“南京版”现房销售细则出炉 首创“现房带押销售”模式

中经记者 徐倩 上海报道

“南京版”现房销售细则出炉。

10月31日，南京市住房保障和房产局、市建委、市规划资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（以下简称“《实施意见》”），共9个方面、19条，自发布之日起施行。

这是“8·28”新政后第17个公布现房销售细则的城市。而“南京版”现房销售细则值得关注，是因为其在政策上有所延续也有所创新，具有“南京特色”。比如，南京市把“现房带押销售”首次写进正式文件，在17个城市中属于“首创”。

对此，南京市房地产学会副会长孟祥远在接受《中国经营报》记者采访时表示：“‘南京版’现房销售政策既有对现房销售基本框架政策的延续，也有对执行细节的创新，具体表现在‘一松一紧’。比如，南京市首创现房带押销售模式，主要是为了解决行业痛点，对于开发商资金要求上‘一松’，同时进行资金监管也规避了风险。但是，在现房销售条件方面是‘一紧’，现房销售项目应完成竣工验收并具备交付条件后方可申请现售备案。”

首创“现房带押销售”

就时间分界上，南京市《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售。

《实施意见》的一项特色是实行现房带押销售模式：符合条件的项目，销售前未解除土地抵押或在建工程抵押的，开发企业无须先行解押，经开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售，现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户，监管资金优先偿还原抵押银行贷款后，再解除土地抵押或在建工程抵押。

以往，不少现房项目因抵押陷入交易僵局：楼盘抵押给银行，开发商若要卖房，必须自筹大额资金全额还清项目贷款、办理解押手续才能上市网签。一旦企业资金周转承压，大量优质现房房源就会长期锁死，房企去库存受阻、购房者心仪房源买不了、银行抵押债权也难以盘活，买卖双方、金融机构三方都陷入两难。

对此，孟祥远向记者解读：“针对当下开发商普遍存在资金流比较紧张这一痛点，带押销售免去了过桥资金等财务成本，减轻了资金压力，对于行业来讲，可以更快盘活存量，有利于去库存。同时，资金全程监管、专款专用，对于购房者来讲，规避了风险，不会影响购房者的权益。”

从借鉴意义层面，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，南京市“带押销售”的实质，是用制度设计帮房企省掉解押过桥成本，避免现房周期拉长把企业现金流拖垮。这提示其他城市，推进现房销售时需同步配套开发端减负措施。

中指研究院南京公司方面认为，南京新政最大特色是明确“现房带押销售”：符合条件项目无须先解押即可销售，售房款进入监管账户。其亮点在于打通了现房销售“必须先解押”的堵点——房企省下数亿元过桥资金、银行债权优先受偿不落空、购房人权属清晰风险低，实现三方共赢，把国家“现房优先”导向落到可操作方案，预计将被后续城市借鉴。另配套土地款分期、分期分幢销售、按幢分批验收对冲现房周期长的短板。

对开发商资金“松绑”，这是南京政策在执行层面对于细节的“松”，但是，在现房销售层面，南京的政策可谓更“严”。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；其他商品住房项目鼓励实行现房销售，房地产开发企业可自主选择实行预售或现房销售。选择现房销售的，须按现房销售方案进行销售，现房销售项目应完成竣工验收并具备交付条件后方可申请现售备案，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

全国多数城市把“完成首次登记”设为现售备案前置条件，南京市把口径落在“竣工验收、具备交付条件”上，项目从竣工到入市的等待期更短。

“一松一紧”之间更能体现南京市现房销售方面的思路，孟祥远指出：“比如，在现房销售条件方面，南京市可以说是目前已经出现房销售政策城市里面要求最严格的一类。”

南京楼市迎“金九银十”：市场信心在修复

南京市房地产市场监测分析中心10月28日发布的月度分析显示，9月全市商品房上市46个项目、70万平方米，其中商品住宅36个项目、上市5094套、62.43万平方米，其中，上市房源仍以144平方米以下中小户型为主，占比82.4%。在成交端，9月有5个片区商品住宅成交套数超过100套，江北新区核心区超过200套，江宁东山片区超过150套。

二手房方面，9月，南京全市网签面积102.5万平方米，其中二手住宅成交90.16万平方米（0.98万套），江北新区（含浦口区）、江宁、栖霞、鼓楼为主力成交区。

从房价来看，中指研究院数据显示，9月南京新建住宅均价26104元/平方米，同比上涨1.89%。二手房方面，市场仍以价换量，但降幅整体趋缓。南京二手住宅挂牌均价环比上涨0.5%，房价预期正持续改善。

中指数据（CREIS）显示，南京新房呈现“量稳价升”的特征：9月成交1876套、环比8月（1495套）增25.5%，均价28535元/平方米、环比涨5.2%；10月成交1853套、均价28049元/平方米，金九银十合计3729套，较7—8月增3.7%。同时，二手房呈现“量升价降”：9月成交7305套、环比8月增8.6%，但均价15611元/平方米、环比降2.7%，挂牌端“量增价降”，仍处“以价换量、卖方让利”格局。

中指研究院南京公司方面认为，“金九银十”期间，南京新房量价齐升显韧性，二手房市场仍在消化高库存。由于新政10月31日才落地，“金九银十”主要反映政策前的市场状态，政策属“锦上添花”，中长期将强化新房现房的竞争优势。

今年以来，南京全市商品房网签面积自3月起连续5个月正增长，前9个月新建商品住宅价格指数环比5个月上涨，市场信心持续修复。

“眼下的基调应该还是积极去库存。”孟祥远分析称，“10月份，南京一二手房数据总体上也不是很强，板块之间分化明显，偏刚需的、调整非常充分的板块房源买家下手相对积极些；二手房整体还是以价换量，但有一些之前调整大的、刚性需求多的、产业人口配套兑现高的板块出现了止跌回稳甚至反弹。”

孟祥远指出，“828新政”也给行业去库存提供了一个时间窗口，各地结合实际制定细则，房企也要利用这个时间完成库存去化，加速实现转型升级。

从全国来看，中指研究院政策研究总监陈文静指出，截至目前，全国已有17城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉、天津、合肥、苏州、宁波、温州、长沙、西安、济南、南京、十堰）落地现房销售实施细则，17城实施细则框架高度一致，差异集中在封顶认定颗粒度、监管额度范围、定金比例、土地分期缴纳期限以及工具丰富度等方面，多个城市细则呈现新的特点，也一定程度反映出未来各地政策趋势。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）