重庆
沉寂已久的蔡家楼市，突然传来一个重磅消息。
某知名法拍网上，一宗北碚区蔡家组团M标准分区M28/07号宗地及地上建筑物，原评估价为1.26亿元，如今以7072万元的底价被端出来拍卖了。
这个地块位于蔡家板块南片，该区域原本是一片荒地，经过多年发展人气逐年见涨，大有成为未来蔡家商业核心的潜力。
在这个北区的人气板块，会有人来抄底捡漏吗？
01.当年的网红地标
外媒调侃末日幻想
这个地块的位置，就是蔡家当年有名的网红地标“曹家湾”，它的地铁站在网上曾经红极一时。
曹家湾站是重庆地铁6号线的一座车站，位于北碚区蔡家板块，于2015年10月26日启用，最初因地处荒郊野外，被网友戏称为“重庆最隐秘车站”。
靠“荒凉”出圈的曹家湾地铁站，甚至还登上了国际媒体，许多外媒对此冷嘲热讽。
美国有线电视新闻网（CNN）在2017年7月发表的一篇《在“无人之地”的中国地铁站》文章中，调侃曹家湾地铁站是“末日幻想风”，还用了这么一句话形容：
要么你处于世界末日的废土未来，要么你就是在重庆的曹家湾地铁站。
不过咱中国“基建狂魔”的绰号可不是白叫的。
才短短几年时间，随着蔡家新区的快速发展，曹家湾周边便变了一副模样，狠狠地扇了CNN一个耳刮子。
摄于2020年4月
遥想当年楼市红火，这个板块吸引了龙湖，金科、中南等众多知名开发商在此拿地，购房者也是踊跃入市，市场一片兴旺。
2019年5月，雅居乐以13.1亿的总价拿下曹家湾附近168亩地块，楼面价约7794元/平，共由四个地块组成。
这个楼盘就是后来蔡家大名鼎鼎的神盘—雅居乐*星瀚雅府。
根据规划，这个项目由三个洋房/叠墅组团和一个5万方的商业中心组成，总体量约20万方。
这个五万方的商业体，再加上旁边的大有境和橙光里商业街，以及龙湖椿山等楼盘的规划商业，共同构成了曹家湾片区的商业中心。
如果这些商业都能如期建成，整个蔡家板块的居住舒适度无疑将大大升级。
但终究人算不如天算，随着楼市进入深度调整，一切都被按下了暂停键。
02.宛如城乡结合部
工地变成居民菜场
从曹家湾地铁站出来后，一股浓浓的城乡结合部风扑面而来。
只见地铁站周边全被工地围挡、各种电摩和零食摊所包围，背后便是停工多年的大有境商业工地，活像回到了某个县城。
地铁站的斜对面，便是当年星瀚雅府的售楼部，也就是这次拍卖所在的地块。
有意思的是，这个售楼部里面居然有人办公，一打听原来是雅居乐在重庆还有些收尾的业务要处理，就刚好利用这个位置来办公。
只不过现场灯光昏暗，早已没以前那么光鲜了。
售楼部里面的沙盘还在，可以看到这块地由五栋商业体组成的小型商业街，以及三栋公寓楼（图中白色水晶体）组成。
这个规划跟旁边的中南橙光里非常像，适合分散拆售给投资者。
现场可以看到，这块地周边被新建小区所包围，再加上紧邻地铁和公交站，位置确实非常好。
不过目前只挖了个地基，里面全是水凼凼，附近居民在这里种上蔬菜，成了曹家湾片区的一道疤痕。
根据拍卖公告显示，这宗土地为商务金融用地，土地使用权面积为25610m²，有查封和抵押。
根据执行裁定书显示，开发商向工商银行两江分行贷款之后未及时偿还，其名下的这宗土地和星瀚雅府的近千个车位被变卖以清偿债务。
市场评估价为1.26亿，7072万元的价格相当于打了个5.6折。
值得一提的是，这已经是这块地第三次被拿出来拍卖了。
此前的七八月份，这块地分别以8840万和7072万的价格拿来拍卖，但均以流拍结束，在当下这个市场郊区宅地都难出手，更何况商业用地。
所以这次拍卖的结果，大概率又是流拍。
再看看雅居乐公司的情况。
目前雅居乐仍是一家香港上市房企，2026年1—9 月累计预售金额约 48.9 亿元，较2021年高峰期下降90%以上。
如今的雅居乐以保交付和债务重组为主线，新拿地基本停摆，总部工作主要围绕项目交付、债务谈判和资产处置。
日常经营由职业经理人团队负责，创始人陈卓林家族已逐渐退居幕后。
2018年，雅居乐的股价最高曾攀升到13.56元，如今只有0.143元，整整跌掉99%，可谓是脚趾头斩。
10月5日雅居乐发布公告，公司拟发行约91.99亿股新股，占重组后总股本的64.6%，全部用于境外债务的债转股。
债主集体变身股东，还好坑的不是穷人。
03.蔡家商业之痛
规划多无法落地
蔡家板块发展20年至今，已经居住了大几十万人口，大批新建小区拔地而起，但商业配套始终是个痛。
烂尾多年的佳程广场就不用多说了，拍卖之后至今没得动静。
而蔡家地铁站附近，只有个小开发商打造的中央大街勉力支撑，成了整个蔡家的门面担当，之前规划的天街依然遥遥无期。
曹家湾片区同样也是如此。
目前整个片区只有早期修建的中南橙光里在正常运营，能够满足日常生活购物和餐饮娱乐，想要更多选择只能跨江到礼嘉或者观音桥。
被网友关注很久的大有境商业，外立面搞了一半之后便停摆至今。
这些商业停滞不前，周边居民生活不便，每年都有不少网友询问其进度。
而近期的一次回复中，相关方面对这几个商业的进度进行了总结：
大有境项目建设单位目前正在开展融资，复工时间暂时无法确定；
保亿商业地块项目因受市场大环境影响，目前建设单位未确定开工时间；
雅居乐星瀚雅府商业地块当前正处于拍卖阶段。
总结起来一句话就是：无人问津，全部躺平。
背后的原因，咱们就不必深究了，懂得人都懂；如今市场上能蹦哒的开发商都没几个了，香饽饽都没人抢，何况这些啃硬骨头。
蔡家人民的商业中心梦，究竟要等到什么时候呢？
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