澳洲房价，跌到底了？买家开始行动？悉尼房价逆风翻盘！

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澳洲房价连跌6个月，买家貌似获得喘息之机！

房价走低让购房者暂时松了一口气，但借贷成本仍然高企，许多澳洲民众距离拥有自己的住宅依然遥远。

最新研究显示，尽管房价下跌为澳洲购房者带来了一些喘息，住房可负担性仍徘徊在有记录以来最差水平附近。

HIA周三发布的最新《可负担性报告》指出，第三季度房价下行抵消了部分房贷成本增幅，住房可负担性因此改善3.6%。

HIA高级经济学家Tom Devitt表示，情况有所好转固然值得欢迎，却很难维持。

Devitt说：“房屋价格下跌让澳洲购房者的住房可负担性难得有所改善，但这份缓解恐怕不会持续太久。”

这组数据公布之际，澳洲住房市场正承受多重压力，包括利率走高、资本利得政策变化，以及旧住宅适用的负扣税政策。

政府计划从2027年7月起，只允许新建住宅适用负扣税；同时取消50%的资本利得税折扣，改用按通胀调整的制度，并对资本利得征收至少30%的税率。

房产研究公司Cotality称，全国住宅价值9月下跌1.1%，连续第六个月回落；目前价格已比3月高峰低5.2%。

房价较低，并不代表买房就会变得容易。房贷利率越高，借款人的还款额越大，银行愿意提供的贷款额度也越低，低售价带来的好处可能因此被抵消。

但这份改善相当有限。HIA发现，住房可负担性仍比一年前差5.4%，潜在买家即使面对低迷的房产市场，仍要跨过重重财务障碍。

First Choice Mortgage Brokers老板Tony Bice说，利率和生活成本上升已经侵蚀了借贷能力，许多首次购房者并未因房价下跌而得到实际好处。

他向The Money Edition表示，自己从事房贷经纪25年来，从没见过市场像现在这么冷清，也没见过借钱买房如此困难。

据Bice估算，一名年薪12万澳元、首付10万澳元，且没有受抚养人或其他债务的首次购房者，1月份原本可以借到约66.5万澳元。

如今，能借到的金额已降至约60万澳元。随着房贷利率上升，借贷能力减少了6.5万澳元，降幅接近10%。

Bice说，房价目前的跌幅还远不足以让首次置业者靠较低的售价负担得起买房。

市场放缓也波及Bice的业务。他每周经手的贷款数量，已经从大约10至15笔降到只有两三笔。

哪些地方的住房可负担性有所改善

第三季度，布里斯班住房可负担性的改善幅度最大，达到5.6%；珀斯和悉尼分别改善5.2%和4.9%。

不过，澳洲民众的生活成本压力仍因居住地不同而有明显差异。

The Money Edition此前报道，8月霍巴特的年度通胀率在各首府城市中最高，达到4.8%；阿德莱德和达尔文分别为4.7%和4.5%。

住房成本是推高通胀的主要因素之一：阿德莱德上涨7.9%，达尔文上涨7.6%，霍巴特上涨7.2%，全国平均涨幅则为5.7%。

墨尔本的年度通胀率最低，为3.5%；悉尼为3.9%。

HIA表示，无论在首府城市还是澳洲地区，家庭目前都需要相当于1.8份平均收入，才能较为轻松地偿还一套中位价住宅的房贷。

该协会的标准是：一份平均收入能够轻松承担房贷还款，住宅才算得上可负担。以如今的情况来看，这个门槛并不容易达到。

这次缓解为何难以持续

Devitt警告，澳洲住房短缺可能在市场信心恢复后再次推高房价，即使利率届时仍处于高位。

他说：“澳洲建造的住宅数量不足，无法满足不断增长人口的住房需求。”

他认为，过去强劲的人口增长与受限的住房建设，对房价的推动已经超过高利率带来的影响。

不过，前景依然不明朗。利率如果继续上升，房价和家庭借款能力都可能承受更大压力。

统计局（ABS）周三公布了9月最新消费者价格指数数据，显示澳洲通胀仍然过高：同比跃升4.3，上一时期为4%。

这可能成为澳洲联邦储备银行在11月3日第五次加息的依据。一些估算显示，一笔金额为70万澳元、还剩25年期限的房贷，每月还款额可能再增加100澳元。

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悉尼这些区逆风翻盘，房价3个月飙升超$20万！

在过去三个月，新州及悉尼部分城区的房价上涨超过10万澳元。与此同时，其它地方却在经历史上最严重的下滑之一。

realestate.com.au独家数据分析显示，在第三季度，悉尼和新州超八成市场的房价都在下跌。不过，全州仍有17个城区打破跌势，录得六位数上涨。

这些城区多数位于悉尼北岸，西南区、内西区和中央海岸。新州北部的Coffs Harbour-Grafton地区，也有多个城区的房价上涨。

悉尼内东区的Woolloomooloo和Elizabeth Bay，房价分别上涨8万至9万澳元。

My Housing Market经济学家Andrew Wilson表示，早前多轮加息带来的冲击消退后，买家似乎已经逐渐恢复入市节奏。不过，如果11月或12月再次加息，这种变化可能逆转。

“生活总要继续，2022/23年加息周期就出现过这种情况：最初冲击非常大，但最终人们还是重新进入了市场。”

他还指出，顶级蓝筹城区已经出现非常初步的复苏，迹象包括房产售出所需时间缩短，以及越来越多人认为“有些地区的房产又变得物有所值了”。

但这波复苏很可能受到加息影响。周三公布的通胀数据表明，澳联储下周加息的可能性很高。

realestate.com.au季度数据显示，按名义价值计算，涨幅最大的地区是Milsons Point和Lavender Bay。

在第三季度，Milsons Point的房价上涨21.7万澳元，Lavender Bay则上涨19.2万澳元，附近的McMahon’s Point则上涨17.8万澳元。

中央海岸Copacabana一栋位于悬崖顶、由澳洲总理Anthony Albanese于2024年买下的豪宅，该地房价在这段期间按季度上涨10.7%。

这波上涨带动房价上涨17.4万澳元。Copacabana也是悉尼少数房价高于去年同期的地区之一。

自动估值显示，Albanese的房产在今年早些时候曾先行下跌，但过去几个月价值回升，目前估值约为407万澳元。

这一估值低于总理2024年购房时支付的430万澳元，却高于该房产今年8月估值的396万澳元。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，周三通胀数据公布前，悉尼多个城区已露出非常早期的复苏迹象，相关数据也使再次加息成为很大可能。

她说，短期房价跌势仍可能延续，但从长期看，市场前景仍是持续增长。

“这主要是因为人口高速增长之际，新房建设却出现严重延误。”

REA Group经济学家Angus Moore上周透露，房市可能在2027年下半年触底。

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澳洲力推“预制房”建设，

10年内或成主流

澳洲正加快推动预制房发展，并让该类型房产在2036年前成为主流选择。政府希望，通过预制房提升建筑业生产力、压低建造成本并加快住房供应。

生产力委员会数据显示，如今每名建筑工人建造的住房数量只有30年前的一半左右，而大规模预制建造在新建住房中的占比仅为3%至5%。

联邦政府将通过国家生产力基金投入1.2亿澳元，协助各州和领地处理现代建筑方法面对的监管障碍。政府也计划建立全国认证制度，简化制造商的合规程序。

生产力、竞争、慈善事务及财政部助理部长Andrew Leigh将于10月29日在国会大厦出席澳洲可持续建筑环境委员会活动，并阐述推动预制住房普及的主张。

Leigh指出，计算能力、自动化制造和数字设计等领域都经历了巨大技术进步，住房建筑的生产力却反而倒退。

他说：“建筑业许多环节至今仍以一个世纪前的建筑商也会认得的方式运作。”

Leigh说，墙体、浴室乃至整套住房模块都可以先在工厂制造，再运到工地组装。这样既能减少天气造成的延误，也可以让各项工作同步展开。

CEDA和Urbis一份报告估计，现代建筑方法大规模应用后，建造时间可缩短20%至50%，成本则可能下降约20%。

Leigh认为，推动《国家建筑规范》（National Construction Code）现代化是关键一步。

“目前，澳洲新建住房中采用大规模预制建造的比例只有约3%至5%。”他说，“相比之下，瑞典绝大多数独立屋都采用预制建造。”

他说，行业组织prefabAUS的目标是，到2033年让预制建造占建筑业的30%。

生产力委员会估计，建筑业产出增加2%，就可能令澳洲国内生产总值增加约57亿澳元。

Leigh说，澳洲已经有这类建造方式的实际示范。

2014年，墨尔本One9公寓楼使用36个预制模块吊装到位，5天内完成组装。这栋楼高9层，共有34套住房。

如今，悉尼Macquarie Park一座20层的学生住宿大楼也正在采用体积模块化技术建造，预计将成为澳洲最高的体积模块化建筑。

项目计划提供528间学生房。首批模块运抵约13周后，截至9月已有12层完成组装。

Leigh表示，这种方式也有望缓解地区和偏远社区的住房短缺。当地的劳工短缺、运输费用和天气，都可能拖慢施工进度。

在澳洲住房未来基金（Housing Australia Future Fund）支持下，政府投入7100万澳元，采用现代建筑方法建造117套危机安置及过渡性住房，其中包括为逃离家庭暴力的妇女和儿童提供的住所。

Leigh说，施工时间缩短后，急需安全住所的人就能更快获得安置。

他说，艾博年政府正通过国家生产力基金投入1.2亿澳元，帮助各州和领地让现代建筑方法在监管上获得与传统建造方式同等的地位。

政府还将投入400万澳元，制定全国统一的定义并建立自愿制造商认证制度，计划于2028年年中全面启动。该制度由联邦住房部长Clare O’Neil领导，旨在为制造商提供更清晰的途径，以证明产品符合《国家建筑规范》。

政府同时通过3930万澳元的Kit of Parts倡议推动标准化。

Leigh说，这项工作将让澳洲设计的建筑构件可以自由使用，建筑师和建筑商能够以不同方式组合标准部件。

“这可以看作把制造业的一些逻辑运用于住房，同时为建筑创意留下充足空间。”他说。

Leigh说，政府还将投入1.35亿澳元建设卓越建筑中心，帮助工人培养预制建造和先进建筑技术所需的技能，同时提升制造能力。

他提到，国家重建基金公司（National Reconstruction Fund Corporation）在8月宣布，向Built Living投资最多1.2亿澳元。Built Living是Built与Wesfarmers的合资企业。

这笔投资将用于在西澳Neerabup建设住房制造设施，设计为每年生产超过2000套公寓所需的建筑构件。

该公司的目标是，与传统建造方式相比，将公寓建造速度提高最多50%，成本降低20%。Leigh说，这些目标显示，随着行业逐渐成熟，未来可能出现的投资规模相当可观。

他还表示，现代建筑方法说明了为什么联邦财政部长Jim Chalmers正在重振国家竞争政策。

Leigh说，10年后，这种建造方式或许就会十分普遍。

“我们仍然需要技术娴熟的建筑工人和富有创意的建筑师，只是他们的技能会以不同方式发挥。”他说。

他表示，如果计划成功，成果不会只体现在建筑统计数据上，还会体现为更多年轻人买得起住房、家庭用于住房的收入比例下降，以及弱势澳洲民众更早获得安全住所。

“澳洲用了几十年时间，仍在努力解决如何建造足够住房的问题。答案的一部分，就在于改变建造住房的方式。”

私营企业也在采用现代建筑方法。Chandolin Construction与Cuby Technologies合作，计划在今年年底前为Bathurst一家帮助流离失所青少年的非营利机构建造3套试点住房。

04

澳洲“财富地图”大洗牌！最新排名出炉，第1竟是…

几十年来，澳洲的财富版图似乎始终如一：悉尼港沿岸、墨尔本东区、珀斯黄金三角地带，以及少数几个长期占据全澳收入榜前列的蓝筹邮政编码区。

但澳洲税务局的数据显现出另一幅图景，富裕程度正从传统的百万富翁聚居地向更远的地方扩散。

堪培拉内南区、Kyneton以及西澳Pilbara的矿业社区，都出现了全澳最高的收入中位数。当地居民的收入不仅能与许多老牌富人区相比，部分地区甚至更高。

这意味着，澳洲财富不再只集中于少数高端社区。越来越多富裕家庭正迁往外城区增长走廊、偏远中心及生活方式目的地。

虽然悉尼仍在平均收入排名中领先，但财富增长最快的新热点，已经出现在悉尼西北区、维州偏远地区，以及昆州和西澳资源丰富的社区。

墨尔本包括Portsea在内的Mornington Peninsula，以321,988澳元的平均应税收入位居全澳首位。

不过，如果把收入与房价合并衡量，Darling Point仍是澳洲整体最富有的城区。

Portsea的登顶也打破了新州长期主导收入榜的局面。这是维州邮政编码区首次占据榜首，也是十多年来澳洲最富有邮政编码区第二次落在新州以外。

不过，榜首邮政编码区的实际富裕程度，并没有标题数字看起来那么高。

Portsea的平均应税收入虽然可能位居全澳最高，房屋中位价也接近250万澳元，但当地典型纳税人的年收入仅为75,808澳元。

这个墨尔本富裕阶层喜爱的度假地，包括Rebecca和Chris Judd等人也常来度假，少数超级富豪居民足以大幅推高整体平均收入。

Toorak也呈现类似情况：平均应税收入为277,708澳元，中位数却只有82,873澳元。

Vaucluse的平均应税收入为246,732澳元，中位数为85,534澳元，两者相差超过161,000澳元。

全澳应税收入中位数从五年前的52,338澳元，升至2023至2024年度的58,739澳元。

按收入中位数计算，排名最前的是Rozelle和Balmain、Double Bay、Darling Point以及堪培拉内南区。

Double Bay的Bernadette和Jordan Sukkar去年曾以500万澳元卖掉当地一栋豪宅。

这些排名显示，澳洲最富有的人居住在哪里，与普通居民收入最高的地方，并不完全相同。

悉尼西北区也成为新兴高收入社区的代表。The Ponds和Kellyville Ridge的平均应税收入为84,435澳元，Box Hill和Rouse Hill则为74,527澳元。

维州偏远地区的Kyneton及周边地区，收入中位数为86,568澳元；Woodend为76,542澳元。

西澳北部的采矿腹地依然是全澳收入最高的地区之一。Karratha的平均应税收入约为142,000澳元，明显高于悉尼和墨尔本许多传统高端城区。

Port Hedland和Newman同样跻身前列，说明资源行业仍在持续塑造澳洲财富版图。

收入增长也越来越明显地反映在房价上。

堪培拉内南区是全澳平均应税收入中表现最好的地区之一，如今房屋中位价已超过219万澳元，可与悉尼和墨尔本最富裕的聚居区相提并论。

悉尼新兴财富带的房价同样居高不下。Kellyville的房屋中位价为168万澳元，The Ponds和Kellyville Ridge也已超过150万澳元。

就连Box Hill和Rouse Hill——悉尼发展最快的走廊之一——的房屋中位价也达到125万澳元。

这些数据表明，澳洲最新形成的高收入社区，已经不再局限于悉尼滨海豪宅或墨尔本成熟的优质城区。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示，高收入专业家庭大量涌入发展走廊，令悉尼新的财富带的房价达到百万级别。

Rawnsley告诉《每日邮报》，悉尼的高收入家庭正在增加，但传统上更富裕的北岸城区并没有同步增加住房。

他指出，Kellyville、The Ponds和Box Hill等城区集中了大量高技能居民，并因此受益。

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只因合租室友少付50澳分房租，澳租客险遭驱逐！

墨尔本一户合租住户只因少付50澳分租金，便险些遭到驱逐。这起个案被视为对维州合租人口不断增加的警示。

他们直到物业管理公司发出自动电邮、威胁驱逐时，才知道租金出现了差额。

随着租金成本上升，部分维州民众只能与人合租。这宗个案也是斯威本大学（Swinburne University）一项最新研究揭示的经历之一，研究聚焦合租带来的财务风险。

这项较早时候刊于《Housing Studies》的研究，访问了25名年龄介乎23至39岁的现任或前任维州合租租客。

一名受访者因为室友拒绝签署搬离文件，结果须承担额外8天租金。

另一名受访者则因别人房间内发生的损坏，损失了租房押金。

首席研究员Zoë Goodall表示，租赁法律虽然已有改善，但合租生活仍可能使人面对他人造成的债务和损坏责任。

她说：“过去几年，租客保障方面已经取得了非常、非常大的进展。”

不过，她提醒说，仍有“一些从制度缝隙中漏掉的混乱小问题，实际上会对人们产生相当重大的影响”。

Goodall表示，一些在职成年人过了20岁出头的阶段后，仍继续住在合租屋；但目前没有足够的统计数据，判断这种情况究竟有多普遍。

她建议为合租者提供专门支援，包括在一名室友无力付款时提供临时帮助，并敦促租客把彼此的安排记录下来。

她说：“把所有事情写下来，可能是对你最好的保障。”

维州租客协会（Tenants Victoria）负责社区教育的律师Ben Cording表示，共同租约下的租客可能须为整户租金负责，而不只是自己应付的那一份。

这类租客之间的普通争议通常不属于维州民事与行政仲裁庭（VCAT）的住宅租赁管辖范围。要追讨其他人未分摊的租金，可能得向裁判法院（Magistrates’ Court）提出索赔。

Cording说：“现实是，很多很多租客最后可能不会再追究，只好把损失吞下去。”

他说，租客搬走后，除非名字已经从协议中删除，否则可能仍须承担财务责任；新入住者则可能面对追溯到数年前的损坏争议。

Cording主张制定更清晰的租约改名程序，并扩大仲裁庭处理室友争议的权限。

他说，现行安排让“租客被困在无法脱身、也无法处理的处境中”。

租客与住房联盟（Renters and Housing Union）秘书Adu Hani表示，该组织曾处理租客为了保住住所、替室友补缴欠租的个案。

该秘书说：“我们经常看到，租赁安排引发的矛盾会让友谊破裂。”

“我们一直听到，人们被迫住进合租屋，因为那是唯一负担得起的选择。”

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，少付50澳分看起来是个错误，不足以发出正式通知。

他表示，如果进一步审查显示有需要，该协会会考虑加强共同租客保障；但他认为，出租房屋数量太少，租客因此没有负担得起的替代选择。

Balazs说：“所以，我们必须解决供应问题。”

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