专家李蓓发声： 房地产或将面临二十年一遇的机会？房价要涨了？

房地产市场走过多年调整期，新房销售承压、开发商减少拿地，二手房交易却逐渐活跃，市场内部正在发生深刻变化。
2026年9月，半夏投资创始人李蓓再次谈及房地产，提出行业机会已从十年一遇上升到二十年一遇，部分头部房企未来几年股价存在5至10倍上涨空间。这番判断究竟建立在什么基础上？房地产的机会是否真的来了？
2026年9月24日，李蓓接受腾讯财经采访时，将重点放在行业竞争格局、开发模式变化和企业盈利能力上。
她认为，房地产经过多年调整，市场参与者大幅减少，未来少数具有融资能力和产品优势的企业，可能获得过去难以拥有的市场空间。核心逻辑在于：当行业不再依靠大量企业同时扩张，留下来的企业能否靠更高市场份额和经营效率获得新增长。
过去行业扩张离不开土地、资金与预售制度的配合，也养成了高周转的经营习惯。随着销售放缓、预售回款减少，原本的拿地、建设和偿债计划被打乱，资金链压力不断积累，规模扩张的优势可能变成沉重负担。
调整带来的不只是房企数量减少，还有土地市场结构变化：资金紧张的企业退出，能在核心城市持续拿地、具备融资和交付能力的开发商更受关注。
购房者的选择方式也在改变，从关注升值空间转向看重交付可靠性、建筑质量和社区配套。开发商必须调整产品定位，优质地段、合理户型、物业服务和配套成为争取客户的重要条件。
2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，提出有力有序推行现房销售，并涉及土地出让价款分期缴纳、项目主办银行等安排。这项改革从土地取得、项目融资、工程建设到房屋交付，对开发流程提出新要求。
北京、上海随后出台实施意见，深圳、杭州等地10月跟进。资金充足、融资成本低、工程管理强的企业更能适应较长开发周期，依赖预售回款的企业则面临更大现金流压力，行业门槛提高。
市场另一变化来自二手房。越来越多购房者在新房与二手房之间比较价格、地段和居住条件：二手房已建成，周边学校、交通、商业和物业管理情况相对清楚，价格也能通过同小区挂牌与成交记录比对。
数据显示，2026年前三季度全国新建商品房销售面积同比降13.2%、销售额降13.9%；同期二手房网签面积61746万平方米、同比增10.7%，待售面积74825万平方米、降1.5%。新房与二手房走势分化，说明需求正向存量市场转移。
李蓓之所以此时提高判断，是因为她认为供给端变化可能比需求端更早发生。
她判断未来一至两年行业还会深入调整，部分企业退出后，少数具备产品能力和融资优势的头部房企有望获得更大空间，优质房企股价可能上涨5至10倍。这一判断并非建立在房价全面上涨的假设上，而是建立在竞争格局改变的基础上：企业数量减少后，剩余企业获得优质项目的机会增加。
竞争格局的改变，还体现在企业数量的减少上。过去一个城市可能有几十家开发商争夺土地和客户，未来能够持续参与核心地段土地竞拍、承担开发建设并完成交付的企业可能明显减少，剩余企业获得优质项目的机会相应增加。
李蓓也关注现房销售带来的模式变化：交付确定性和居住品质可能让质量可靠的项目获得溢价、改善销售表现，但也意味着企业要先完成建设再销售，资金占用时间增加；
若销售速度不够快，负债较高、融资能力不足的房企将承受更长时间的资金成本，机会更可能集中在资金管理和建设能力较强的企业身上。
企业经营结果同样分化。销售额并不等同利润，房企还要承担土地、建安、融资、营销和税费等成本，部分企业即使保持一定销售规模，也可能受旧项目成本和债务压力影响；能控制新增项目成本、降低融资费用并保持交付质量的企业，才有机会获得更稳定盈利。
地产股表现还受资金配置影响，若资金流向人工智能、半导体和算力产业，即使估值较低也可能缺乏增量资金。
国家统计局10月19日公布了前三季度数据：开发投资53364亿元、同比降20.6%，新开工面积降24.9%，新房销售面积降13.2%，到位资金降21.6%，市场尚未全面复苏。价格方面，9月70城一线城市新房环比涨0.1%、二线降0.2%、三线降0.3%，上海、杭州、深圳上涨，北京下降，全国分化明显。
房地产市场并不是简单从繁荣走向低迷，而是在经历经营规则与竞争方式的重新调整：过去比拼谁拿地更多、扩张更快的时代正在改变，能否把项目做好、把资金管好、把房屋交付好，正成为更重要的竞争条件。
后续市场能否更明显改善，需观察几方面：核心城市二手房成交量能否持续活跃，新房销售降幅能否收窄，库存能否随成交改善逐步消化；企业利润则需新项目盈利进入报表后才能验证，单看土地储备和销售规模不足为凭。
房地产后续还可能走向存量资产运营，物业管理、商业运营、租赁和二手房服务的重要性有望提高。
判断房价不能只看专家观点，核心城市优质住宅、人口流入地区普通住房、人口减少地区存量住宅，走势可能完全不同，应结合工作、收入、贷款负担和居住需求决定，不能把少数上市房企的投资机会理解成全国房价普涨。
李蓓发声真正值得关注之处，是把行业变化放到更长的时间维度：行业规模或难回到过去高峰，竞争方式却正在改变，少数有能力的企业能否获得更多份额仍需时间和财务数据验证。
房地产调整留下的机会，可能不在所有房价重新上涨，而在于经营方式改变后优质企业能否建立更稳定盈利模式。机会与风险并存，房价能否持续回升还要看城市需求和居民购买力，不能仅凭一句看多判断下结论。