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✅深圳湾翰熙典居✅

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深圳市南山区粤海街道地铁9/15号线深大南站翰熙典居2026年10月28日官方推广信息。

1500万，在深圳是一笔足以挑选的预算。

但如果你把这笔钱带进深湾，目标明确到"约135-140㎡、新规户型、阔居大宅、还要有好景观"，你会发现一个有点意外的事实：新房市场找不到，二手房市场只能将就。这不是感受，是当下深湾供应结构决定的现实。

过去一年，深湾核心区的新房供应，呈现一个清晰且不可逆的趋势——户型越做越大，总价越来越高。

深湾新房市场的逻辑很清楚：起步户型200㎡+，起步总价2500万+，1500万预算在深湾新房中，几乎没有落点。而约135-140㎡这个恰到好处的改善面积段，在新房供应里更是稀有物种。开发商不再做这个面积段，因为核心区每一宗地的成本，都要求它把户型做到更大、总价做到更高，才能覆盖高地价成本。1500万想在深湾买约135-140㎡的新规大宅，新房市场几乎没有选择。

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新房够不着，那把目光转向次新房，1500万找一套135-140㎡，是不是就从容了？

把深湾及深圳湾核心区同面积段约（135-140㎡）的在售二手房拉一张表，答案并不乐观。

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一个残酷的事实已然明细：1500万+135-140㎡，在深湾二手房市场是一个"错配"。

想控总价，能买到的是楼龄20年前后、产品过时、密度偏高的老小区同面积段——房子是有，但居住品质打了折扣；

想要次新、品质、好景观，同面积段甚至更大面积段的产品，总价直接跳到4000万甚至5000万级，1500万够不着。

想同时要"约135-140㎡、楼龄新、条件好、总价1500万"——深湾二手房，几乎没有这样一个选项。

2026年，深圳全市土地供应更只有2022年峰值的四分之一，而且基本全落在光明、坪山。旧改也在收缩。受此影响，深湾的二手房门槛正在不断抬高。截至2026年3月，深圳湾二手房挂牌均价达约19.11万元/㎡，远超南山区约8.1万元/㎡的平均水平。把时间拉回2016年，深圳湾片区住宅均价约6.8万/㎡。十年过去，房价翻了两倍多。当初拿着同样预算选择其他板块的人，涨的时候没跟上，跌的时候一样没躲过。

与此同时，深湾的新房供应却在持续收缩。2026年上半年，深圳核心区千万级豪宅频现“日光”，近6个鼎豪项目开盘即罄。高端豪宅市场强势回暖，千万元级新房成交占比创下新高。高净值人群对价格敏感度低，但对资产稀缺性要求极高。深湾核心区的改善需求在持续释放，而供应端却在全面大户型化。

1500万级、约135-140㎡的新规大宅，正在形成一个越来越大的供需缺口。数据来源：深圳中原研究中心

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把三条线收在一起：新房做不了这个面积段、二手房同面积段只能将就、未来供地只会更大更贵——当下深湾，能同时满足约135-140㎡、新规户型、阔居大宅、核心地段、好景观"的选项，屈指可数。翰熙典居约135-140㎡新规四房，恰好处在这个供需断层的交叉点上。

翰熙典居位于深湾核心地段，高区可无遮挡远眺城市天际线。其建面约135-140㎡阔居大宅，新规产品力为基底：

南北通透，超大观景台——无遮挡景观视野，采光通风卓越，不是老小区的对视与遮挡；

奢华面宽，百变灵动空间——可按家庭周期自由舒展，让家庭成长一步到位；

新规户型设计——对比同面积段老小区，得房率、采光、空间尺度完全是两个时代的产品。

同样的1500万，在深湾二手房市场，你买到的是楼龄20年的将就；在翰熙典居，你买到的是新规阔居、城市天际与深湾核心资产。

从深湾市场的现状下看，约135㎡级产品总价约1430万元起，在深湾核心区宅地供应逼近枯竭、新房全面大平层化的当下，约135-140㎡的新规阔居，正在进入"卖一套、少一套"的稀缺阶段。

世界深湾，典藏资产。目前翰熙典居约135-140㎡的阔居大宅只余少量臻席典藏在售，千万级入席深湾的窗口，正在以前所未有的速度收窄。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市冠凯投资有限公司（阳光华艺集团）

2、物业公司：自有物业

3、物业管理费：6.5元/㎡

4、总占地面积：4.16万/㎡

5、总建筑面积：50.57万/㎡

6、容积率：8.62

7、绿化率：35%

8、产权年限：2023年-2093年（70年）

9、总户数：3030户，其中可售商品房714套

10、总栋数及楼高：8栋，43-55层（商品房都是51-55层）

11、梯户比：3梯5户

12、车位数：2600个

13、车位占比：1：0.86

14、交楼时间：期房待定（预计2027年）

15、交楼标准：精装

16、营销中心电话：4009626159

不止深湾板块价值硬核，翰熙典居自身更是全能无短板的品质红盘。本次1栋新品占据鸟瞰深大的静谧区位，独享 “深大后花园” 稀缺属性。交通路网四通八达，双地铁TOD上盖，出行高效便捷；南二外学府系优质教育资源环伺，护航孩子成长；自带约5.7万方社区商业与1.9万方品牌酒店，日常居家、社交待客一步到位。

产品采用新规优化户型设计，建筑面积约105-120-135㎡三至四房格局实用通透、空间利用率拉满，CCD 大师执笔公区设计，五重园林、无边际泳池配齐，品质对标一线豪宅。

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01

基本信息

「翰熙典居」原为桂庙新村城市更新单元项目，位于南山区粤海街道白石路与学府路交叉口西北侧，东临白石路，西近南海大道，南临学府路，北面与深圳大学毗邻。周边集聚了腾讯滨海大厦、软件产业基地等写字楼，地理位置优越。

从位置上看，项目临近深大南站，9号线和已经在建15号线在此交汇。其中，地铁15号线串联前海湾、大铲湾、留仙洞总部基地、西丽交通枢纽、南山高新科技园等，是深圳最具有价值的一个圈。

项目背景：

桂庙新村旧改从立项到动工，历经8年。早在2015年，桂庙新村就被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》。

2021年3月，“桂庙新村城市更新单元规划”正式公布。

2023年2月，桂庙新村旧改正式开拆。同年5月，南山区城市更新和土地整备局发布关于粤海街道桂庙新村城市更新单元项目实施主体确认的公示。

桂庙新村城市更新单元项目于2021年3月发布规划公告，申报主体为深圳市南岗实业股份有限公司，项目实施主体拟确认为深圳市贯凯投资有限公司。

查询工商信息显示，深圳市贯凯投资有限公司由深圳市万亿企业管理有限公司、深圳市阳光华艺房地产有限公司和深圳市宇泽投资有限公司分别控股75%、15%、10%。

其中，阳光华艺成立于2002年，其开发了阳光华艺大厦、南山城市花园、流塘阳光花园、阳光海滨花园等多个旧改楼盘。

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02

项目规划

翰熙典居总占地70224㎡（相当于10个标准足球场大小），开发建设用地41660㎡，容积率8.9。项目规划容积37万㎡，其中住宅25万㎡（含人才住房和保障性住房3.2万㎡），未来将会打造成集住宅、商业、办公等于一体的大型综合社区。

一共3030套住宅

其中可售商品房共714套（占比23.5%），面积约为95-105-135-165㎡3-4房。

保障房791套（占比26.1%）

回迁房1525套（占比50.4%）

车位共2600（1：0.85）

总体分三个地块建设

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规划总建面约17.3万㎡，容积率9.28。规划住宅建面约8.9万㎡，商业建面约3.2万㎡。

本次加推01地块1栋2单元

规划为3栋超高层塔楼住宅+幼儿园，1栋一、二单元193米55层，1栋三单元为保障房157米44层。

规划1038套，其中保障房612套+回迁303套+可售123套，停车位834个。

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首推02地块

规划总建面约16万㎡，容积率9.12。规划住宅建面约8.37万㎡，商业建面约1万㎡，办公面积约1.7㎡。

规划为4栋超高层塔楼，2栋一单元住宅174米53层，2栋二单元办公130米27层，2栋三单元住宅168米51层，2栋4单元住宅175米53层。

规划872套，其中回迁544套+可售328套，停车位747个。

02地块在2025年6月6日取证入市，推售2栋3/4单元住宅，共334套房源，面积有105㎡的3房2卫，120-140㎡的4房2卫户型。

折后均价9.81万/㎡，折后单价8.3-10.86万/㎡，总价在867-1535万/套，

合同约定在2028年3月带精装交房，但实际上会在2027年初交付。

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目前官网的去化率95.81%，已经基本售罄。

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03地块（待入市）

规划总建面约17.6万㎡，容积率11.44。规划住宅建面约7.65万㎡，商业建面约1.5万㎡，办公面积约0.6万㎡，酒店约1.9万㎡。

规划为3栋超高层塔楼，3栋一单元住宅174米53层，3栋二单元住宅178米53层，3栋三单元办公+酒店170米36层。

规划1120套，其中回迁981套+可售139套，停车位1019个。

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03

户型介绍

本次推售的01地块有105-120-135三个面积段户型，采用新规设计。

平面分布图

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105㎡三房二卫C户型

客厅3.6米开间，分别做到了主卧14.4㎡/次卧9.24㎡/次卧8.4㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76.6%（不含赠送），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台约12.16㎡，东北或西南朝向。

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120㎡横厅三房二卫A户型，可做四房二卫

双龙抱珠的竖厅格局，可以拓展为四房户型，室内六开间向阳（四个房+餐厅+客厅），采光舒适。大阳台主朝向是深大那边的景观，中楼层以上的视野相当优秀。

客餐厅6米开间，主卧14.82㎡/次卧11.02㎡/次卧9.12㎡/次卧8.74㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76.6%（不含赠送），客餐厅出6米长的大阳台约9.3㎡，西北朝向。

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135㎡通透三房二卫，可做四房二卫

「翰熙典居」加推的最大户型，南北通透格局，新规设计。空间可以百变。可以做四房二卫，也可以做LDK一体大方厅设计，动区空间感阔绰。

客餐厅6米开间，分别做到了主卧19.44㎡/次卧10.64㎡/次卧10.26㎡/次卧7.8㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76.6%（不含赠送），客厅连接次卧出6.8米长的大阳台约12.24㎡，主朝西北向。

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04

周边配套

交通配套

距离9号线深大站不到500米，未来周边还有15号线（在建中）经过，且靠近南海大道、滨海大道，不管是地铁或是驾车出行都十分方便。

3km左右有「深圳湾万象城」、「后海汇」等，自驾车10分钟内几乎包揽了全深圳从顶奢到经济型消费的所有商场。

教育配套

据目前南山区学区地图显示，桂庙新村在南山区第二外国语学校（集团）学府一小南山区第二外国语学校（集团）学府中学范围内。南二外学府一小在南山属于第三梯队，南二外学府中学目前在南山属于第二梯队

南二外学府一小，在2025年最低46.5分被录取（学区购房1年以下+非深户有居住证基础分48分），学府中学69.5分被分流（学区购房3年以上+学区内户籍基础分70分）。

小学学区

初中学区

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商业配套

翰熙典居自身配套有商业，2km内是后海商圈，有大家熟知的「海岸城」、「保利文化广场」、「茂业百货」、「海雅百货」等。

他们，都懂得深湾的生活不在于拥有而在于极致享受

在深湾生活过的人都知道，深圳的享受不是拥有一两座地标，而是整座城市的精华都在周围：海岸城的街角咖啡，15公里滨海长廊的慢跑、万象城的黑珍珠餐厅、保利剧院的百老汇音乐剧...…夏天启动的时候，深圳人才公园的草地率先知道，深圳湾海边的候鸟率先知道；国际潮奢最新的潮向，深圳湾万象城、万象天地先知道；深圳最出圈的各类展和先锋艺术，深圳湾文化广场率先可以看到……

深湾的生活，不必等待，更不必将就。

示意图

除了共同认可的深湾地段与鼎级配套外，翰熙典居自身“全能无短板”的硬核素质，依然高度匹配不同客群的差异化内部生活需求。

对于科技园首置的高知年轻群体：深湾的价值他们再清楚不过——脚下是粤海街道，这里是单方中国经济密度最高的地方、深圳配套最完备配置最高的地方，也是他们事业扎根的土壤。他们首次置业，预算之内就要选最好、最便利的。工作的高压驱使他们讲究“高效”，翰熙典居无缝接驳9/15号线（在建）深大南站，通勤无压力；步行到海岸城喝杯咖啡，穿过深圳湾大街就是万象城和人才公园。高压工作之后，家楼下就有约5.7万㎡的潮流街区，随时约朋友喝一杯。效率与松弛，在这里不必二选一。

示意图

对于南山旧小区进阶换板块的改善客：他们受够了老房子的嘈杂、陈旧的户型和始终等不来的学区。他们不想离开南山，却又渴望更好的南山。深湾的自然资源、南二外的名校、新规户型的品质，正是他们心中“同区换更好的家”的答案。翰熙典居深大三面环抱，推窗就是文山湖与杜鹃山；南二外学府一小、中学在侧，孩子上学不用愁。

对于给子女置业的有远见父母客群：想要核心区找到一份生活上没有短板、又要保值增值的一份资产礼物，托举子女。孩子的教育、未来的圈层、资产的传承，缺一不可。翰熙典居自带12班幼儿园，属南二外学府一小、中学学区，从幼儿园到中学，优教链完整闭环；深大校园三面环抱，天桥直连（项目规划连廊直通深大，中国十大最美校园之一。该天桥为方便深大师生进出而设置，后期具体人员进出管理以深圳大学有关规定为准），人文氛围浸润日常。给孩子一套翰熙，不只是房子，而是一个不输在起跑线的人生起点。选深湾翰熙典居，孩子起点即高点。

对于外区域换房客群而言：非核心区的资产太脆弱。他们想回归价值高地，想以同等总价换进深圳真正抗跌的板块。深湾的双轨TOD、无短板的配套、穿越周期的资产表现，给了他们信心。而翰熙典居CCD大师设计、五重园林、无边际泳池，品质对标一线豪宅。与其分散持有，不如集中锚定深湾——这里的房价，经得起时间考验，同等总价换入深圳价值公认板块，无惧市场周期波动。

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对于外地布局深圳房产执掌资产的群体而言：他们置业经验丰富，全国各地均有房产。近年在市场价值回归一线城市的核心地段的趋势下，他们也更集中于选择核心地段的高价值资产。深湾价值引擎底盘、完备科创产业链的支撑、城市亿万投入的配套群，让千万级门槛的翰熙典居在众多鼎豪项目云集的深湾，尤为难得。因为城市更新的推动才有这一千万级项目，否则没有这一门槛的窗口进入深湾。有远见的外地客，在楼市松绑的政策加持下，毫不犹豫选择翰熙典居进入深湾，就是看好深湾的未来、翰熙典居打造的全能型产品，综合性强。

五类远见者，毫不犹豫共选翰熙典居入主深湾。翰熙典居不是简单地卖房子，而是把深湾的价值，翻译成了每一种人生都听得懂的答案。

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免责声明：本宣传资料仅为要约邀请，所示图片及文字仅供形象宣传之用，不作为出卖人向买受人发出之购房要约，不属于商品房买卖合同内容，具体以商品房买卖合同和附件等协议内容及政府最终审批为准。本宣传资料对项目周边环境交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，并不意味着本公司对此作出承诺，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司在法律允许的范围内保留对本资料修改的权利，敬请留意最新资料。开发商：深圳市贯凯投资有限公司；备案名：翰熙典居

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10月28日房地产动态

1、央视财经：今年我国已经安排了资金970亿元，推动改善居民居住条件，将惠及800万户居民。未来五年，国家计划对11.5万个城镇老旧小区进行改造，更新约50万套危旧房。2025年我国银发经济的产业规模达到了9万亿元，预计到2035年我国银发经济产业的规模将突破30万亿元。

2、克而瑞：8.28新政启动后，法律上仍然合规的旧规则预售项目，将在市场层面持续承受制度性折价；旧盘回款放缓与新盘资金门槛抬升构成的双重挤压，预计在2027年下半年集中显现。制度窗口是否足够，不取决于各地细则的宽严，而取决于这批存量出清的速度与价格。

3、安徽省合肥市：印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，围绕完善商品住房销售制度、构建房地产发展新模式出台一揽子举措。其中明确，新发布出让公告的商品住房项目实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶；新出让土地项目优先选择现房销售，现房销售定金不高于总价5%。