博枫让权，国寿接棒 险资从幕后出资到台前持产

观点指数 10月21日，市场监管总局公示了国寿置业投资管理有限公司收购博科供应链管理（乐清）有限公司等十家公司股权案。

交易完成后，中国人寿体系内的不动产投资平台与博枫共同担任普通合伙人及执行事务合伙人，对资产包实施共同控制。控制权由外资单方全资，调整为外资与本土长线险资共管，重资产交给本土长钱，运营权留在外资手里，两边各取所需。

九城物流资产易主

从公示披露来看，交易结构并不复杂。交易前，博科供应链管理（乐清）有限公司等十家公司的股权，全部由博枫单独持有、独立管控。交易后，双方共同设立合资运营平台，共同担任普通合伙人及执行事务合伙人，对资产包实施共同控制。博枫保留资产运营、招商管理、园区运维的主导权，国寿置业承担资本持有、风险把控和长期资金沉淀职能，不介入一线经营。

国寿置业2017年8月成立于宁波，注册资本5000万元，是国寿资本投资有限公司的全资子公司，再往上穿透是国寿投资保险资产管理有限公司——中国人寿的另类投资平台，国寿置业在体系内的定位，就是不动产私募基金的普通合伙人。这次收购并非直接“买楼”，国寿置业以基金GP的身份，把博枫的资产包装进一个由险资主导资本、外资主导运营的合资结构。

而其资产包的十个项目分布在长三角和珠三角的核心供应链节点的九座城市：上海、温州、东莞、张家港、厦门、肇庆、湖州、嘉兴、泉州。以其中的温州乐清项目为例，该项目总投资约11亿元，总用地262亩，总建筑面积21万平方米，一期2021年10月竣工投用、二期2022年10月建成，已入驻美团、安能物流等企业，2026年5月通过中国仓储与配送协会一级绿色仓库评价。湖州吴兴物流园位于南太湖新区，两栋高标准双层坡道库，总建筑面积约7.4万平方米，2022年竣工。

据博枫中国官网，其在中国拥有11个在运营的工业物流资产、合计约120万平方米，另有2个在建项目、约55.3万平方米。本次交易覆盖其中10个项目，基本是博枫中国物流组合的核心运营资产。

博枫为何“让权”？

博枫是全球最大的实物资产投资机构之一，2025财年资产管理规模突破1万亿美元，全年募资1120亿美元，创历史新高，大中华区在管资产约230亿美元。资本充裕的另一面，是资本结构与长期持有的匹配问题。

仓储是典型的重资产生意，资本金占用高、持有周期长、回报靠租金慢慢滚。单边持有，意味着资本被锁死在资产负债表上。引入国内低成本、长周期的险资，博枫可以降低单边持有风险、优化资本结构、释放自有资本的周转空间，同时保留管理权、继续收取管理费。让权的真实目的，是让重资产由本土长钱持有，博枫转为轻资产管理人。

类似安排此前已有先例。2026年4至5月，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划获批，总规模15.2亿元，底层是博枫两处“博邻”长租公寓，首期8亿元已于6月5日发行设立；5月，博枫与新加坡GIC联手完成对澳大利亚National Storage REIT的私有化收购，作价约67亿澳元；

更早之前，博枫与建华集团（Uni-China）旗下资本在香港青衣成立冷库合资平台，收购太古地产的工业地块（2025年10月宣布）；2018年还与普洛斯合资设立普枫新能源，切入屋顶光伏。

由此总结来看，博枫在全球的做法是一致的：和当地长钱合股，自己保留运营权。在其《房地产2026年展望》中，物流仓储和数据中心被列为最具吸引力的投资领域。此次让渡控股权，并非退出中国物流市场，而是通过引入长期资本、保留运营主导权，以更轻的资本结构继续深耕中国物流。

长钱进场

险资加码仓储，背后是资产负债表的变化推动。截止10月下旬，10年期国债收益率已降至1.64%附近，1年期国债收益率约1.18%，而险资普遍背负着更高的负债成本。全行业保险资金运用余额在2026年二季度末已达40.82万亿元，头部险企涉房投资占总资产的比例多在1.6%至3.4%之间，且近年持续压降。资产荒之下，能产生稳定现金流的持有型不动产成了稀缺品。

仓储资产的可预测性给了险资接棒的底气。世邦魏理仕预计，2025至2027年新增供应逐渐回落，高标仓有望迎来价格重估；深圳、东莞、惠州、宁波等空置率低于10%的市场，甚至可能迎来2%至3%的租金增长；截止2026年9月中国物流业景气指数达51.5%，环比回升0.6个百分点，连续5个月维持在扩张区间，在基本面的支撑下，市场有望进入新一轮租金回升周期。

国寿的动作更有连续性。

2017年其与菜鸟设立国内首支人民币仓储物流核心基金（规模85亿元）；2018年与普洛斯联合设立总规模约200亿元的收益增值型基金；2021年作为主要投资人落地供销普洛斯基金一期（规模近30亿元）；2022年携手乐歌设立总规模近30亿元的物流股权投资基金；2023年与菜鸟再设约30亿元的仓储物流基金；2024年成为华夏深国际仓储物流REIT的最大险资战略投资者（战略配售3000万份、占总份额5%）；2025年吉仓三期基金10亿元落地，菜鸟旗下杭州游鹏、申通、友邦、中宏跟投；2026年又与丰树共同设立首只工业物流人民币核心基金。

九年间，国寿用基金加REITs两种工具，把物流仓储从个案投资做成了体系化配置。

2026年7月，丰树产业正式宣布，携手国寿资本共同发起设立集团首只工业物流人民币核心基金，用以收购南京、无锡、成都5处成熟物流资产，总可租赁面积38.2万平方米，平均出租率95%，该结构与博枫这单几乎同构——国寿置业与丰树方面共同担任普通合伙人，大都会人寿、友邦保险作有限合伙人，丰树保留约30%的权益和资产管理权。

以基金GP模式批量承接外资物流资产，很可能成为国寿不动产体系今后几年的常态动作。

同行业的险资也有不少接棒外资物流资产的案例。2023年，泰康保险以超20亿元收购ESR国内6处物流园；2024年，平安人寿以超20亿元收购基汇资本位于江门、西安的3个物流园，鼎晖投资规模约50亿元的物流基础设施基金，收购京东产发旗下超90万平方米仓储，中邮保险、中意人寿等险资现身LP名单；

2025年，平安以约18亿元股权对价收购黑石华南3处高标仓（整体物业对价约27亿元），黑石在价格上做了折让并给出租赁保底安排；2026年4月，ESR与两家头部保险集团设立16亿元专项人民币收益基金，收购沪苏核心枢纽32万平方米的资产。

与这些不动产收购并行，险资在二级市场的举牌动作明显收敛。据中国保险行业协会披露，2026年前三季度仅有5家险企举牌上市公司8次，上年同期为13家险企举牌超30次。举牌式权益配置有所降温，险资正从过去的“举牌炒股票”转向“长期资本配置”的多元化资产配置布局。

持有型不动产正是这种长期资本配置的重要承接方向。险资聚焦稳定租金与长期收益，专业机构精耕运营与资产管理。过去两年险资从房企股东席位上撤出的每一笔钱，相当一部分以这种方式重新进入不动产——身份由单纯的财务出资方，变为资产持有方与基金管理人。

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