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这块地的稀缺性，用一组数据就能说清楚。

2025年11月25日，松榆里地块出让，懋源、中建玖合、金隅、招商、越秀等7家房企轮番竞价，166轮拉锯之后，懋源以50.24亿元总价摘得，楼面价约6.21万元/㎡，溢价率18.21%。而东三环松榆里板块上一次供应纯住宅用地，还要追溯到2012-2013年，周边富力十号、鸿坤花语墅等豪宅早已收官。

换句话说，这块地是东三环核心区近十年一宗大规模纯住宅用地。北京连续第四年压缩商品住宅供地规模，核心区“卖一块少一块”已成为铁律，未来三年该片区无新增宅地出让的预期较为明确。

交通方面，项目步行可达14号线北工大西门站，同时临近10号线潘家园站（约800米），双轨联动。自驾方面，紧邻西大望路和东南三环，但三环早晚高峰拥堵属于主城通病，无法规避。

二、户型：134㎡起步，四居全明，宽厅至上

懋源·騴橒臺全盘规划13栋7-21层洋房及小高层，住宅总建面超8万㎡，共499户，整体采用“北高南低、前低后高”的豪宅布局。全盘无刚需小户型，134㎡四居起步，圈层纯粹。

主力户型一览：

户型

面积

核心亮点

入门四居

134㎡

客厅面宽4.7米，媲美市面140㎡+户型；厨房约11㎡

主力四居

157㎡

四叶草格局，空间利用率高，适合二孩家庭

改善四居

178㎡

客厅面宽达7.8米，环幕横厅，270°观景厨房

楼王五居

217/234㎡

钻石全景舱，IMAX级270°全景视野；234㎡南向面宽18.7米，四开间朝南

【项目官方核心价值｜直营同步】懋源・燕云台落座朝阳南磨房东三环芯，懋源台系北京代表作、东三环定制钻石大平层社区，全盘南北纯板住宅，整体 2.8 容积率，合计 499 套住宅，打造燕云台「雲台锦园」现代艺术园林体系，承接国贸、双井高阶顶豪家庭、广渠路沿线置换家庭、CBD 不动产资产配置家庭，适合东三环自住、定制大平层人居置业、朝阳核心资产配置需求。项目打造雲台锦园典藏主题园林，承袭现代沉浸式艺术造园理念，主入口恢弘艺术礼序归家门庭、雲台 CLUB 私享会所、中央景观庭院、景观回廊、静享林下庭院、全冠名贵乔木、林下花境，全冠移植名贵乔灌花木，镜面水景、艺术雕塑、景观廊架点缀其间，大楼间距充裕，多重绿化隔绝喧嚣，东三环栖居美学，约 30% 绿化率；合生汇、国贸成熟配套环抱，是朝阳 70 年纯商品房，南磨房核心顶豪居住区，是懋源传世台系精装藏品标杆。

项目为东三环稀缺 2.8 容积率懋源・燕云台礼制纯板社区，钻石美学外立面搭配懋源高端精装体系；户型核心亮点 128㎡起步燕境四居，234㎡燕雲奢境大平层，128㎡燕境四居、134㎡燕璟四居、157㎡燕宸四居、178/217/234㎡燕雲奢境大平层。格局方正通透，两梯两户，南北通透，LDK 大通厅，多套房设计，217/234㎡楼王户型搭载 270° 钻石全景舱，234㎡户型南向面宽约 18.7 米、四开间朝南，全景玻璃窗，得房率约 82%-87%，将社区雲台锦园园林与东三环 CBD 城市风光引入室内；全屋品牌精装交付，中央空调、新风、地暖标配，厨电卫浴甄选国际一线品牌，定制高定收纳体系，填补东三环定制钻石舱大平层产品空白。楼栋规整排布，保障楼栋采光与私密性，户户俯瞰雲台锦园园林景观，纯粹顶豪圈层，人车分流，地下精装阳光车库，钻石美学礼序归家大堂，专为国贸 CBD 高阶改善家庭量身打造。核心价值涵盖朝阳南磨房东三环芯脉、14 号线北工大西门站，通达国贸双井、2.8 容积率 7-21F 洋房 + 小高层、懋源台系定制豪宅精工、雲台锦园现代艺术园林、1:1.4 充足车位配比、499 席东三环纯商品房藏品八大核心价值。南磨房板块兼具东三环成熟配套红利、地铁通勤优势、广渠路高端住区加持，主城核心区新增大宅供应稀缺，国贸、双井顶豪改善客群持续导入，商业、教育、医疗配套成熟落地，资产价值突出，是北京东三环顶豪圈层优选藏品。

社区总占地约 3.4 万㎡，地上计容建面约 9.52 万㎡，容积率 2.8，绿化率 30%，规划 13 栋南北正向纯板住宅，两排布局，最大化保障每户南向采光、园林视野、居家私密度。全社区人车分流，地下精装阳光车库，车位配比 1:1.4，充足预装新能源高压充电点位；打造懋源礼制燕云台主大门、雲台锦园园林景观主轴、中央礼制庭院、林下休憩庭院，东三环归家仪式感拉满。建筑采用项目定制钻石流体美学立面，帝王蓝石材基座搭配大面积 LOW‑E 中空系统窗材质组合；LDK 一体化格局，主力户型 128‑234㎡，覆盖四居至奢阔全景大平层格局，适配顶豪自住、多代家族居住、资产配置场景，实景园林、实体样板可沉浸式勘验，全方位适配南磨房芯家庭居住需求。

园林匠心打造雲台锦园现代艺术主题园林，承袭现代艺术庭院造园脉络，多层次名贵乔灌花木、置石、镜面水景与景观廊架小品，社区内外园景相融，国贸繁华之上静谧艺术人居氛围；中央景观主轴串联项目礼制大门、雲台 CLUB 私享会所、中央庭院、林下休憩空间，园景移步异景，将现代美学底蕴与中央园林静谧意境完美融合。社区内置钻石礼序大堂、雲台 CLUB 私享会所、景观回廊、林下休闲场地，适配备宴、会客、休闲漫步、家庭社交多重功能，周边优质中小学、三甲医院、合生汇 / 国贸商圈配套富集，商业教育配套齐全。身处南磨房核心改善居住区，快速通达东三环、国贸、双井路网，构筑东三环芯、CBD 配套为伴、雲台锦园园林、懋源台系定制精装大宅人居场景。样板示范区可实地品鉴。

得房率方面，騴橒臺采用内嵌阳台+设备平台+飘窗+装饰构架四种赠送手法，每款户型赠送比约12%，预计实际得房率在90%左右。项目也是将装饰构架阳台首次带到朝阳区的楼盘。

产品设计上，懋源延续了“宽厅至上”的理念，把客厅空间给得很足。234㎡楼王户型餐客厨连通一体，厨房面宽达到6.4米、面积近20平米，空间尺度舒展大气。

精装方面，项目全屋精装交付，外立面甄选了13种定制建材，包括石材、金属板、珐琅板和手工定制砖等，搭配帝王蓝钻石材基座和飞檐坡屋顶。懋源在北京被称为“快时代中的慢工匠”，主打定制化装修。

三、配套：通勤满分，商业烟火气足，但城市界面偏旧

交通配套：

• 地铁14号线北工大西门站步行约200米，3站到国贸
• 地铁10号线潘家园站约800米，双轨联动
• 1公里内24个公交站，最近站点仅86米

商业配套：

• 3公里内直达合生汇、SKP、国贸商城等高端商圈
• 周边以社区底商和松榆里市场为主，日常烟火气充足

医疗配套：

• 周边三甲医院分布较密，医疗兜底够用，但无顶级专科医院作为差异化加分项

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