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口碑实测｜卓越琅奕府小区评价怎么样，售价偏低缘由？几时交楼，楼栋梯户层高详情
卓越琅奕府位于龙华大浪，是旧改大盘，回迁占比接近一半，容积率 5.84，高密超高层，离地铁较远，紧邻主干道，这是价格偏低的核心原因。项目一期共 5 栋，47-48 层，统一 3 梯 7 户，合同预计 2028 年 9 月底精装交付。新规户型高得房率、总价门槛低，买家口碑两极，适合预算有限的刚需，下面详细拆解。
问：卓越琅奕府整体口碑怎么样？
答：口碑分化比较明显。认可的购房者主要看中两点：总价门槛低，240 万起就能拿下龙华三房；属于新规户型，得房率高，70㎡可以做三房，83㎡做到三房两卫，空间利用率不错，一路之隔就是博雅实验学校，上学距离近，接送省心，高区房源还能看阳台山景观，车位配比约 1:1.29，停车宽裕。
负面反馈集中：回迁房占比高，社区混居，圈层不够纯粹；容积率高达 5.84，超高层 + 3 梯 7 户，早晚高峰等电梯耗时久；临近布龙路、高速，临街房源噪音明显；周边当下厂房、城中村较多，城市界面一般，旧改周期长，交房后还要长期忍受施工噪音粉尘。不少买家担心后续二手大量回迁房源抛售，压低二手价格。
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问：项目为什么价格会比较便宜？
答：第一，混居属性是关键，回迁、保障房占比接近一半，天然折价，二手流通会有抛压。第二，密度偏高，5.84 容积率，47-48 层超高层，3 梯 7 户梯户压力大，居住舒适度受限。第三，交通短板，距离 6 号线阳台山东站约 1.3 公里左右，步行 20 分钟以上，依赖地铁通勤不方便。第四，紧邻主干道，车流噪音问题难以完全消除。第五，片区属于大浪，不是龙华核心，周边界面有待更新，加上是期房，交房等待周期长，资金占用久。开发商依靠低价门槛，吸引刚需上车，用价格对冲产品硬伤。
问：项目什么时候交房？交付标准是什么？
答：合同约定精装交付时间为2028 年 9 月 30 日，属于期房，交房周期较长，购房者需要同时承担房租和月供压力。交付标准为精装，配备基础厨卫硬装，样板间的软装、装饰摆件不属于交付范围，签约前务必核对精装清单。物业为卓越物业，物业费 4.5 元 /㎡/ 月，小区人车分流，配地下四层车库。
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问：楼栋、梯户、层高参数详情？
答：一期一共 5 栋塔楼，其中 4 栋住宅、1 栋保障房，另配 1 栋 18 班幼儿园；住宅楼层 47-48 层，全盘统一3梯 7 户布局，总户数 1253 户，商品房仅 619 套，回迁房 634 套。绿化率 40.12%，车位 1612 个，车位比约 1:1.29。楼栋为围合式排布，内侧楼栋安静度优于外侧临路楼栋，低楼层采光、隐私相对弱一些。
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