上海80%的人已经买不起新房

　　上海楼市发生一件极其荒诞的事情，政府出钱补贴买房，结果这笔钱几乎一分都没有流进新房市场。

　　我们先把这件事情说清楚，因为它可能是理解当下楼市最重要的一把钥匙。

　　10月1日开始执行了首套房商贷贴息政策，条件呢有三个：首套、面积120平以内、总价150万以内。

　　符合条件的，一笔100万的贷款，五年最多可以少付近五万的利息，这是一笔真金白银。

　　但是你去看看上海的市场，符合这个条件的新房，占比只有0.2%，二手房呢，37.3%。新房和二手房之间差了将近一百多倍。

　　这不是一个巧合，这是上海楼市正在撕裂最直白的证据。

　　那为什么会出现这么大的偏差呢？三件事情同时发生了：

　　第一件事，新房供应端发生了结构性断裂。

　　90平以下的小户型，2021年还能够占到新房供应的27.27%，到了2026年，这个数字掉到了5.56%。

　　这是什么概念呢？每供应十八套新房，只有一套是真正意义上的小户型。

　　你拿着150万的预算去看新房，连门槛都进不去。

　　因为新房市场已经不再做你的生意了。房企转向高端改善的逻辑不难理解，7090政策推出之后，开发商不用再被迫做小户型，土地成本又高，同样一块地做大户型利润更加宽阔。

　　2026年一月到七月，北京总价1000万元以上新房成交套数占比超过15%（上海超过25%）。

　　新房市场已经变成了一个改善市场，刚需被挤出去了。

　　第二件事，二手市场恰恰相反，它正在承接新房挤出来的需求。

　　2026年上半年，上海二手房的成交13.6万套，创近四年的新高。

　　55%的成交总价在300万以下，81%在500万以下，两百万以下的成交占比达到了33%。

　　那为什么二手房能够接住呢？

　　因为二手房的业主定价灵活，不会受到备案均价的约束。

　　在漫长的筑底过程中，一批急售的房东选择割肉离场，把价格降到了买家心理预期线之下。

　　再加上二手房有交付确定性，拿房即住，不用赌两年后的交付质量。

　　政策补贴、交付安全、灵活定价，那叠加在一起就形成了当下二手强、新房弱的分化格局。

　　第三件事也是被最多人所忽略的，客户变了。

　　今年的国庆啊，十五城的新房日均带看比九月份是暴涨了93%，但是同比去年下降了11%。

　　决策周期拉长到了49天，认购带看比二零二四年5.9%也跌到了3.4%。

　　也就是说三十个人走进售楼处，只能换来一个真实的成交。

　　这不是购房者变穷了，而是购房者变聪明了。

　　49天意味着他在反复比较新房和二手房，在算实得单价，在比配套兑现度，在衡量五年后谁更好卖。

　　他不再被售楼处的话术推着走，他在自己判断。

　　所以这三件事情叠加起来，你看清楚了一个结构性的变化：

　　新房和二手房已经不在同一个市场竞争了。

　　新房市场做的是改善客群的生意，产品越做越高端，面积越做越大，总价越来越高。

　　90平以下的小户型在内中环几乎是断供的，90平以下的新房占比也降低到了0.93%。

　　二手房市场呢，做的是刚需客群的生意，两百万以下成交占比达到了33%，租金回报率超了3%，一批老破小跌出了性价比。

　　两个市场两套客群两种定价逻辑，就是政策对准的是刚需，但新房不做刚需的生意，所以政策效果全部都被二手房吃掉了。

　　那这件事情对正在看房的你意味着什么呢？

　　如果你的预算在500万以内，根本不用去纠结买新房还是二手房，新房市场已经几乎没有这个价位段的产品了，你的选择只有二手房。

　　但这不是坏事，二手房的溢价空间、交付确定性、配套成熟度在这个价位段是比新房更具明显优势的。

　　如果你的预算在800万以上，那就要非常小心了，因为新房市场在用产品的代际差制造一个错觉，让你觉得“新房比二手房好一个时代”。

　　这个判断对不对？

　　产品力意义上呢，新房确实是领先的，但是你多付的溢价未来卖房的时候不一定能收得回来的。

　　1000到2000万的总闸段，新房成交均价长期显著高于同类二手房30%到50%。

　　前五个月千万以上的高端住宅只成交了3592套，同比下降了39%。

　　多数项目开盘去化率只有20%到50%。

　　新房豪宅化的代价肉眼可见，市场已经用冷清来回应了。

　　如果你的预算在500到800万之间，那这是最难的。

　　新房能碰到的门槛刚好卡在你的预算边缘，但产品不一定是为你设计的。

　　二手房能买到更大的面积，但产品代际是落后一代的。

　　这个区间的选择取决于你更看重居住体验还是未来的流动性。

　　不同预算段的10个高保值板块+10个高风险板块。

　　上海楼市的分化已经不是短期波动了。

　　供应结构、政策设计、客群变迁，这三个变化统统在影响着市场重新定价。

　　新房救不了刚需，二手房吃掉了政策红利。

　　而新房购房者正在用更长的决策周期告诉所有人，这个市场里谁也别想轻易让我掏钱。

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　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。