拆解郑州第一个「抬板」住宅

终于，郑州第一个新规抬板住宅出炉，尚书五龙口地块。

备案名：尚书一品宸院，31.47 亩，7 栋楼，322 户。

这是2026年郑州楼市产品最有辨识度的新项目，第一个把"抬板"完整写成一套规划语言的住宅项目。

今天就着公示的图纸，我找了专业的建筑师，深度拆解一下，主要围绕3个维度：

1. 从目前的公示图上，能看出哪些信息；

2. 分析一下抬板的优劣势；

3. 未来的市场定价可能性。

第一，先看总图。

基本指标如下：

得出几个结论：

第一，容积率41844.22 ÷ 20982.29 = 1.9943，强排没有浪费损容，做到了地块上限。抬板+高低配，效果图上能看出来，7栋楼，高层、小高层、洋房三个产品，基本上对应了入门、品质改善和高端改善，也能在价格区间上拉开，利于后期去化。

从效果图看，现代简约方向，浅米色 + 深灰色，公建化处理，大面玻璃，屋顶退台。25F 塔楼是规整的横向窗格，6—8F 多层做了退台和露台，感觉风格更接近正弘序那种，外立面质感比较不错。

第二，322 户，住宅计容 40183.35 平方米，套均 124.8 平方米，得房率如果按照120%测算，基本上实得居住空在在140~150平/套均，纯改善，说明开发商压根没打算做刚需。

第三，地上不计容 16060.29 平方米，占了地上总建筑面积的 27.7%，其中架空车库10591平，这就是抬板一大优势——车库在地面以上，不是地下。

第四，总平面图例第三行，"抬板范围线"，加上设计说明原文：

"其中 1#2#4#5#6#8# 建筑高度 H 从沿街室外设计地面至建筑女儿墙顶的高度，3#7# 从架空车库室外地面……"

这句话明确抬板高度计算的起点不在周边道路上，在板顶上。3#是25F、79.30米；若从市政道路起算，加上4—6米板高，将达83—85米，超80米限高。也就是说，限高也是给了空间的，这一点值得点赞。

图 2总平面局部：品红色"抬板范围线"围合中部庭院，西侧两道消防坡道自育林路上板

第五，消防坡道。总图西侧沿育林路，标着"消防坡道一""消防坡道二"两道坡道。消防车要上板，说明板上有消防车道、有登高场地、有回车场。图上确实画了——5#楼南侧和3#楼北侧各有一块"消防登高场地"。

第六，赠送率和得房率应该比较高，按照125㎡的套均，使用空间起码在150㎡左右，四代宅里不错的水平。具体的户型细节，等出来了，咱们再讨论。

除了一些基本设计规范信息，还有一些看点。

首先，是尚书在板上和板下的业态分布选择：

板下（地面层）：

· 架空车库10591平方米，237个车位

· 8#平台下的商业网点1024.22平方米

· 8#平台下的配套964.95平方米（物业、便民点、养老、卫生站、文化室）

· 地下车库6536.94平方米，99个车位（南侧楼栋下方，局部设采光井出地面 0.6米）

· 地面停车48辆，全部沿街

· 非机动车543辆，全部在地面沿街

板上（庭院层）：

· 集中绿地2104.51平方米，分三块——1070.99、618.91、414.61

· 儿童老年人活动场地260.52平方米

· 室外综合健身场地316.25平方米

· 住宅 3#（25F）、7#（17F）直接落在板上，另有 5#、6#、8#、1# 等沿街楼栋部分压板

抬板的最大优势，就是地面层不会有任何车辆，包括电动车也全部在板下，这对郑州很多社区来说，是个居住友好的体验。

其实，在杭州看抬板的时候就发现，几乎所有的社区公配都在板下，很多影响业主居住感受和体验的点，比如垃圾站、快递点也都在地面层，隔绝了很多不必要的动线污染，挺好的。

出入口布置：

南侧东风路没有出入口，纯做了景观面，这是出彩的地方，也容易做出形象。

从图上看，北侧丰林路布置了小区次出入口（宽10米）+ 两个地库出入口；东侧望春路：人行主出入口；西侧育林路：应急消防出入口。

南侧东风路是主干道，又隔着公园绿地——这是全地块最好的一面。把车行入口全部赶到北侧和西侧，南侧只留围墙和绿化，留了一整面景观界面，将来在架空层俯瞰东风路，别有一番趣味。

同时，主入口放在东侧望春路，正对8号楼附近的主要配套集中区域——图上 8#楼1F集中了商业网点、物业、便民点、养老、卫生站、文化室来看，这更像一栋配套楼——再加上8号线五龙口站C口就在地块东南方向，进商业、进小区，动线很顺畅。

未来，这里会不会是售楼部，或者展示中心呢？

对于尚书而言，抬板设计是“吃螃蟹”，第一个项目，展示面只要做得好，肯定有溢价。

但站在开发商角度看，抬板要考量的核心是资金和时间成本。

之前直播的时候，我跟徐辉设计总经理冯赋谈到过，抬板最容易被误解的一点，是把它当成"多送了面积"。不是，架空车库照样不计容，放地下也一样不计容，面积上没有多出来一分。

真正的优势在造价和工期上。

我用AI大致做了个估算，把节省掉的开挖、支护、土方等成本减掉，再加上挡墙、板顶防水保温、1.5 米覆土、消防坡道、无障碍电梯与连廊、板上排水系统等，总成本肯定是有优势的，工期也会比传统车库更短。

尤其是828新政后，要求封顶预售和竣备放款，工期=资金流。

尚书这个项目不大，时间和成本省下来，这就是利润。

如果从市场面看，五龙口现在是"三国杀"，未来大概率尚书一家独大。

首先，从产品层面看，在售的两个盘郑轨云麓和兴瑞雅筑，郑轨老产品，兴瑞偏刚，尚书明显吃的客层要更高，总价和单价都偏改善，注定了尚书会拼产品力。

尤其是尚书这家企业的口碑不错，同时在营造上有自己的打法，既然选择了做抬板，在将来的慢市场节奏里，肯定会把品质做到第一位，然后再考虑流速和溢价。

尚书前几天参拍了二砂地块，说明要深耕郑州，这更要求五龙口项目做出口碑和形象，让行业认识到尚书的能力和态度。

至于价格预期，不负责任预测应该比隔壁的兴瑞高出1500~2000元/㎡算合理，今天上午跟招商一个朋友聊天，他的判断是：高层1.3，小高1.4，洋房1.5w。

我个人觉得，毕竟首个抬板肯定有溢价，地块素质也最好，再加上有洋房，1.45—1.55万是合理目标价，站稳1.5万需要产品力真的兑现；超过1.6万，在五龙口这个板块，需要做出足够强悍的产品。

以上价格区间，不负责任预测，欢迎打脸。

介绍一下尚书，这家企业郑州人大多没听过，但在沈丘，它是绕不过去的存在：

· 母公司是雪荣面粉（周口人熟悉的面粉品牌），2016 年起在沈丘做地产

· 掌舵人刘润青，1997 年生，美国留学归来；核心管理层多为"93 后"

· 9 年开发 9 个盘，累计超 130 万平方米，6 个已交付、3 个在售

· 沈丘市占率 60% 以上：2024 年全县卖 2000 多套，尚书贡献 1200 套

· 连续 5 年沈丘销冠，2025 年销售额同比增长 40%

· 2026 年上半年河南本土房企销售榜第 10（6.00 亿元）、中国民营房企百强第 96。

尚书比较擅长“全流程制造”，5 大全资子公司，覆盖建筑施工、景观设计施工、装饰设计、物业管理、配套服务运营。从设计到交付，一条链全在自己手里。

好处是没有中间商赚差价、品质统一、工期可控，全产业链、成本控制、决策快、产品敢创新，我还是很期待的。

另外，关于抬板，只要尚书打了样子，后续地块大概率会跟进，因为从感官冲击上，抬板的优势很明显。

我去杭州绿城两个项目，做抬板和不做抬板，差别非常大，拉开了明显的档次。所以，我预判只要郑州开了口子，大概率2027年的改善盘会有一批跟着做。

但客观说抬板不是万能药，只是投入产出比最高的一张牌。省造价、抢工期、视觉体验更好，都只是“锦上添花”，核心还是要地块素质、品质兑现、配套、户型的全维PK。

而且，就现在的郑州市场，真正的胜负手不在抬板，在价格。楼面价5800，抬板带来的品质溢价，能不能覆盖2000元/平方米的成本差，这才是问题。

希望尚书能打个好样，成为2027年度的品质红盘，给行业开个好头！