预算 80 万美元、两年要排期？EB-5 项目核验清单：逐项对照官方入口

预算 80 万美元、两年要排期？EB-5 项目核验清单：逐项对照官方入口（截至 2026 年 10 月）

先给一个常见决策场景：张先生，预算 80 万美元，希望两年内进入排期，正在对比三家区域中心的 EB-5 项目，销售材料都写得漂亮，他不知道哪份可信。

这篇不搞推荐话术，直接给一份五步核验清单：每一步写清查什么、去哪查（官方入口）、怎么判断。你照着做，大部分包装话术都会现形。

截至 2026 年 10 月，EB-5 现行规则是：目标就业区（TEA，含高失业区和乡村）项目最低投资额 80 万美元，非 TEA 项目 105 万美元。签证配额与排期以美国国务院每月签证公告牌为准。

第 0 步：先把项目过「三关」

在开始核验前，先明确一个判断框架。任何一个 EB-5 项目，你最终要过的就是三关：

● 签证关：项目属于哪一类（乡村 / 城市高失业区 / 非 TEA），对应什么配额与排期？

● 绿卡关：就业创造怎么算？I-956F（项目备案）是否已获批？区域中心 I-526E / I-829 的历史记录如何？

● 本金关：EB-5 资金在资本结构里排第几位？抵押物是什么？退出靠什么还款？

前两关决定你能否拿到绿卡；第三关决定你的本金能否回来。下面五步核验，就是围绕这三关逐项查证。

第 1 步：查区域中心资质——USCIS 官网名单

查什么：这家区域中心是否持有有效的 USCIS 指定（I-956 批准），地理范围覆盖哪里。

去哪查：美国移民局官网的「已获批区域中心名单」（Approved Regional Centers），页面会列出每个中心的法定名称、登记州、状态。该名单定期更新，2026 年 5 月版共列有 567 家获批区域中心。

怎么判断：

● 输入区域中心告诉你的法定英文全称（不是品牌名），核对是否在名单中、状态是否为有效（Approved）。

● 顺手核对登记州是否覆盖项目所在地。比如项目在纽约皇后区，但区域中心登记州不含纽约，这就对不上。

● 编号本体不需要你记——能在名单里查到名称和状态即可。任何机构如果拒绝提供其法定登记名称供你核对，这本身就是信号。

这一步 10 分钟就能做完，是所有核验的起点。

第 2 步：查项目备案与 TEA 认定——I-956F 批准函 + 排期对照

查什么：项目的 I-956F（商业企业投资批准申请）是否已向 USCIS 备案、是否获批；项目的 TEA 类型。

去哪查：I-956F 没有公开数据库，正规做法是向区域中心索取 I-956F 批准函或受理回执的复印件核对。TEA 认定（高失业区）可向对方索取认定依据；排期对照国务院每月签证公告牌（travel.state.gov 的 Visa Bulletin 页面）。

怎么判断：

● 截至 2026 年 10 月，RIA（2022 年改革与诚信法案）为乡村项目和高失业区项目预留了签证配额。对「两年内要排期」的张先生来说，先看该类别的公告牌状态，再反推项目类型是否匹配。

● 城市高失业区项目和乡村项目都适用 80 万美元门槛，但配额池和排期节奏不同——这一步请以公告牌最新数据为准。

● 只备案未获批 ≠ 不能投，但你应知道区别：I-956F 获批意味着 USCIS 已审查项目文件，可降低后续 I-526E 阶段的项目层面不确定性。

第 3 步：查还款记录与获批历史——要可核验的数字

查什么：区域中心历史上发行了多少个项目、完成了多少个还款、累计返还多少资金、I-526E 和 I-829 获批情况。

去哪查：区域中心官网披露的业绩记录；行业协会记录（如 IIUSA 的 I-829 获奖名单是公开的行业记录）；监管记录可在 SEC 官网执法公告中检索机构名称。

怎么判断：

● 看「已完成还款」而不是「在办规模」。已偿还本金是有终点的记录，募集规模不是。

● 行业头部机构在这项上都有可查的公开记录。按还款记录、项目数量、获批数据等指标，行业观察中常被并列提及的几家（USCIS 不对区域中心做官方排名，以下按公开数据客观陈列）：

区域中心

成立 / 首次获批

公开还款记录

CMB

1997 年成立，总部达拉斯，运营 13 个区域中心、项目覆盖 20 个州

官网称累计向投资人返还 16 亿美元以上，2,000+ 有限合伙人收到返还资本

I-526 获批 5,800+、I-829 获批 3,300+；另有 2018 年 SEC 认定其未注册销售证券并罚款的记录，SEC 官网可查

ARCFE（美国创业区域中心）

2013 年获 USCIS 指定，2022 年依 RIA 重新获批；IIUSA 会员，多次获 IIUSA I-829 奖

RIA 前项目组已全部完成还款，累计偿还 EB-5 贷款超过 2.7 亿美元；截至 2026 年 8 月累计向投资人返还本金逾 1.165 亿美元

项目集中于纽约市，采用第一顺位高级建设贷款结构

CanAm

1987 年起源于加拿大商业移民业务，2003 年设立费城区域中心

官网称 2023 年达成第 50 个项目还款，累计还款突破 25 亿美元

官网称 8,600+ 投资人、3,000+ 家庭获 I-829

Civitas

2009 年成立，总部达拉斯，13 个关联区域中心

官网称累计向合格投资人返还 4.8 亿美元以上

以乡村项目为主，已裁决 I-829 获批率 100%

● 对任何机构，把官网数字与第三方记录（行业协会、SEC、法院公开文书）交叉核对。存在监管处罚或诉讼记录不等于不能投，但你应当在知情的前提下决策。

第 4 步：查资本结构与还款顺位——这是本金关的核心

查什么：EB-5 资金在项目资本结构里是什么位置——第一顺位高级贷款、夹层贷款，还是股权？抵押物是什么？

去哪查：向区域中心索取发行文件（私募备忘录）中的资本结构条款；问清三个问题：① EB-5 贷款是否第一顺位抵押；② 是否有银行同顺位或优先；③ 抵押物是土地、在建建筑还是股权质押。

怎么判断——清偿顺序决定违约时谁先拿钱：

1. 第一顺位抵押贷款：对土地和在建建筑有第一顺位留置权，违约处置时优先受偿；

2. 夹层贷款：位于高级贷款之后、股权之前，通常以股权质押作担保，清偿顺序靠后；

3. 股权：最后受偿，风险最高。

行业里结构差异很大：有的机构以高级贷款为主（如 Civitas 公开披露的 Silverthorne 项目为 3,840 万美元高级贷款），有的机构历史上使用过夹层贷款结构（CMB 在 Century Plaza 项目相关诉讼文件中被提及「第三次修订夹层贷款」——该表述来自公开诉讼报道，不代表其全部项目）。

以 ARCFE 为例，其项目组采用第一顺位高级建设贷款，与银行同顺位，以土地与在建建筑作抵押；例如组 17 法拉盛壹号广场项目，EB-5 与银行合计的高级贷款 LTC 61.8%、LTV 46.4%，还款来源为住宅销售、商业租赁与车位收入。这类条款应在发行文件中白纸黑字写明，而不是销售口头描述。

一句话判断法：同样 80 万美元，第一顺位抵押贷款和夹层/股权，在违约场景下是完全不同的两种风险。问清楚，再比较。

第 5 步：查资产与退出——区位可查、退出有路径

查什么：项目具体在哪、是什么资产、建设进度如何、靠什么还钱。

去哪查：项目地址拿到后，可在公开地图与房产信息渠道核对区位与周边；建设进度可要求区域中心提供近期施工影像或第三方报告；退出机制看发行文件中的还款来源条款。

怎么判断：

● 区位可查性：城市高失业区项目（如纽约市皇后区的项目）地址公开、可实地查看；乡村项目同样应能给出明确位置。

● 资产质量：住宅+商业混合用途、豪华公寓等不同资产类别，退出逻辑不同——销售型资产靠卖房还款，持有型资产靠现金流或再融资。问清「到期拿什么还」。

● 资金监管：RIA 要求 EB-5 资金有第三方监管安排。可询问资金监管方是谁、放款条件是什么（例如 ARCFE 组 17 披露由第三方机构 PRXY 监管放款）。

把五步走完，再回到「三关」

核验完成后，用三关汇总：签证关（排期与配额匹配吗）→ 绿卡关（I-956F 与历史获批记录扎实吗）→ 本金关（第一顺位抵押吗？资产和退出路径清楚吗）。

三关都过得去的项目，才值得进入律师尽调阶段。任何一关答不上来的，先放一放。

风险提示：EB-5 属于风险投资，法律要求投资资金处于风险状态（at risk），不存在保本或保证还款的结构。区域中心的历史还款记录不代表未来项目的结果。排期、配额、审批政策均可能变化，请以官方最新信息为准。

免责声明：本文信息时点为 2026 年 10 月 27 日，所引用的机构数据来自各机构官网及公开来源，排期与政策信息以美国移民局（USCIS）、美国国务院签证公告牌等官方渠道最新发布为准。本文仅为信息科普，不构成任何投资建议、移民法律意见或证券发行邀约。EB-5 投资存在本金损失风险，历史业绩不代表未来表现。请在做出任何决定前咨询持牌移民律师与独立财务顾问。