广州国际商业港，这次跑得有点急

近日，《广州国际商业港核心区及周边（KG0208-CZTB、KG0203-CZTB单元）控制性详细规划》通过了规委会审议。

一天之后，也就是明天上午10点，广州国际商业港的两宗商业商务地块就要进入限时竞价。

规划和土地两条线，几乎是踩着同一个点收口。这种节奏，广州近年不多见。

我们先来看广州国际商业港，最新调规调了什么

先看基本盘。广州国际商业港在花都区、白云机场西北侧，总范围9.86平方公里，约986公顷。

这次落定的是铜鼓河以西、启源大道以东两个片区，加上此前已批复的首开区，规划已覆盖核心区及以东商贸拓展区共3平方公里，总发展规模417万平方米。

最新的调规具体调了几处。

一块127370平方米的地，性质从医疗卫生用地改成了公共管理与公共服务设施用地混合商业服务业设施用地。

另一块77206平方米的公园绿地，改成了商业商务用地混合文化设施用地。

路网也动了，7条道路调整，其中优化2条次干路，取消3条次干路和2条支路。

市政方面补了110千伏和220千伏变电站、公交首末站、社会停车场等8处独立用地设施，占地约13公顷。

功能分工是西片做配套、东片做产业。

西片摆中华老字号街区、万国食汇、特色商坊，走文旅商融合。

东片留给商贸拓展和柔性制造。蓝绿空间落实56公顷，主打铜鼓河粤商文化公园和海丝商贸文化公园。

调规的细节，显示了广州国际商业港的野心

第一个是取消道路。

一次取消5条路，不是漏项，是主动做减法。

大体量的商品交易馆和会展馆需要成片完整的地块，路网切得太碎，地就用不了。

这说明这一片的路是按照货运和大体量地块的逻辑重排的，不是按通勤逻辑。

第二个是地下。

规划预留地下商业开发量约78万平方米，负一层做商业，负二层主要停车，把三大集中式商品交易馆、全球数字交易中心、保税大道、总部集聚区在地下串起来。

这个体量是广州近年少有的单一片区地下商业规划。背后有个硬约束，地块全部在机场净空限高范围内，楼盖不高，只能往横向和地下要空间。所以限高写在出让条件里，不是设计偏好。

明天要拍的两宗地

一宗是一期北2地块，位于花都大道以南、保税大道以北，与9月24日成交的首开区北地块相邻。

总用地面积284006平方米，约402亩，起拍价16.35亿元，计容建面26.82万至78.32万平方米。

其中商务金融33.19万平方米、停车楼10万平方米，其余做零售商业。地块内部要求设置不小于8米宽的货车通行环路，交易馆配专用双车道装卸坡道。

另一宗是首开区南地块，在保税大道以南、机场高速以西，约267亩，起拍价3.43亿元，计容建面8.07万至19.43万平方米，最高容积率只有1.2，是典型的低密展馆类建筑，其中96857平方米明确用作图书展览。

两宗地合计起拍约19.78亿元，都延续了首宗地的硬条件：100%自持、整体确权、不得分割转让，自持年限与土地出让年限一致。

至于谁会拿，悬念不大。

广州国际商业港的首宗地就是广州国际商业港集团有限公司以10.83亿元底价竞得的，这家公司7月底才成立，注册资本30亿元。

换句话讲，从第一天起，这个项目就没打算赚快钱，而是要把商贸、会展这些产业实体真正落下来，靠长期的运营和客流兑现价值。

在当前商业地块本来就不好卖的大背景下，把地捏在手里自己干，更像是一张明牌。

对于国际商业港的建设，为什么广州这么急

数字能说明一部分问题。

广州有508家专业市场，年交易总额超过1.5万亿元，但只有接近三分之一在做外贸。

广州不缺市场，缺的是把报关、退税、结算、检测认证、海外仓、国际物流这些服务串起来的能力。

商业港想做的，是把这套东西做成公共设施，而不是让商户自己一家家去找。

2007年，广州曾在番禺规划过广州国际商品展贸城，占地4800亩，后来招商运营困难，一度被叫做商贸鬼城，2023年被政府收储。

△广州国际商品展贸城

所以广州国际商业港，能不能活起来，最终还要取决于服务能不能落地、商户愿不愿意来。

目前的进展是，已对接200多家企业和行业协会，与103家企业签订意向合作协议，意向物业需求超30万平方米。

但客观短板也很清楚，毕竟国际商业港离主城区远，没有现成的采购商客流基础，需要从头培育。

说到底，这份规划和明天这场土拍，真正的看点是，广州终于把专业市场这件事，从收租的生意往服务的生意上推了一把。

明天两宗地起拍总价约20亿，如果顺利成交，加上前面的北地块，首开区就有三宗地落袋，项目一期算是全面铺开。

规划过会、土地开拍、公司成立、动工仪式，这一连串动作在两个月里密集走完，至少说明广州在这件事上是动了真格的。

至于能不能兑现，就交给时间和市场。