房贷30年可能是最贵的赌注，预计到2030年，房子会越来越难卖？

2026年10月21日，新浪财经援引URI城市租住的数据称，国内租赁人口已经达到2.6亿，住房租赁的机构化率却只有8%左右。

2.6亿是什么概念，差不多每五个人里就有一个在租房住。

这个数字出来以后，不少人又把一个老问题翻了出来：现在咬牙签下30年房贷，到底划不划算。

有机构给出的判断是，到2030年前后，城市居住会进一步转向以租住为主导的新阶段。

照这个方向走下去，房贷30年可能是最贵的赌注，房子也可能会越来越难卖。

这个判断并非凭空而来，背后有好几笔实实在在的账。

人口拐点已至，房价逻辑生变

房价能涨二十多年，靠的是源源不断进城、结婚、生孩子的年轻人。

经济学家邵宇2021年9月24日在第一财经发表文章时就提过，房价和劳动年龄人口的占比关系很紧密，这批人干活挣钱，也是掏钱买房的主力。

国际货币基金组织2024年12月刊发的一篇文章里，经济学家肯尼斯·罗格夫和杨元辰也算过，自20世纪90年代初以来，中国房价上涨了大约十倍。

涨了这么多年，支撑上涨的那股人口力量，最近几年开始往回收了。

国家统计局的数据显示，2022年末全国人口比上年少了85万人，这是六十多年来头一回负增长。

紧接着2023年又减少208万人，2024年减少139万人，到2024年末全国人口为140828万人。

同一时间，60岁及以上的人口达到31031万人，占了总人口的22.0%。

这组数字放在楼市里看，意思挺直接。

想买房的年轻人在变少，手里攥着房子的人却在变老，往后会有越来越多的房子从上一辈手里放到市场上，可接盘的人并没有跟着多起来。

另外，房子本身也不缺了。

第七次全国人口普查显示，2020年我国家庭户人均住房建筑面积已经达到41.76平方米。

总量够住以后，大家挑房子就挑得细了，位置好不好、户型新不新、物业靠不靠谱，这些才是成交的关键。

市场的冷暖，从统计数据里也能看出来。

国家统计局公布，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，全国房地产开发投资100280亿元，同比下降10.6%。

售楼处里送车位、送装修的办法用得越来越多，中介门店的挂牌房源也越积越厚，一套房子降几次价还没人来看，这种事已经不稀奇了。

过去是卖家挑买家，如今反了过来，买家可以慢慢比、慢慢砍。

还有一件事，很多老房子业主未必留意到。

住房和城乡建设部发布的国家标准《住宅项目规范》从2025年5月1日起实施，新建住宅层高不低于3米，入户层在四层及以上的住宅要设电梯。

新房的门槛一抬高，层高偏低、没电梯的老小区，还有配套跟不上的远郊盘，摆在一块儿比较就吃亏了。

等到2030年前后，这类房子想按理想价格出手，恐怕比今天还要费劲。

月供三十年固定，人生三十年多变

30年这个期限是怎么来的，经济日报2022年9月5日的评论里梳理得很清楚。

我国房贷期限最早最长只有10年，后来放到20年，1999年起延长到30年，一直沿用到现在。

同一篇评论还算了一笔账，贷款100万元，期限30年，等额本息，按4.3%的利率，光利息就要还78.15万元。

这几年利率降了不少，2025年5月20日起，5年期以上贷款市场报价利率降到了3.5%。

就按3.5%来测算，同样借100万元、还30年，利息加起来也还有61万元上下。

利息这笔账，过去很少有人放在心上。

那时候房价跑得比利息快，就算中途还不动，把房子一卖，账面上多半还是赚的。

问题就出在这儿，房价普涨的前提没了，利息就成了实打实的成本。

而且30年合同赌的，不止是房价。

签字那一刻，等于默认自己往后三十年工作稳当、收入往上走、家里不出大的变故。

经济日报那篇评论里讲得很明白，贷款期限越长，信贷风险越高，时间越长，借款人的收入、身体、家庭结构越可能出变化。

往回看三十年，多少行业从无到有，又有多少行业从红火走向冷清，谁也没法打包票，自己现在的岗位到2050年前后还在不在。

月供可不管这些，每个月到日子就得扣，一分不能少。

万一碰上失业或者生病，还款计划就会卡住。

这时候想卖房回笼资金，遇到的偏偏又是买家少、成交慢的市场，两头的压力就压到一块儿去了。

国家其实一直在想办法给购房家庭减负。

2024年5月17日，中国人民银行把首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下调到不低于15%，同时设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

2024年9月29日，中国人民银行又发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。

这些政策着眼的是稳市场、防风险、减负担，推动行业平稳转型，并不是要把房价重新拉回过去那种一路上冲的轨道。

租住渐成常态，居住回归本位

判断房价贵不贵，业内常看一个指标，叫租售比。

意思不复杂，就是一套房子单靠收租金，要多少个月才能把买房的钱收回来。

国际上一般把1:200到1:300看作比较合理的区间，回本差不多二十年左右。

有数据研究机构监测，2024年上半年全国50个主要城市的平均租售比约为1:590，回本时间接近50年，比30年房贷的期限还要长出一截。

换句话讲，同一套房子，租着住每月的花销可能只有月供的几分之一。

清华五道口不动产金融研究中心在2025年10月20日发布的研究报告里提到，我国房地产市场面临周期困境，根源之一在于资产定价基准缺失，建议用市场化机制消化库存、培育专业机构、畅通金融通路，推动房地产向高质量发展平稳过渡。

租房这件事，政策上的保障也在一步步补齐。

党的二十届三中全会通过的决定明确提出，加快建立租购并举的住房制度。

国务院公布的《住房租赁条例》从2025年9月15日起施行，出租、承租、租赁企业经营这些环节都有了规矩可依。

很多家庭过去非买不可，主要卡在孩子上学和落户上。

如今不少城市在推进租购同权，租房家庭在子女入学、社保办理这些公共服务上，正逐步享受到和购房家庭相近的待遇，房产证上捆绑的那些额外功能，正在一点点松开。

至于没房不能结婚的说法，其实也是房价一路往上走之后才慢慢固定下来的。

往前推几十年，结婚住单位宿舍、在外头租房，都是再普通不过的事。

中国青年报2023年8月17日关注过一个现象，30岁以上的租房人群在增多，对不少人来说，租房早就不只是买房前的过渡了。

结语

1999年定下的30年期限一直没变，变的是这份合同所处的市场。

人口在减少，老龄化在加深，住房总量不再紧缺，新标准又把居住品质的门槛往上抬，几件事叠在一起，往后房子好不好卖，越来越看产品和位置。

国家的方向也很明确，租购并举，让房子回到居住本身。

签下30年房贷之前，把利息、收入、变现这几笔账一项项算清楚，比只盯着月供那个数字要稳妥得多。

参考文献

[1] 经济日报，《房贷期限并非越长越好》，2022年9月5日。

[2] 中国政府网，《中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问》，2024年9月30日。