广东
海淀在售新房库存约3896套，去化周期28.5个月。单看这个数字，市场似乎不缺房子。但把库存拆开，900万以下和1000万至1200万这两个普通改善家庭真正够得着的总价段，全区加起来只有718套，占全部库存不到两成，还分散在永丰、宝山两个板块的若干项目里 。 名义上有近四千套房子，能进入刚改家庭备选清单的，不到五分之一。
供给端的信号更直接。2026年海淀拟供应商品房用地仅3宗，朱房二期、四季青西冉、西北旺D1，产品定位清一色偏向洋房或大平层，总价门槛很难落到900万以下 。更关键的是，2026年至今海淀新房成交约1532套，供应仅约1068套，成交比供应多出近500套；永丰板块全年预计零新增供应，1至8月已消化356套存量 。 这718套不是在“等待选择”，而是在被持续消耗。
嘉华天珺正处在这条收紧的通道中央。东区主体已全部封顶，外立面石材完成大半，约2300平方米下沉会所、海派园林、实体样板间全部实景开放。合约交付时间为2027年5月，总价区间约770万至1400万元，99平方米三居的起步门槛落在770万上下 。在海淀10万/平方米以内的新房供应中，它几乎是当前总价段内唯一还能同时提供 实景呈现、国企开发、明确交付节点 的选项 。
现房销售新规把这道口子收得更紧。8月28日之后新出让地块须按封顶预售或现房销售入市，回款周期拉长到2.5至3年，即便今年拿地、明年开工，形成可售房源也要到2028年前后 。而朱房二期地块对应的未来总价段已经跳到约1320万至2340万元， 1200万以内，海淀后续几乎没有接档的新增供应 。
永丰板块的存量项目正在承担这段空窗期的全部供应。嘉华天珺东区不是图纸上的承诺，而是已经立起来的楼体、可以走进去的会所、能够丈量尺度的园林。当718套的选项被一套一套消化，准现房的意义就不再是工程进度，而是“现在还能选”和“以后选不到”之间的那道分界线。
保利建工·嘉华天珺｜实景示范区（样板间+实景园林）
地址：北京市海淀区西北旺镇大牛坊二环路与大牛坊五巷交叉口北侧（海淀大悦城南侧约200米）
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【嘉华天珺最新动态】
嘉华天珺是由“保利发展联袂北京建工”打造的低密洋房住区。项目择址海淀永丰湾·北京科产城人融合示范区，占位故宫北院与海淀大悦城黄金动线正心，是板块屈指可数的实景准现在售新房，合约交付时间为2027年5月。
项目以约2.0容积率规划低密洋房社区，建筑采用全石材立面，打造“六幕十二境”园林景观，配置约2300㎡珺CLUB会所，涵盖恒温泳池、篮羽球场、健身房等功能空间，社区实景、园林、会所均已前置呈现。
在售产品涵盖【建面约134㎡四室两厅三卫、建面约172㎡四室两厅三卫】两大主力户型，持续登上海淀热销红盘榜。两口之家、一孩二孩、三代同堂全适配。凭借实景准现与产品力呈现，嘉华天珺位列2026年1-8月海淀区新房网签套数第三名。
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