北大教授姚洋：房地产永远是朝阳产业，是中国经济重要支柱

“房地产永远是一个朝阳产业。”2026年9月4日，上海财经大学滴水湖高级金融学院院长、北京大学教授姚洋在与《金融新动能》对话时，用这句话回应了“房地产到头了”的流行叙事。一个经济学家敢用“永远”两个字，背后不是情绪，而是一组可以逐条拆解的结构性事实。

第一层：房子是消费品，更新需求不会消失

姚洋的切入角度很朴素：人们能理解衣服穿旧了要换，却不容易接受房子住久了也需要更新。房子是周期更长的消费品，户型会过时、配套会老化、物业会落后，改造、翻新乃至拆除重建的需求，不会因为某一轮价格波动而消失。

美国提供了一个参照。住房服务（包括租金和自有住房的虚拟租金）占美国GDP的比重长期稳定在12%至13%左右，加上住宅固定投资，住房相关活动合计约占GDP的16%。美国城镇化率早已超过80%，住房更新和改善需求至今仍是房地产活动的重要支撑。中国大量城镇住房的建成年限已经不短，产品代际与当前居住标准之间的差距，本身就是更新需求的来源。

国家层面的制度安排正在把这个需求显性化。2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是城市更新领域首部国家级专项规划。“十五五”期间的目标包括：新开工改造城镇老旧小区11.5万个、城镇危旧房约50万套、城中村4000个、老旧街区厂区1500个、地下管网36.5万公里。机构测算，这一轮城市更新的投资规模在15万亿元的量级，地下管网一项就拉动约5万亿元。这是未来五年的增量投资，而存量住房的维护和升级，是一个以十年为单位计量的长周期需求。

第二层：总量够了，但人口在流动，结构性的缺口仍在

“人均住房面积已经够了”是一个容易被引用的判断，但姚洋的回应指向一个被平均数掩盖的事实：人口不是均匀分布的。

2025年末，全国常住人口城镇化率为67.89%，城镇常住人口9.538亿，过去五年年均增加约1036万人。城镇化率距离发达经济体普遍80%以上的水平，仍有超过12个百分点的空间。每年上千万人进入城镇，对应的居住需求是持续的。

但更关键的是流向。人口持续向长三角、珠三角等城市群和就业机会密集的核心城市集中，部分城市和板块可能面临住房存量过剩，而人口净流入的核心城市，需求仍然存在结构性缺口。中指研究院的测算给出了一个量化框架：“十五五”期间全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米，其中改善性需求20.3亿平方米、占比约四成，是最大的一块；新增城镇人口带来约16.1亿平方米；拆迁改造约13.4亿平方米。按70%至80%的转化比例折算，年均新建商品住宅销售面积在7亿至8亿平方米之间。需求没有消失，它的结构从“有没有”转向了“好不好”，从刚需驱动转向改善主导。

第三层：经济账——它仍然是那头无法被替代的“大象”

姚洋在另一个场合的表述更直白：房地产是经济里的大象，目前还没有一个产业能够完全替代它。

2025年全年房地产业增加值为83024亿元，同比增长0.2%，在经历多年下行后首次转正。这个数字本身占GDP的比重约在6%左右，但它串联的链条远大于此：建筑业、建材、家居、家装、家电、物业、中介，上下游数十个行业的就业和产出与房地产的景气度高度关联。在外部环境不确定性上升、扩内需成为稳增长核心的背景下，房地产仍然是国内规模最大、链条最长的内需板块之一。稳楼市的意义，不局限于行业本身，它同时关系到就业、地方财政和居民资产负债表的稳定。

第四层：政策在做的，不是给旧模式“输氧”，而是为新模式铺路

2026年8月28日，多部门同日发文，构成了一套覆盖销售、信贷、资本三端的制度重构。销售端从“预售为主”转向“现房优先、封顶预售”，新项目预售门槛升至主体结构封顶，购房款全额进入监管账户；信贷端个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，开发贷实行项目主办银行制和全封闭管理；资本端推动REITs、公司债等工具常态化，为存量运营提供退出通道。

这套规则指向的方向是清楚的：降低预售制度下的交付风险和金融杠杆，把行业的商业模式从“高周转、高杠杆”推向“产品力与运营能力”。城市更新规划的同步落地，则为存量改造和长期运营提供了制度框架和资金安排。政策不是在为一个行将就木的行业延续生命，而是在为一个换了跑道的行业重新铺设规则。

“朝阳产业”不等于每一套房子都会涨

姚洋自己的表述中包含着一层重要的限定：如果不是刚需，永远别买房。行业长期存在结构性需求，和每一套具体房产都能保值增值，是两回事。

人口流动的方向决定了分化的方向。人口持续流入的一线和强二线核心城市，需求有支撑，修复的弹性更大；人口流出的三四线城市和远郊板块，库存消化仍然需要时间。中指研究院的判断与此一致：新房市场总量峰值已过，但人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力，城市与区域之间的分化将进一步加剧。这一轮机会是结构性的，不是齐涨共跌。

“朝阳产业”四个字，描述的是一个行业在长周期中的需求韧性和制度重量，而不是一张可以不加分辨地买入任何房产的通行证。房子会老，人对更好居住条件的追求不会停；城市在更新，规则在重构，而具体到每一套房子值不值得买，仍然取决于它所在的城市有没有持续的人口和产业支撑、它的产品条件在五年后是否仍然成立、以及持有者的现金流能不能让他在等待中保持从容。