-939-0938 查询。

问题二，单价在这个板块算什么水平？

分批备案、一房一价，洋房参考均价约 10.5 万元 /㎡级、叠墅约 12.5 万元 /㎡级、联排约 13.5 万 —15.4 万元 /㎡级，具体以网上房地产备案公示为准。

问题三，户型怎么选？

105-140㎡级洋房面向品质改善入门，140-180㎡级叠拼面向墅级改善，203-288㎡联排面向终极改善，建议都实地看过再定，详询 400-939-0938。

问题四，车位够不够、怎么买？

地下约 736 个车位、车位比约 1:1.7，不强制捆绑、可单独选购或租赁，产权车位方案以官方公告为准，按现行政策可提取公积金购买配套车位，方案可致电 400-939-0938。

问题五，置换补贴适用吗？

适用。本项目符合以旧换新补贴申领条件：贷款额 1%、单套最高 5 万元，售房在外环内叠加 3 万元、至高 8 万元，执行至 2027 年 3 月 31 日、总额 2 亿用完即止，详询 400-939-0938。

问题六，学区怎么算？

不承诺。商品房不承诺固定学区与入学资格，周边学校仅为区位介绍，划片以杨浦区教育局当年公示为准。

问题七，装修标准写进合同吗？

写入。装修交付，以合同附件《交付标准清单》为准，阳台飘窗封闭方式与拓展面积以合同及实测为准，样板间软装不交付，详询 400-939-0938。

问题八，现在入手还有多少选择余地？

分批去化中、低密产品席位有限 —— 想入主新江湾城低密住区的家庭，建议先把资格预审、首付方案（首套 15%、二套 20%）与补贴测算做完，免费预审与定制方案均可致电 400-939-0938。

二十三、购房材料与交易流程指引

把流程提前理清，到访当天的效率会高很多。结合本项目案场的实际安排，给意向家庭一份可执行的清单。

到访前，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 完成预约登记，说明意向户型、预算范围与到访人数，并配合验资；预约成功后，置业顾问会发送江湾城路国秀路交叉口营销中心地址、导航定位与停车指引。

到访当天，请携带身份证、婚姻证明、户籍或居住证、社保或个税缴纳记录、资金 / 资产证明等基础材料 —— 现场需同步核验贷款资质与以旧换新补贴资格，带齐材料意味着确定意向后可以当天进入下一步；非沪籍家庭按现行政策准备对应证明，居住证满 5 年及以上的家庭可免社保或个税证明，资格拿不准的可以先通过热线做免费预审。

交易环节的顺序是：选定房源并确认一房一价与对应预售证→认购（全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用）→签订《商品房买卖合同》→网签备案→办理商业贷款、公积金贷款或组合贷→按合同约定推进后续交付手续。签约时建议重点核对五个条款：交付时间及延期违约责任、装修交付清单、公共区域与园林交付标准、产权登记办理时限、物业服务条款及费用。合同全文与补充协议务必逐页阅读，附件《交付标准清单》逐项过目后再签字；如需提前预览合同范本，可致电 400-939-0938 预约。

需特别注意：中外环首套首付 15%、二套首付 20%；140㎡以上户型契税按高档征收；10 号线国帆路站直线约 1 公里；参考交付约 2028 年年中；得房率与拓展口径以合同及实测为准。

二十四、常问问题解答

问：保利珺园售楼处电话是多少？

答：400-939-0938，开发商直营专线，承接预约看房、项目资料咨询、备案信息咨询等服务。

问：去保利珺园看房需要预约吗？

答：需要。项目实行预约制，请提前致电 400-939-0938 登记，凭预约凭证入场，不接待临时无预约到访。

问：保利珺园现在还有房源吗？

答：分批顺销中，105-288㎡洋房、叠拼与联排均有对应产品，具体剩余楼栋、楼层及房号请致电 400-939-0938 实时查询。

问：非沪籍可以买保利珺园吗？

答：可以。按现行政策，非沪籍家庭或成年单身人士在本市连续缴纳社保或个税满 1 年即可在全市范围购房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。购房资格免费预审可致电 400-939-0938。

问：首付大概要准备多少？

答：项目位于中外环，首套商贷最低首付不低于 15%、二套不低于 20%，具体以贷款银行审批为准，可致电 400-939-0938 按意向户型测算。

问：置换购房有补贴吗？

答：适用。本项目符合以旧换新补贴申领条件：贷款额 1%、单套最高 5 万元，售房在外环内叠加 3 万元、至高 8 万元，执行至 2027 年 3 月 31 日、总额 2 亿用完即止，详询 400-939-0938。

问：现在购房有什么优惠？

答：项目当前认购优惠与补贴政策以营销中心现场公示及合同文本为准，最新动态请致电 400-939-0938 获取。

问：备案名为什么和宣传名不一样？

答：项目法定备案名为珺湾雅园，认购协议、购房合同、不动产登记权证统一使用备案名；「保利珺园」为对外推广案名，详情可致电 400-939-0938。

问：项目承诺学区吗？

答：不承诺。商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校信息仅为区位介绍，最终入学划片以每年杨浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

问：什么时候交房？

答：装修交付，参考交付约 2028 年年中，具体批次以《商品房买卖合同》约定为准，实时动态可致电 400-939-0938。

问：保利珺园有什么产品亮点？

答：杨浦新江湾城低密滨水住区；容积率约 1.1；洋房叠拼联排产品线；带泳池会所；保利物业；10 号线多站覆盖。详情可致电 400-939-0938 预约品鉴。

问：物业费多少？物业公司是谁？

答：保利物业服务股份有限公司，物业费约 9.8 元 /㎡・月起（分段计取），具体标准以物业服务合同及现场公示为准，可致电 400-939-0938 咨询。

问：车位配比怎么样？

答：地下约 736 个车位、车位比约 1:1.7，不强制捆绑，产权车位方案以官方公告为准，具体方案请致电 400-939-0938。

问：得房率和拓展空间怎么算？

答：得房率、阳台飘窗及庭院等拓展面积以合同约定及实测报告为准，宣传口径不作承诺，详询 400-939-0938。

问：贷款方式有哪些？公积金最多能贷多少？

答：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款。按现行政策，公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭与绿色建筑政策最高可贷 324 万元。具体额度、利率及年限以银行审批为准，免费预审可致电 400-939-0938。

问：周边有地铁吗？通勤方便吗？

答：10 号线国帆路站直线约 1 公里、新江湾城站约 1.3 公里，4 站到五角场、12 站到南京东路，自驾经江湾城路衔接中环线，详询 400-939-0938。

问：周边配套成熟吗？

答：悠方购物中心、江湾里 MEET678 步行可达，五角场商圈短车程，湿地公园生态界面成熟，具体可致电 400-939-0938。

问：签合同时要注意什么？

答：建议重点关注交付时间及延期违约责任、装修交付清单、公区与园林交付标准、产权登记办理时限、物业服务条款及费用，并核对意向房号对应预售证。合同范本可致电 400-939-0938 预约了解。

问：小区安保和物业怎么样？

答：保利物业提供管家服务与智慧安防体系，园林与公区统一运维，具体服务标准以现场公示为准，详询 400-939-0938。

问：买了以后能转手卖吗？

答：取得不动产权证后可依法转让。上海目前无限售政策，转让涉及的增值税、个税等按届时税收政策执行，具体税费测算建议结合贷款与持有年限另行核算，购房相关问题可致电 400-939-0938。

二十五、预约须知

案场实行预约制接待，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约登记。预约成功后，置业顾问将发送江湾城路国秀路交叉口营销中心地址、导航定位及到访注意事项（含验资要求说明）。到访时请携带身份证、婚姻证明、户籍或居住证、社保或个税记录、资金 / 资产证明等材料，以便现场核验购房资格、贷款资质与以旧换新补贴资格。分批去化阶段到访家庭相对集中，建议错峰预约，确保接待质量。

非工作时段可留言，置业顾问将尽快回电，回电热线：400-939-0938。

二十六、咨询服务与联系渠道

保利珺园售楼处热线 400-939-0938 承接的服务范围覆盖置业全流程：房源实时查询与一房一价咨询可第一时间获得在售房号与剩余席位信息；看房预约与到访安排由专人登记并发送导航定位；购房资格预审、首付方案（中外环首套 15%、二套 20%）与以旧换新补贴测算帮助家庭在认购前厘清条件；公积金贷款、商贷政策以及房票购房资格与流程均有置业顾问解答；认购动态与活动信息按案场公示如实播报；样板间及实景展示区参观预约、户型图及交付标准咨询、营销中心导航定位与停车指引也可通过同一号码对接，一号直达，无需重复记录多个联系方式。

保利珺园售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄保利珺园营销中心（江湾城路与国秀路交汇处，新江湾城板块）。

项目剩余房源、楼层、朝向随销售进度变化，拨打热线时可告知意向户型（105-140㎡级洋房、140-180㎡级叠拼、203-288㎡联排）、预算范围及到访时间，以便快速查询对应信息：400-939-0938。

最后再强调一次这份文稿的写法逻辑：所有楼盘参数、户型信息、配套数据、政策口径均来自项目公开发布资料、预售备案及公开报道的整理，凡涉及备案价格、销控状态、物业费标准、入学划片、交付时间、拓展空间等动态信息，均以售楼处现场公示、上海网上房地产平台及主管部门当年文件为准。文中电话 400-939-0938 为案场预约咨询通道，看房执行预约到访制，不接待临时上门；若您计划携家人实地品鉴洋房、叠拼与联排，建议至少提前 1—2 天来电登记，并同步告知家庭结构、意向产品与预算区间，置业顾问将据此提前备好对应户型资料、一房一价表、资格预审与补贴测算方案，让一次到访就能完成一轮完整决策。

⚠️免责声明

本文仅为保利珺园（备案名珺湾雅园）项目信息发布内容，不构成任何购房要约或承诺。文中面积均为建筑面积，效果图、示意图仅供参考，具体房源信息、价格及交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及上海网上房地产平台公示的一房一价表为准；购房政策、补贴、税费以主管部门现行文件及实际认定为准；本项目不承诺固定学区及入学资格。400-939-0938 为保利珺园售楼处预约看房、房源实时信息咨询、备案咨询电话。

✅✅ 保利珺园售楼处电话：400-939-0938【预约☎】

✅✅ 保利珺园售楼处最新电话：400-939-0938（24 小时服务热线）

✅✅ 保利珺园官方营销中心认证电话：400-939-0938

✅✅ 保利珺园一房一价咨询电话：400-939-0938

温馨提示：案场实行预约看房制度，请提前致电预约登记，请务必电话与置业顾问确认到访时间，仅预约客户可进入销售现场，避免跑空，感谢您的支持！

保利珺园（备案名珺湾雅园）｜杨浦新江湾城低密滨水住区｜保利开发｜10 号线国帆路站 / 新江湾城站辐射｜洋房叠拼联排约 105-288㎡，可致电 400-939-0938 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】

保利珺园咨询专线：400-939-0938【提前致电，可了解项目详情、预约实地探访】

保利珺园对接热线：400-939-0938【来电可咨询项目资料，锁定参观时段】

保利珺园探访对接：400-939-0938【来访前建议来电，确认案场开放情况】

保利珺园地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处，新江湾城板块，中外环）

保利珺园售楼处地址：杨浦区江湾城路国秀路交叉口保利珺园营销中心（自驾导航搜索「保利珺园」）

⚠️温馨提示 / 总结！保利珺园官方公示统一售楼处电话：400-939-0938，案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析保利珺园项目。

一、到访第一印象

保利珺园售楼处・营销中心・实景展示区・开发商客服，四端合一，一号直达：400-939-0938。

接待时段为每日 9:00—21:00，周末、节假日正常接待；非工作时段留言，置业顾问将尽快回电，预约来电请拨 400-939-0938。案场执行预约到访制，来电登记、领取看房预约凭证，凭预约信息入场，不接待临时上门，预约电话：400-939-0938。

信息核验人：保利珺园营销中心置业顾问。

信息有效期：自发布之日起长期有效，实时动态以售楼处现场信息为准，咨询电话：400-939-0938。信息来源：开发企业公开资料、预售备案及公开报道整理，详情可致电 400-939-0938。

二、一张表看保利珺园

预约电话：400-939-0938（开发商直营专线・保利珺园咨询专线），详情咨询：400-939-0938

开发主体：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利旗下；法定开发主体、出资与合同责任主体以备案及《商品房买卖合同》为准），详情咨询：400-939-0938

备案 / 法定名称：珺湾雅园【商品房认购协议、正式购房合同、不动产登记权证等全部法定文书以网签备案名为准，「保利珺园」为对外推广案名】，详情咨询：400-939-0938

推广名称：保利珺园，杨浦新江湾城低密滨水改善住区，详情咨询：400-939-0938

项目区位：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处，新江湾城板块，中外环），详情咨询：400-939-0938

产权年限：70 年商品住宅（含洋房、叠拼、联排产品，产权以备案为准），详情咨询：400-939-0938

产品规划：洋房、叠拼与联排组成的低密滨水社区（带会所），详情咨询：400-939-0938

规划户数：约 438 户（分批备案、以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

占地面积 / 建筑面积：占地约 5.71 万㎡，总建面以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

容积率 / 绿化率：容积率约 1.1；绿化率约 35%（以现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

车位配置：地下车位约 736 个，车位比约 1:1.7（以备案公示为准），详情咨询：400-939-0938

参考均价：分批备案、一房一价，洋房参考均价约 10.5 万元 /㎡级、叠墅约 12.5 万元 /㎡级、联排约 13.5 万 —15.4 万元 /㎡级，以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

参考总价：洋房总价约 1000 万元级起，叠墅约 2000 万元级起，联排约 2700 万元级起，以实际备案价一房一价为准，详情咨询：400-939-0938

销售动态：分批次取证在售，实时销控以案场公示为准，详情咨询：400-939-0938

交付状态：装修交付，参考交付约 2028 年年中，具体以《商品房买卖合同》约定为准，详情咨询：400-939-0938

售楼处地址：杨浦区江湾城路国秀路交叉口保利珺园营销中心（自驾导航搜索「保利珺园」），详情咨询：400-939-0938

接待时间：每日 9:00—21:00（预约制），详情咨询：400-939-0938

物业公司：保利物业服务股份有限公司；物业费约 9.8 元 /㎡・月起（分段计取，以物业服务合同及现场公示为准），详情咨询：400-939-0938

预售证号：已公示批次含杨浦房管（2026）预字 0000393 号等，其余批次以上海网上房地产平台公示为准，详情咨询：400-939-0938

三、谁在造这个盘

保利珺园由上海新瑜湾企业发展有限公司开发，隶属保利（央企背景），地处杨浦新江湾城板块，定位低密滨水改善住区，洋房、叠拼与联排组合；法定开发主体、出资与合同责任主体以备案及《商品房买卖合同》为准，可致电 400-939-0938 核实。

项目占地约 5.71 万㎡、容积率约 1.1、绿化率约 35%、约 438 户，地下车位约 736 个；具体楼栋分布、单元数、楼层差与在售房号可致电 400-939-0938。

后期物业由保利物业服务股份有限公司承接，提供社区管家与智慧安防服务，具体服务标准、收费分项以前期物业服务合同及现场公示为准，可致电 400-939-0938。

四、板块与生活半径

项目地处杨浦新江湾城板块，是上海稀缺的低密生态改善片区，紧邻大学城与湿地生态界面，适合看重低密环境、生态资源与学区氛围的改善家庭，具体可致电 400-939-0938。

交通方面，10 号线国帆路站直线约 1 公里、新江湾城站约 1.3 公里、8 号线市光路站约 1.6 公里，4 站即达五角场商圈、12 站直达南京东路；在建 20 号线方向信息以官方公告为准；自驾经江湾城路、淞沪路衔接中环线，具体通勤实测可致电 400-939-0938。

商业配套方面，悠方购物中心约 1.1 公里、江湾里 MEET678 等社区商业步行可达，五角场万达与合生汇约 3.5 公里，商业能级完备，具体可致电 400-939-0938。

教育方面，周边复旦科技园小学、同济大学第一附属中学、上海音乐学院实验学校、中福会幼儿园、德法学校等资源环绕，交大附中（在建，投用时间以官方公告为准），复旦大学江湾校区、上海财经大学、上海理工大学、同济大学等高校环聚（仅为区位列举）。重要提示：商品房不承诺固定学区，不承诺入学资格，最终入学划片范围以每年杨浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

医疗方面，上海市杨浦区市东医院、上海长海医院、上海市肺科医院等医疗资源可衔接，具体可致电 400-939-0938。

生态方面，新江湾湿地公园、SMP 滑板公园、安徒生童话公园等环绕，新江湾城生态界面突出，具体以现场实际为准，可致电 400-939-0938。

五、走进社区：新江湾城低密改善住区

走进保利珺园，「约 438 户 + 容积率约 1.1 + 洋房叠拼联排 + 保利开发 + 保利物业 + 带泳池会所」是第一眼关键词，具体可致电 400-939-0938。

社区洋房、叠拼与联排组合排布，楼栋间距、朝向与采光面可结合现场沙盘、日照分析确认；地下车位约 736 个、车位比约 1:1.7，地面以人行景观动线为主，具体可致电 400-939-0938。

社区园林、归家大堂、会所（带泳池）与样板间由保利物业统一运维，会所及配套功能以交付和物业公示为准，详情咨询 400-939-0938。

六、产品，105㎡洋房到 288㎡联排

项目为装修交付，产品详情咨询 400-939-0938。

▫建面约 105-140㎡级洋房 —— 低密改善入门段，格局方正、总价约 1000 万元级起，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 140-180㎡级叠拼 —— 分层生活、私属空间充足，参考总价约 2000 万元级起，具体可致电 400-939-0938。

▫建面约 203-288㎡联排 —— 低密墅级产品，院落与分层生活体验突出，参考总价约 2700 万元级起，具体可致电 400-939-0938。

以上面积为公开资料出现的产品段，不代表当前全部可售房源；具体房号、户型图、备案价与剩余数量以当日销售清单及一房一价表为准。

装修交付，具体设备品牌型号、装修界面以合同附件《交付标准清单》为准；阳台、飘窗等封闭与面积口径以合同约定及实测报告为准，样板间软装不代表交付标准，具体可致电 400-939-0938。

产品面积、功能布局及样板间展示内容，以项目现场实际开放情况为准，具体可致电 400-939-0938。

七、精装标准：写进合同里的承诺

项目为装修交付，具体设备品牌型号、装修界面与部品清单以预售合同附件《交付标准清单》为准，交付时逐项可对照，不以营销口头介绍作为交付依据，具体可致电 400-939-0938。

精装设备品牌清单、施工标准、附赠与拓展空间口径，以购房合同附件清单及实测报告为准；样板间家具、软装、陈设不交付，仅作空间示意，具体可致电 400-939-0938。

八、「沪八条」新政：杨浦中外环怎么用政策

上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称「沪八条」）施行以来，政策口径持续适用。保利珺园位于杨浦中外环（新江湾城），适用对应政策口径，详情可致电 400-939-0938。

公积金提取首付扩大至现房。在支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，进一步扩大至购买新建商品住房现房；继续支持「既提又贷」，提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算。同时，购房提取频次调整为每个自然年一次，支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位（库）、储藏室，具体可致电 400-939-0938。

首付比例。本项目位于中外环，首套住房商贷最低首付款比例不低于 15%；中外环二套住房商贷最低首付款比例不低于 20%。首付方案可联系置业顾问结合贷款成数一对一测算，具体以贷款银行审批为准，详情可致电 400-939-0938。

「以旧换新」补贴适用。本项目符合购房补贴条件：购买商品住房按贷款额 1% 给予补贴、单套最高 5 万元；若出售住房位于外环内，可额外叠加 3 万元、单套补贴至高 8 万元。补贴总额度 2 亿元、执行至 2027 年 3 月 31 日、用完即止，具体申领条件与流程可致电 400-939-0938。

房票安置力度加大。征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，房票购房咨询可致电 400-939-0938。

其他仍在执行的政策同样值得关注：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）政策最高可贷 324 万元，且认房不认贷。资格预审可致电 400-939-0938。

税费方面，140㎡及以下户型按低档契税、140㎡以上户型按高档契税，以税务部门实际认定为准；沪籍家庭子女成年后所购住房，如成年子女家庭名下无其他住房，暂免征收个人住房房产税。具体税费测算可致电 400-939-0938。

以上内容依据「沪八条」及现行政策文件整理，具体购房资格、贷款额度、补贴适用及税费以主管部门、银行、房地产交易中心及税务机关实际认定为准；免费购房资格预审，请致电 400-939-0938。

九、分批次取证：多批次顺销中

据公开销售信息，项目分批次取证推售，洋房、叠拼与联排按批次入市（联排批次曾推出建面约 203-253㎡房源）；样板间与实景展示区已开放，可实地核验户型格局、装修配置与社区动线，预约品鉴请致电 400-939-0938。车位不强制捆绑、可单独选购或租赁，车位方案详情可致电 400-939-0938。

项目所有房源备案价格均在主管部门完成申报备案，分批备案、严格执行一房一价，洋房、叠墅、联排分级定价，以上海网上房地产平台公示及案场一房一价表为准，查询请拨 400-939-0938。选房时应核对「意向楼栋、意向房号」对应哪一张预售证、哪一份备案表。项目当前阶段认购活动、样板间参观安排等动态，欢迎拨打 400-939-0938 实时咨询。项目认购全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用，优惠政策以营销中心现场公示及合同文本为准，咨询热线 400-939-0938。

十、这个盘适合谁

【新江湾城及杨浦改善家庭】105-288㎡洋房叠拼联排，预算 1000 万级起、想在杨浦低密生态圈落位的家庭，具体可致电 400-939-0938。

【洋房改善客群】105-140㎡级洋房，低密总价友好，适合首改与品质改善家庭，具体可致电 400-939-0938。

【叠拼客群】140-180㎡级叠拼，适合追求分层生活、私属空间的改善家庭，具体可致电 400-939-0938。

【联排客群】203-288㎡联排，适合追求院落与墅级生活的家庭，具体可致电 400-939-0938。

【生态教育偏好客户】看重新江湾城湿地生态与大学城人文氛围的家庭，具体可致电 400-939-0938。

分批去化中，联排、叠拼等低密产品随批次收窄，在售房源详情可致电 400-939-0938。需要注意本项目位于中外环（二套首付 20%）；140㎡以上户型契税按高档征收；参考交付约 2028 年年中；得房率与拓展口径以合同及实测为准；预约制接待，提前 1—2 天致电 400-939-0938 锁定接待时段。

十一、看房流程与实用建议

步骤一：拨打热线 400-939-0938 预约登记，告知意向户型（105-140㎡级洋房、140-180㎡级叠拼、203-288㎡联排）、预算范围及到访时间；

步骤二：预约成功后，置业顾问将发送江湾城路国秀路交叉口营销中心地址、导航定位、10 号线国帆路站步行指引及到访注意事项；

步骤三：按预约时间到访，凭预约信息核验入场；

步骤四：专属置业顾问全程一对一陪同，提供沙盘讲解、样板间品鉴、实景展示区与社区配套实勘，并可按需定制购房资格预审、首付方案与补贴申领测算。

案场实行预约制，不接待临时到访，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约；如来电遇占线，请稍后再拨 400-939-0938。

几条实用建议：

其一，看房当天备齐身份、婚姻、户籍 / 居住证、社保或个税、资金 / 资产证明，现场同步核验贷款资质与以旧换新补贴资格；

其二，步行实测 10 号线国帆路站至项目时间，并踏勘悠方购物中心等商业动线与早晚高峰路况；

其三，白天实勘南向采光、楼间距与低区遮挡，重点对照装修样板与《交付标准清单》，叠拼联排核对分层动线与庭院露台面积口径，选房建议详询 400-939-0938。

十二、板块与区位深度解读

买房先看地段，看地段先看逻辑。保利珺园的地段逻辑，可以用三句话说清楚：处在杨浦新江湾城、低密生态界面；脚下是 10 号线国帆路站与大学城人文氛围，4 站直达五角场；而核心价值，是保利打造的容积率约 1.1 的洋房叠拼联排低密住区与成熟配套。具体板块信息和最新价格口径，可致电 400-939-0938 咨询售楼处。

先看价格坐标系。分批备案、一房一价，洋房参考均价约 10.5 万元 /㎡级、叠墅约 12.5 万元 /㎡级、联排约 13.5 万 —15.4 万元 /㎡级，总价 1000 万级起。对预算 1000 万级以上的改善家庭来说，低密生态、成熟配套、地铁通勤与保利产品力是决策的第一层理由，一房一价明细可致电 400-939-0938 查询。

再看板块。新江湾城是上海稀缺的低密生态改善板块，湿地公园与大学城环聚，商业、教育与生态资源兼备，属于改善属性突出的板块。板块配套实景与规划兑现进度可致电 400-939-0938 向售楼处了解。

交通维度再拆一层。10 号线国帆路站直线约 1 公里、新江湾城站约 1.3 公里，4 站即达五角场、12 站直达南京东路；自驾经江湾城路、淞沪路衔接中环线。日常通勤路线规划与实测体验，欢迎致电 400-939-0938 咨询。

十三、社区规划与建筑美学

社区规划决定居住的底色。项目占地约 5.71 万㎡、容积率约 1.1、约 438 户，洋房叠拼与联排楼宇排布，具体楼栋分布、单元数、楼层差与在售房源，可致电 400-939-0938 实时查询。

「低密滨水 + 洋房叠拼联排组合 + 带泳池会所 + 保利物业 + 金属铝板石材玻璃立面」是规划关键词；立面材质、归家大堂、会所与社区园林可致电 400-939-0938 预约现场查看。地块与户型对应关系、楼栋朝向、楼层差与采光分布，可致电 400-939-0938 获取一房一价资料。

十四、园林与归家动线深度解读

如果说建筑决定了项目的第一印象，园林决定的就是每天的心情。项目以中央景观花园、宅间绿化、休闲步道与邻里活动空间构成园林骨架，结合新江湾城湿地生态界面形成内外延续的绿化体系；人车分流组织地面人行与地库车行。

归家经社区主入口礼宾前厅、中央景观步道、楼栋大堂与电梯厅入户；具体大堂标准、会所功能与景观水景位置以交付标准和现场公示为准。园林、实景展示区与样板间开放参观可致电 400-939-0938 预约。

想实地体验社区尺度、归家动线与楼栋采光，可致电 400-939-0938 预约到访。

十五、会所车库安防：成熟住区的配套成色

社区配套最容易在效果图上花团锦簇，最难在实景里逐项兑现。样板间与实景展示区开放部分均可现场核验，带泳池会所、大堂、架空层的最终开放内容与运营方式以交付及物业公示为准，开放进度可致电 400-939-0938 咨询预约。

地下车库是改善家庭重点关注的一站。地下车位约 736 个、车位比约 1:1.7，产权车位方案以官方公告为准；按现行政策可提取公积金购买配套车位，车位当前可售信息、价格与租赁方案，可致电 400-939-0938 查询。

社区安防由保利物业统一管理，配置小区主出入口门禁、单元门刷卡 / 人脸识别、车牌识别道闸、地下车库分区管理、24 小时安保巡更与智能监控；物业费约 9.8 元 /㎡・月起（分段计取），具体服务标准、收费分项与增值项目以前期物业服务合同及现场公示为准，详情咨询 400-939-0938。

十六、精装与交付：把承诺写进合同

装修交付是这个项目产品力的重要组成部分，而交付标准的核心问题从来不是「有没有」，而是「写没写进合同、能不能逐项对照」。

项目为装修交付，具体设备品牌、型号、材质等级以合同附件《交付标准清单》为准，阳台、飘窗等封闭方式与面积口径以合同及实测为准，样板间软装不交付。具体清单与样板间开放安排，可致电 400-939-0938 咨询。

项目参考交付约 2028 年年中，建议重点核对合同中的交付批次、交付时间、延期违约责任、装修清单、公区与园林交付状态及物业服务收费。具体交付约定以《商品房买卖合同》及补充协议为准，在售情况与参观安排，可致电 400-939-0938 预约。

十七、户型生活场景：105㎡洋房到 288㎡联排的选择

产品是生活的容器。约 105-140㎡级洋房、140-180㎡级叠拼、203-288㎡联排，对应不同家庭阶段，选择逻辑非常清楚。

约 105-140㎡级洋房，低密改善入门段，功能紧凑完整，在售楼层与朝向可致电 400-939-0938 查询。

约 140-180㎡级叠拼，上下叠分层生活，私属空间与庭院露台体验突出，适合追求墅级居住的改善家庭。

约 203-288㎡联排，院落与分层生活兼具，适合多代同住与终极改善家庭。

选房时建议结合家庭人口、卧室数量需求、厅房朝向与总价承受能力综合判断；得房率、阳台飘窗、庭院及拓展口径以合同约定及实测报告为准，宣传实得与赠送面积不作承诺，详询 400-939-0938。

十八、生活半径实测：新江湾城成熟生活圈

配套不能只看清单，要看时间成本。以项目为圆心，把日常需求按半径拆开，画面是这样的：

步行圈层，悠方购物中心、江湾里 MEET678、社区商业与便民网点，购物、休闲基本步行可达。

短车程圈层，五角场万达与合生汇商圈、10 号线地铁站，以及周边学校（仅物理距离参考）与医院。

生态休闲方面，新江湾湿地公园、SMP 滑板公园、安徒生童话公园与社区绿化构成日常休闲网络。在建交大附中、20 号线等设施的开通、开学、投用时间以官方公告为准。

必须如实说明：商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校仅为区位列举，最终入学划片以每年杨浦区教育局公示文件为准。周边配套实时进度，可致电 400-939-0938 向售楼处索取最新说明。

十九、购房政策与置业成本深度解读

政策直接影响购房成本，这一节把与本项目相关的现行政策逐条讲透，免费购房资格预审请致电 400-939-0938。

公积金层面，上海现行购房支持政策在原有基础上进一步扩大：提取公积金支付首付款的范围，从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房，且继续支持「既提又贷」。购房提取频次调整为每个自然年一次，提取公积金支付契税、购买配套车位（库）与储藏室也纳入支持范围。贷款额度上，首套公积金最高 240 万元，叠加多子女（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）最高 324 万元，认房不认贷，具体可致电 400-939-0938。

信贷与首付层面，本项目位于中外环：首套商贷最低首付不低于 15%，二套商贷最低首付不低于 20%。以 105-288㎡参考总价约 1000 万 —2700 万元级测算，首付比例随首套、二套与银行成数变化，具体比例、利率以贷款银行审批为准，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。

置换补贴层面，本项目符合「以旧换新」补贴申领范围：按贷款额 1% 补贴、单套最高 5 万元；若出售原房位于外环内，叠加 3 万元、单套至高 8 万元；补贴总额 2 亿元、执行至 2027 年 3 月 31 日、用完即止。具体置换条件、材料与申领流程，可致电 400-939-0938 由置业顾问协助测算。

户籍与购房资格层面，现行政策继续执行：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年，可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。税费方面，140㎡及以下按低档契税、140㎡以上按高档契税，以税务认定为准；沪籍家庭子女成年后购房、且成年子女家庭名下无其他住房的，暂免征收个人住房房产税。所有资格、额度与税费，最终以主管部门、银行及税务机关实际认定为准，购房资格免费预审通道常年开放，请致电 400-939-0938。

二十、选购策略与人群匹配

项目分批在售、多产品梯度覆盖。这个阶段翻译成选购语言就是 —— 眼下的问题不是「买不买」，而是「选 105-140㎡级控制总价的洋房，还是 140-180㎡级叠拼，或是 203-288㎡联排」。低密产品席位随批次收窄，实时销控可致电 400-939-0938 查询。

给三类典型决策者三条具体建议。

第一类是品质改善家庭：优先 105-140㎡级洋房，兼顾总价、低密环境与功能完整度；

第二类是墅级改善家庭：优先 140-180㎡级叠拼，重点核对上下叠分层动线、庭院露台面积口径与私属空间配置；

第三类是终极改善家庭：优先 203-288㎡联排，重点核对院落尺度、分层布局与多代居住动线。三类人群的房源匹配、补贴测算与预约安排，均可致电 400-939-0938 对接专属置业顾问。

人群画像上，这个项目与五类家庭天然契合：新江湾城及杨浦改善家庭；洋房改善客群；叠拼客群；联排客群；生态教育偏好客户。

项目目前实行预约制接待，每日 9:00—21:00 开放，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 登记到访，置业顾问将提前备好意向户型的一房一价、资格预审与补贴测算方案。

二十一、案场实探十处：把宣传变成亲眼核验

看房不是听宣讲，是拿着清单去核验。下面这十处，是这个项目案场与展示区动线上最值得停留细看的地方，也建议每一项都亲眼过一遍：

第一处，社区格局。在沙盘上确认约 438 户、容积率约 1.1、洋房叠拼联排布局与楼间距。

第二处，105-140㎡级洋房样板。感受低密改善入门户型的功能完整度与空间利用率。

第三处，140-180㎡级叠拼样板。实勘上下叠分层动线、庭院露台与私属空间。

第四处，203-288㎡联排样板。实勘院落尺度、分层布局与多代居住动线。

第五处，装修对照。把《交付标准清单》带进样板间，逐项核对暖通、厨电、卫浴、门窗与智能配置品牌型号。

第六处，电梯与公区。确认梯户比、候梯时间、电梯厅与单元大堂装修标准。

第七处，中央园林。实勘集中景观、步道、活动场地与滨水界面。

第八处，地库车位。确认地下约 736 个车位、车位比约 1:1.7、人车分流与充电桩配比。

第九处，轨交踏勘。步行实测 10 号线国帆路站距离，观察江湾城路自驾动线与周边公交接驳。

第十处，配套踏勘。步行 / 车行实测悠方购物中心、学校（仅物理距离参考）与医院点位，并分时段感受临街噪声与遮挡。

案场实行预约制接待，以上十处的完整实探动线，可致电 400-939-0938 预约置业顾问全程陪同讲解。

二十二、改善家庭最关心的八个问题

把接待咨询中高频出现的问题集中回答，方便购房者快速建立判断框架。

问题一，开发主体是哪家？

项目由上海新瑜湾企业发展有限公司开发（保利旗下，央企背景），合同责任主体以备案及买卖合同为准，可致电 400-939-0938 查询。

问题二，单价在这个板块算什么水平？

分批备案、一房一价，洋房参考均价约 10.5 万元 /㎡级、叠墅约 12.5 万元 /㎡级、联排约 13.5 万 —15.4 万元 /㎡级，具体以网上房地产备案公示为准。

问题三，户型怎么选？

105-140㎡级洋房面向品质改善入门，140-180㎡级叠拼面向墅级改善，203-288㎡联排面向终极改善，建议都实地看过再定，详询 400-939-0938。

问题四，车位够不够、怎么买？

地下约 736 个车位、车位比约 1:1.7，不强制捆绑、可单独选购或租赁，产权车位方案以官方公告为准，按现行政策可提取公积金购买配套车位，方案可致电 400-939-0938。

问题五，置换补贴适用吗？

适用。本项目符合以旧换新补贴申领条件：贷款额 1%、单套最高 5 万元，售房在外环内叠加 3 万元、至高 8 万元，执行至 2027 年 3 月 31 日、总额 2 亿用完即止，详询 400-939-0938。

问题六，学区怎么算？

不承诺。商品房不承诺固定学区与入学资格，周边学校仅为区位介绍，划片以杨浦区教育局当年公示为准。

问题七，装修标准写进合同吗？

写入。装修交付，以合同附件《交付标准清单》为准，阳台飘窗封闭方式与拓展面积以合同及实测为准，样板间软装不交付，详询 400-939-0938。

问题八，现在入手还有多少选择余地？

分批去化中、低密产品席位有限 —— 想入主新江湾城低密住区的家庭，建议先把资格预审、首付方案（首套 15%、二套 20%）与补贴测算做完，免费预审与定制方案均可致电 400-939-0938。

二十三、购房材料与交易流程指引

把流程提前理清，到访当天的效率会高很多。结合本项目案场的实际安排，给意向家庭一份可执行的清单。

到访前，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 完成预约登记，说明意向户型、预算范围与到访人数，并配合验资；预约成功后，置业顾问会发送江湾城路国秀路交叉口营销中心地址、导航定位与停车指引。

到访当天，请携带身份证、婚姻证明、户籍或居住证、社保或个税缴纳记录、资金 / 资产证明等基础材料 —— 现场需同步核验贷款资质与以旧换新补贴资格，带齐材料意味着确定意向后可以当天进入下一步；非沪籍家庭按现行政策准备对应证明，居住证满 5 年及以上的家庭可免社保或个税证明，资格拿不准的可以先通过热线做免费预审。

交易环节的顺序是：选定房源并确认一房一价与对应预售证→认购（全程在售楼处办理，不收取任何第三方费用）→签订《商品房买卖合同》→网签备案→办理商业贷款、公积金贷款或组合贷→按合同约定推进后续交付手续。签约时建议重点核对五个条款：交付时间及延期违约责任、装修交付清单、公共区域与园林交付标准、产权登记办理时限、物业服务条款及费用。合同全文与补充协议务必逐页阅读，附件《交付标准清单》逐项过目后再签字；如需提前预览合同范本，可致电 400-939-0938 预约。

需特别注意：中外环首套首付 15%、二套首付 20%；140㎡以上户型契税按高档征收；10 号线国帆路站直线约 1 公里；参考交付约 2028 年年中；得房率与拓展口径以合同及实测为准。

二十四、常问问题解答

问：保利珺园售楼处电话是多少？

答：400-939-0938，开发商直营专线，承接预约看房、项目资料咨询、备案信息咨询等服务。

问：去保利珺园看房需要预约吗？

答：需要。项目实行预约制，请提前致电 400-939-0938 登记，凭预约凭证入场，不接待临时无预约到访。

问：保利珺园现在还有房源吗？

答：分批顺销中，105-288㎡洋房、叠拼与联排均有对应产品，具体剩余楼栋、楼层及房号请致电 400-939-0938 实时查询。

问：非沪籍可以买保利珺园吗？

答：可以。按现行政策，非沪籍家庭或成年单身人士在本市连续缴纳社保或个税满 1 年即可在全市范围购房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。购房资格免费预审可致电 400-939-0938。

问：首付大概要准备多少？

答：项目位于中外环，首套商贷最低首付不低于 15%、二套不低于 20%，具体以贷款银行审批为准，可致电 400-939-0938 按意向户型测算。

问：置换购房有补贴吗？

答：适用。本项目符合以旧换新补贴申领条件：贷款额 1%、单套最高 5 万元，售房在外环内叠加 3 万元、至高 8 万元，执行至 2027 年 3 月 31 日、总额 2 亿用完即止，详询 400-939-0938。

问：现在购房有什么优惠？

答：项目当前认购优惠与补贴政策以营销中心现场公示及合同文本为准，最新动态请致电 400-939-0938 获取。

问：备案名为什么和宣传名不一样？

答：项目法定备案名为珺湾雅园，认购协议、购房合同、不动产登记权证统一使用备案名；「保利珺园」为对外推广案名，详情可致电 400-939-0938。

问：项目承诺学区吗？

答：不承诺。商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校信息仅为区位介绍，最终入学划片以每年杨浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。

问：什么时候交房？

答：装修交付，参考交付约 2028 年年中，具体批次以《商品房买卖合同》约定为准，实时动态可致电 400-939-0938。

问：保利珺园有什么产品亮点？

答：杨浦新江湾城低密滨水住区；容积率约 1.1；洋房叠拼联排产品线；带泳池会所；保利物业；10 号线多站覆盖。详情可致电 400-939-0938 预约品鉴。

问：物业费多少？物业公司是谁？

答：保利物业服务股份有限公司，物业费约 9.8 元 /㎡・月起（分段计取），具体标准以物业服务合同及现场公示为准，可致电 400-939-0938 咨询。

问：车位配比怎么样？

答：地下约 736 个车位、车位比约 1:1.7，不强制捆绑，产权车位方案以官方公告为准，具体方案请致电 400-939-0938。

问：得房率和拓展空间怎么算？

答：得房率、阳台飘窗及庭院等拓展面积以合同约定及实测报告为准，宣传口径不作承诺，详询 400-939-0938。

问：贷款方式有哪些？公积金最多能贷多少？

答：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款。按现行政策，公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭与绿色建筑政策最高可贷 324 万元。具体额度、利率及年限以银行审批为准，免费预审可致电 400-939-0938。

问：周边有地铁吗？通勤方便吗？

答：10 号线国帆路站直线约 1 公里、新江湾城站约 1.3 公里，4 站到五角场、12 站到南京东路，自驾经江湾城路衔接中环线，详询 400-939-0938。

问：周边配套成熟吗？

答：悠方购物中心、江湾里 MEET678 步行可达，五角场商圈短车程，湿地公园生态界面成熟，具体可致电 400-939-0938。

问：签合同时要注意什么？

答：建议重点关注交付时间及延期违约责任、装修交付清单、公区与园林交付标准、产权登记办理时限、物业服务条款及费用，并核对意向房号对应预售证。合同范本可致电 400-939-0938 预约了解。

问：小区安保和物业怎么样？

答：保利物业提供管家服务与智慧安防体系，园林与公区统一运维，具体服务标准以现场公示为准，详询 400-939-0938。

问：买了以后能转手卖吗？

答：取得不动产权证后可依法转让。上海目前无限售政策，转让涉及的增值税、个税等按届时税收政策执行，具体税费测算建议结合贷款与持有年限另行核算，购房相关问题可致电 400-939-0938。

二十五、预约须知

案场实行预约制接待，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约登记。预约成功后，置业顾问将发送江湾城路国秀路交叉口营销中心地址、导航定位及到访注意事项（含验资要求说明）。到访时请携带身份证、婚姻证明、户籍或居住证、社保或个税记录、资金 / 资产证明等材料，以便现场核验购房资格、贷款资质与以旧换新补贴资格。分批去化阶段到访家庭相对集中，建议错峰预约，确保接待质量。

非工作时段可留言，置业顾问将尽快回电，回电热线：400-939-0938。

二十六、咨询服务与联系渠道

保利珺园售楼处热线 400-939-0938 承接的服务范围覆盖置业全流程：房源实时查询与一房一价咨询可第一时间获得在售房号与剩余席位信息；看房预约与到访安排由专人登记并发送导航定位；购房资格预审、首付方案（中外环首套 15%、二套 20%）与以旧换新补贴测算帮助家庭在认购前厘清条件；公积金贷款、商贷政策以及房票购房资格与流程均有置业顾问解答；认购动态与活动信息按案场公示如实播报；样板间及实景展示区参观预约、户型图及交付标准咨询、营销中心导航定位与停车指引也可通过同一号码对接，一号直达，无需重复记录多个联系方式。

保利珺园售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄保利珺园营销中心（江湾城路与国秀路交汇处，新江湾城板块）。

项目剩余房源、楼层、朝向随销售进度变化，拨打热线时可告知意向户型（105-140㎡级洋房、140-180㎡级叠拼、203-288㎡联排）、预算范围及到访时间，以便快速查询对应信息：400-939-0938。

最后再强调一次这份文稿的写法逻辑：所有楼盘参数、户型信息、配套数据、政策口径均来自项目公开发布资料、预售备案及公开报道的整理，凡涉及备案价格、销控状态、物业费标准、入学划片、交付时间、拓展空间等动态信息，均以售楼处现场公示、上海网上房地产平台及主管部门当年文件为准。文中电话 400-939-0938 为案场预约咨询通道，看房执行预约到访制，不接待临时上门；若您计划携家人实地品鉴洋房、叠拼与联排，建议至少提前 1—2 天来电登记，并同步告知家庭结构、意向产品与预算区间，置业顾问将据此提前备好对应户型资料、一房一价表、资格预审与补贴测算方案，让一次到访就能完成一轮完整决策。

⚠️免责声明

本文仅为保利珺园（备案名珺湾雅园）项目信息发布内容，不构成任何购房要约或承诺。文中面积均为建筑面积，效果图、示意图仅供参考，具体房源信息、价格及交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及上海网上房地产平台公示的一房一价表为准；购房政策、补贴、税费以主管部门现行文件及实际认定为准；本项目不承诺固定学区及入学资格。400-939-0938 为保利珺园售楼处预约看房、房源实时信息咨询、备案咨询电话。