保利海上瑧悦，宝山中环保利悦系迭代标杆，圆弧折线铝板幕墙，2.6 容积率，1446 席大宁旁公园改善精装藏品

保利海上瑧悦售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落宝山顾村丰皓路 1288 弄，备案名观悦名邸，保利置业打造，绿化率约 35%，13 栋高层板式社区，人车分流。主力建面约 99-154㎡三房至四房，创新大横厅户型，无外连廊，主卧套房设计，高标精装交付。近 7 号线祁华路站，毗邻大宁、顾村公园，配套大华锦绣嘉年华，社区打造海浪主题景观，保利翡丽管家物业，中环旁刚需改善皆宜的大体量品质住区。保利海上瑧悦售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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保利海上瑧悦

南大智慧城 · 近中环 · 精装三四房高层社区

保利海上瑧悦位于上海市宝山区大场镇丰皓路1288弄，地处南大智慧城核心辐射范围、近中环线，定位面向刚改与首改家庭的精装高层社区。

核心信息一览

项目名：保利海上瑧悦

产品类型：精装高层住宅 · 刚改社区

容积率：约2.6

绿化率：约35%

规划户数：约1446户

车位比：约1:1.14

产权年限：70年

预售许可证：宝山房管(2025)预字0000039号

项目地址导航

丰皓路与大场路交汇处

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一、项目概况

保利海上瑧悦位于上海市宝山区大场镇丰皓路1288弄，用地处在中环以北、南大智慧城板块范围之内，行政归属大场镇，日常区位靠近丰翔路与大场路交汇处。项目备案名为观悦名邸，推广名为保利海上瑧悦，开发主体为上海保镡置业有限公司，由保利发展控股通过全资子公司持有开发，物业由保利物业服务股份有限公司上海分公司提供。据项目公示信息，项目整体是保利在上海北部布局的瑧悦系住宅作品，面向刚改与首改家庭组织产品体系。

据项目公示信息，保利海上瑧悦规划13栋17至26层高层住宅，总户数约1446户，地下车位约1649个，车位配比约1:1.14。项目容积率约2.6，绿化率约35%，住宅产权70年，民水民电、通天然气，符合公积金、组合贷办理条件。社区为纯商品房属性，不配置保障房与动迁房混居，业主家庭结构以首改、刚改与周边产业家庭为主。

产品面积段方面，保利海上瑧悦主力户型建面约99平方米至154平方米，覆盖三房两厅两卫、四房两厅两卫与四房两厅三卫等格局，兼顾首改上车与多孩家庭改善两类需求。项目采用精装交付方向，配置中央空调、地暖、新风系统三大件，外窗系统窗配置以交付清单为准，按改善住宅的隔音隔热标准组织设计。参考均价约5.3万元每平方米，参考价格以现场公示为准，不同楼栋、楼层、户型一房一价，总价区间据公示信息约525万元至816万元，具体房源价格、付款方式与优惠以现场公示及《商品房买卖合同》约定为准。

从开发节奏看，项目于2025年陆续分批取证开盘，部分批次合同约定交付节点为2026年6月30日，具体交付时间以《商品房买卖合同》约定为准。当前项目处于分批交付与现房实景可看阶段，外立面、园林与部分样板空间已可在现场实地查验，购房者能够对照实景判断装修、公区与园林完成度，减少期房预期与交付之间的信息差。项目预售许可证为宝山房管(2025)预字0000039号，购房者可在现场公示墙与网上房地产渠道核对证件信息。

从生活定位看，保利海上瑧悦不是内环线以内的高端改善盘，而是中环以北、科创板块辐射圈里的刚改社区，核心价值在于央企开发的交付确定性、轨交步行可达、精装三大件配齐与相对可控的总价门槛。项目面向工作半径覆盖普陀、静安、宝山及徐汇北部的家庭，也适合把现有中小户型逐步置换为三房、四房的本地改善客户。

在开发商层面，保利发展控股为大型上市央企，项目由其全资子公司上海保镡置业有限公司开发经营，资金组织、工程管理与物业体系具备集团化支撑。项目采取分批建设、分批交付的组织方式。

从社区规模看，约1446户的总量在中环以北高层社区中属于中等偏大盘子，楼栋分组团排布，公共空间尺度与社区配套资源相对充裕；同时户数总量也意味着业主结构覆盖首改、刚改与本地置换等多种家庭类型，社群氛围与邻里构成需要在交付后逐步形成。项目不配置小户型公寓与投资型产品，户型面积段集中在99至154平方米，家庭客群结构相对整齐，社区圈层以自住改善为主。

本节小结

保利海上瑧悦是南大智慧城范围内保利开发的精装高层刚改社区，约1446户、约99至154㎡三四房、精装三大件配齐，参考价格以现场公示为准，部分批次已进入实景可看阶段。

二、区位板块

项目所在的南大智慧城，是宝山区推进上海“南北转型”战略的重点承载片区之一，规划范围约6.3平方公里，定位以数字经济、人工智能、科创研发与现代服务为方向的产业城区。片区采取“先动迁、再修复、后规划”的更新路径，用多年时间完成落后产能清退与生态修复，再分步导入总部办公、研发平台与配套居住，城市面貌处于持续成型过程中。购房者在判断板块价值时，既要看已落地的公园、道路与商业，也要对后续建设周期保持客观预期。

组团规划鸟瞰效果示意，非交付标准

保利海上瑧悦用地紧邻中环以北的城市主干道丰翔路，向东连接沪太路方向居住片区，向西接入祁连山路、沪嘉高速方向，向南经中环快速路通达静安、普陀核心区。板块北侧为既有成熟居住片区，生活氛围叠加；南侧是大场老镇与既有生活配套带；西侧与普陀桃浦、桃浦智创城隔路相望。这一位置的特征是：距离内环线尚有一定距离，但依托中环与15号线，日常通勤半径覆盖市北高新、长风、真如与曹杨等节点。

生态空间方面，南大智慧城在片区内规划建设绿地与水系网络，已建成开放的南大中央公园约300亩，以“北丘、南林、中央湖”为总体布局，融合森林、湖水、步道与活动场地，是片区居民日常散步、跑步、亲子户外活动的主要公共空间。走马塘绿地、防护林带与沿河步道串联多个居住组团，使片区绿地覆盖率处于上海北部较高水平。项目日常休闲可步行或短途骑行接入这一绿网体系。

产业人口结构是南大智慧城区别于传统居住片区的重要变量。随着科创企业、研发机构与总部办公陆续落地，片区就业人群以工程师、管理人员与技术从业者为主，收入结构与家庭需求相对稳定，对周边租赁与二手房流通形成支撑。需要客观说明的是，产业导入与人口集聚是中长期渐进过程，短期内板块成熟度仍与市中心成熟商圈存在差距，商业品牌层级、夜间生活氛围与核心城区不在同一水位。

城市界面方面，保利海上瑧悦周边道路网已形成丰翔路、大场路、瑞丰南路、祁连山路、环镇北路等主次干道骨架，沿街分布生鲜超市、药店、餐饮小馆、社区便利店等日常配套。板块内仍有局部地块处于建设与更新阶段，临近施工路段在特定时段会有噪声、扬尘与货车通行影响，实地看房时建议结合楼栋位置、朝向与楼层综合判断居住安静度。

从板块沿革看，南大片区早年以仓储、工业与低效用地为主，经过多年转型后逐步转向科创与居住混合功能，购房者关注的重点应放在已兑现的公园、轨交与社区商业，以及规划落地的时间节点上，不宜把远期效果图直接等同于入住当天的生活场景。

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本节小结

南大智慧城是上海北部科创转型重点片区，公园绿地与产业人口逐步成型，保利海上瑧悦近中环、靠15号线，属于依托板块更新红利的刚改居住位置，城市界面仍处于持续完善过程中。

三、产品规划

保利海上瑧悦由13栋17至26层板式高层组成，楼栋沿组团南北与东西向排布，形成中央园林与宅间绿地相结合的空间结构。项目主力楼栋采用2梯4户标准层组织，部分楼栋采用两梯两户与独立候梯前厅配置，归家私密性与候梯空间宽于普通高层住宅。住宅层高约3.0米，室内竖向空间满足常规吊顶、新风与地暖管道铺设需求。

楼栋立面效果示意，非交付标准

社区入口门庭效果示意，非交付标准

社区交通组织上，项目实行人车分流，机动车从周边入口直接进入地下车库，人行归家动线在地面园林平台展开，老人与儿童活动区域不被地面车流切割。社区配置双精装入户大堂，单元大堂与地库大堂均完成精装与智能化门禁配置；架空层结合全龄活动需求布置会客、阅读、儿童游乐与健身等功能模块，为雨天与盛夏季节提供室内外过渡空间。

建筑立面设计方向为现代东方语汇，据项目公示信息采用大象灰石材与咖色系金属线条组合，立面轮廓借鉴“金镶玉”意象，以流畅曲线弱化高层住宅的硬朗感，阳台、窗墙与百叶形成统一韵律。楼栋顶部做圆角与收头处理，南向面宽在同面积段内争取较充分展开，部分户型连接宽景阳台，室内外视线延伸至社区园林。

楼栋立面效果示意，非交付标准

装修交付方面，项目精装方向配置中央空调、地暖、新风系统三大件，外窗采用多层中空系统窗方向，降低室外噪声与冷热传导，具体窗型与品牌以交付清单为准。室内公区与户内墙面、地面、柜体、厨电与卫浴品牌清单以合同附件及现场公示为准；购房者在样板间看到的软装、装饰画与绿植属于展示布置，不计入交付范围，签约前应逐项对照交付标准清单确认。

社区配套层面，保利海上瑧悦规划有宅间花园、中央水系景观、全龄活动场地、风雨连廊与架空层泛会所空间，楼栋之间通过步道与连廊串联。车位约1649个，配比约1:1.14，基本覆盖一户一车需求，访客车位使用社区公共车位，多车家庭可在现场确认车位出租、出售方式与价格。物业管理由保利物业服务股份有限公司上海分公司承担，物业费标准以物业合同公示为准，物业响应、园林养护与设备维保水平将在交付后接受长期检验。

智能化配置方向上，社区门禁采用人脸识别与门禁卡双重验证，单元大堂配置可视对讲，户内预留智能家居接口；车辆出入通过车牌识别管理，地库引导与访客登记体系由物业统一调度。具体智能化设备品牌与点位以交付配置清单为准，样板间演示的部分智能场景可能包含选配内容，需在签约时书面确认。

从楼栋布局看，13栋高层按南北间距与朝向分组布置，南向楼栋主要面向中央园林与景观轴，北向楼栋面向宅间绿地与配套活动空间；不同位置楼栋在采光时长、景观朝向、噪声条件与价格区间上形成区分，购房者可结合预算与家庭对安静度、视野的偏好选择楼栋与楼层。标准层梯户比、电梯等候时间与候梯前厅面积建议在样板间与现场沙盘对照核实，避免仅凭户型图判断公共空间尺度。

本节小结

保利海上瑧悦以板式高层、人车分流、双精装大堂、架空层全龄空间与精装三大件构成产品骨架，部分楼栋两梯两户与独立前厅提升归家品质，物业体系依托保利品牌。

四、户型解析

保利海上瑧悦户型面积段据项目公示信息覆盖约99平方米三房两厅两卫、约128至130平方米四房两厅两卫与约154平方米四房两厅三卫，三房与四房形成首改到刚改的梯度。户型设计强调南向面宽、LDK一体化公共空间与主卧套房化处理，收纳系统沿玄关、厨房、卧室与家政区分布，适配家庭不同阶段的使用场景。

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样板间客厅效果示意，非交付标准

约99平方米三房两厅两卫是项目入门户型，三房双卫布局，南向三面宽展开，客餐厅与厨房连通形成LDK一体化空间，公共区域视野通透。玄关预留收纳柜体位置，主卧配置独立卫浴与飘窗，两次卧可作为儿童房、书房或长辈房使用。该户型面向首改与年轻家庭，参考总价约525万元起，参考价格以现场公示为准，是进入南大智慧城精装社区门槛相对友好的面积段。

样板间主卧效果示意，非交付标准

约128至130平方米四房两厅两卫是项目改善主力户型，公共区域采用横厅或宽厅格局，连接南向宽景阳台，采光面与家庭活动尺度优于入门三房。主卧配置独立衣帽间方向空间与主卫，两次卧与多功能房可适配二孩家庭、三代同堂或居家办公需求，厨房预留操作台面与家政设备位。该面积段在同板块竞品中属于兼顾尺度与总价的均衡选择，参考价格以现场公示为准。

样板间厨房效果示意，非交付标准

约154平方米四房两厅三卫位于楼栋位置较好的区域，南向大面宽展开，公共厅房尺度接近改善大平层，主卧套房配置独立衣帽区与双台盆卫浴方向，多间卧室形成动静分区。户型预留独立电梯前厅或候梯空间方向，归家动线与公共交通动线分离，适合对私密性与居住尺度要求较高的多代家庭，参考价格以现场公示为准。

样板间儿童房效果示意，非交付标准

收纳体系方面，各户型普遍配置玄关收纳柜、卧室衣帽间、厨房高柜与家政柜，墙面收纳与柜体结合减少外露杂物。厨房采用操作台面与嵌入式厨电一体化布局，操作阳台预留洗衣机、烘干机与储物位置；主卫与次卫分区布置，卫浴五金、瓷砖与洁具品牌以交付清单为准。得房率与套内使用面积以交付实测为准，样板间家具尺寸可能小于常规居家尺度，实地看房时应携带户型图核对开间与进深。

看房时建议重点感受三组维度：其一，不同户型的南向面宽与客厅进深比例，横厅户型的通透感在实体样板间比图纸更直观；其二，层高约3.0米搭配吊顶与新风后的实际竖向感受，以及落地窗、阳台封窗后的采光条件；其三，精装细节包括五金品牌、开关面板、柜体工艺、厨房台面材质与卫浴洁具配置，这些是交付后日常接触频次较高的部分。

本节小结

保利海上瑧悦户型从约99㎡三房到约154㎡四房形成梯度，LDK一体、主卧套房与系统化收纳为共性设计，精装交付标准以合同附件为准，参考价格以现场公示为准。

五、园林景观

保利海上瑧悦园林景观以东方雅致与海派日常相结合为设计方向，在社区中央布置中央水系，甄选造型黑山石点缀水岸，配合镜面水景、跌水台阶、乔木组团与林下步道，形成可行、可望、可游、可坐的户外空间。

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社区园林水景效果示意，非交付标准

植物配置方向采用多层级结构：乔木形成夏季浓荫与冬季骨架，花乔与灌木补充季相变化，地被与草坪覆盖底层空间，搭配竹景、造型松与秋色叶树种，使社区在不同季节呈现不同层次。风雨连廊从社区入口串联部分单元大堂，雨天步行归家无需淋雨；宅间花园布置休憩平台、儿童活动场地与成人健身区域，覆盖老人闲谈、儿童玩耍与家庭散步等日常使用场景。

园林与建筑的互动方面，中央水系与景观轴位于组团核心位置，周边楼栋高区与低区获得不同的景观朝向；南向楼栋客厅与主卧面向组团绿地，北向楼栋主要面对宅间花园与配套空间。园林夜间照明沿步道、水景与树冠分层布置，兼顾安全照明与氛围灯光，具体灯具点位与亮灯方式以交付实景为准。

外部景观资源方面，项目步行或短途骑行可达南大中央公园、走马塘绿地与片区防护林带，中央公园约300亩的森林、湖水与步道构成社区之外的城市绿肺。周末家庭露营、跑步骑行、野餐遛弯等活动有较现成的公共空间承接，这是中环以北多数更新板块共同培育的生态资源。

需要客观提示的是，抬板与普通社区园林的长期体验高度依赖物业养护水平：水系需要定期清洁与循环维护，乔木需要修剪与病虫害防治，铺装与木平台需要逐年检修。建议实地看房时观察已交付组团的水质清洁度、植物长势、步道整洁度与公区设施完好程度，作为交付后园林状态的参考样本。

园林功能分区上，社区在儿童活动场地配置沙坑、滑梯与低矮看护座椅，在成人区域布置健身器械与林下休憩平台，老人散步与儿童玩耍可在同一视线半径内展开；邻里会客空间结合架空层与廊架布置，雨天与高温天气仍有户外活动延伸空间。不同季节植物搭配、水景开放时段与灯光亮灯安排，以交付后物业运营方案为准。

本节小结

保利海上瑧悦以中央水系、黑山石水景、风雨连廊与多层植物配置构成社区园林骨架，外部衔接南大中央公园绿地体系，园林长期品质取决于物业持续养护。

六、配套分析

商业配套方面，项目周边已分布社区购物中心与沿街商业广场，日常餐饮、超市、影院、亲子游乐与服饰零售可在短途车程内满足；社区沿街布置生鲜超市、水果店、药店、咖啡店与餐饮小馆，步行半径内可完成买菜、取快递、简餐等高频日常采购，片区大型仓储商业随商业布局完善逐步补充。

周边公园步道实景参考

医疗配套方面，项目周边分布有区级医疗机构与社区卫生服务站点，日常常见病问诊、配药与基础检查可在片区内解决，专科诊疗与大型手术建议根据病情前往相应等级医院。具体医院科室设置与门诊时间建议实地踩盘时核实路线，本文不构成就医承诺。

教育配套方面，保利海上瑧悦周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。片区内学校分布情况每年由教育主管部门动态调整学区划分，购房者不应以销售口径作为入学依据，建议在签约前自行向宝山区教育主管部门核实当年对口地段与入学政策，不以本文表述作为入学承诺。

公园绿地方面，南大中央公园已建成开放约300亩，绿地与水系面积分布均衡，设置慢行步道、活动场地与林下休憩空间；片区沿河绿道与防护林带串联各居住组团，日常跑步、遛娃、骑行的公共空间选择较多。整体生活成熟度处于中环以北中上水平，属于既有社区商业叠加新兴城市公园的配套结构，而非等待远期规划从零起步的远郊新区。

运动休闲方面，周边分布有社区健身中心、游泳馆、羽毛球馆等运动场所，中央公园步道可承接跑步、骑行与户外拉伸等日常锻炼；片区商业体内也配置有亲子培训、舞蹈、球类等业态，家庭周末活动选择随商业成熟度逐步增加。

日常便利配套方面，项目周边道路沿街银行网点、药店、洗衣店、理发店与社区服务点分布较密，老人日常出行与生活办事半径较短。需要说明的是，片区高端餐饮与大型文化设施主要依托中环以南的真如、静安寺、大宁等商圈，通过自驾或轨交短途抵达。

本节小结

保利海上瑧悦周边社区商业、医疗站点与中央公园配套已初步兑现，教育配套以教育部门公示为准，高端消费依托中环以南成熟商圈短途衔接。

七、交通出行

轨交方面，项目邻近地铁15号线丰翔路站，直线距离约500至700米，步行约8至12分钟可达站厅。15号线为西北至东南走向干线，串联宝山、普陀、长宁与徐汇，沿线可换乘7号线、13号线、11号线与14号线等线路，通达顾村公园、古浪路、真如、长风公园等市北节点，对在普陀、长宁北部通勤的家庭较为友好。

需要客观说明的是，项目并非紧贴地铁站口的盘，步行至丰翔路站需要经过市政道路与路口，早晚高峰步行体验受天气与路口信号灯影响；7号线祁华路站距离约1.7公里，更适合短驾接驳，不属于步行可达范围。据片区公示信息，远期有新线路规划研究，具体线路、站位与开通时间以政府部门公示为准，不作为日常通勤承诺。

自驾方面，项目周边衔接中环快速路、沪嘉高速与沪太路、祁连山路等主次干道，向南经中环可快速接入真如、曹杨与静安南北通道，向西经沪嘉高速连接嘉定方向，向东经沪太路通达虹口、杨浦与宝山中心城区。中环上下匝道距离项目约数分钟车程，日常跨区出行较为便捷；工作日早高峰中环北段与沪太路部分路口车流集中，建议预留通勤时间。

公交方面，项目周边分布多条公交线路，可接驳周边地铁站与社区商业中心，公交班次与末班车时间以现场站牌公示为准。社区车位约1649个，配比约1:1.14，基本满足一户一车位，新能源充电桩安装条件按交付方案预留，具体充电设施配比与收费标准以现场及物业公示为准。

通勤画像上，项目更适合自驾与轨交组合出行的刚改家庭：工作地点在市北高新、真如、长风、曹杨及宝山南部的客户，日常通勤半径基本在30分钟上下；跨江通勤至浦东建议优先选择轨交换乘方案，并在早晚高峰避开拥堵路段。实地看房时建议在工作日早高峰从项目出发实测一次至目的地的通勤时长，再判断出行便利度是否匹配家庭节奏。

本节小结

保利海上瑧悦邻近15号线丰翔路站约步行十余分钟，中环与沪嘉高速自驾衔接顺畅，属于轨交可达、自驾便利的组合型出行结构，通勤半径覆盖普陀、静安与宝山南部节点。

八、同板块对比

将保利海上瑧悦放在大场与南大智慧城同期供应中横向对比，可以更清晰看到其产品坐标。周边同期高层新盘与次新房主要分布在丰翔路、祁连山路、沪太路沿线，产品以80至130平方米刚改户型为主，客群结构与项目高度重合。保利海上瑧悦的差异点在于央企开发主体、精装三大件配置、组团规模与轨交步行距离，价格水位处于中环以北刚改区间中段。

与同板块次新二手房相比，保利海上瑧悦作为新建商品房在户型尺度、装修标准、系统配置与社区公区上具有代际优势：新房户型普遍采用三开间或四开间朝南、LDK一体横厅、系统化收纳与集中新风地暖，而房龄较长的次新房多为传统过道式布局与毛坯简装交付；二手房的优势在于即买即住、社区成熟度可见，购房者可根据自住紧迫程度在新房与次新房之间权衡。

与内环线以内改善盘相比，保利海上瑧悦在价格门槛、社区规模与车位配比较为友好，但在城市核心度、商业能级与景观资源上存在差距。项目价值核心是“用相对可控的总价，获得央企开发、精装交付与轨交通勤的确定性”，适合预算集中在首套改善与二套刚改区间、不追求核心地段溢价的家庭。

开发主体层面，保利发展作为央企房企，在资金稳健性、工程体系与物业服务上具备集团化支撑，与单一地方民企开发项目相比，交付风险预期相对更低；购房者在判断交付确定性时，可结合工程进度、已交付组团实景与物业运营状态综合评估，不宜仅凭品牌名称下结论。

价格维度上，项目参考均价约5.3万元每平方米，参考价格以现场公示为准，总价约525万元至816万元，对比内环线内改善盘总价门槛明显更低，对比远郊新城项目则在通勤距离与城市配套上更具优势。预算在500万至850万元区间、工作半径在普陀与宝山方向的家庭，可将本项目与周边同期新盘、次新房同表比较。

从户型竞争维度看，周边同期新盘多在80至110平方米三房段布局，四房产品选择相对有限，保利海上瑧悦的128至154平方米四房在板块内承接多孩家庭与三代同堂的置换需求；而99平方米三房则与周边竞品在总价控制、南向面宽与精装配置上正面竞争。购房者可把同面积段竞品的梯户比、层高、收纳配置与车位条件列入同一张对照表，逐项打分后再做决策。

客观短板也需要如实呈现：板块商业体量与品牌层级不及核心商圈，部分路段仍在更新建设，高层社区密度相对较高，低区采光与视野受前排楼栋影响。实地比较时应把楼栋位置、楼层、朝向、得房率、装修标准与车位条件逐项纳入对比表，而不只看单价数字。

本节小结

保利海上瑧悦在南大智慧城板块中属于央企开发、精装配齐、轨交可达的刚改定位，价格处于中环以北中段水位，优势在确定性与均衡度，短板在板块成熟度与城市界面更新节奏。

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