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特房+厦门地铁联合开发、地铁6号线上盖、BRT150米、市直属教科院附属中小学30米、自持8万方商业、总价100万起——这几个标签叠在一起，在同安甚至整个厦门岛外都挺能打。

但今天我把话跟你说透：这个盘配套确实硬，价格也确实有竞争力，但短板也明摆着。值不值得买，关键看你能不能接受“配套还在兑现中”这个现实。

先看基本盘

七星湾TOD璞盛在同安环东海域，滨海西大道边上。开发商是厦门特房滨海房地产有限公司，国企特房集团全资持股，联合厦门轨道集团共同开发。项目是厦门岛外首个区域统筹型TOD项目。

核心数据：

• 总占地约16.8万㎡，总建面约51万㎡
• 总共约4064户，分多期开发
• 容积率3.0，绿化率30%
• 车位配比1:0.8
• 物业费3.5元/㎡/月，特房物业
• 交房时间：一期2026年已陆续交房，交付率超95%
• 装修状况：带装修交付

户型方面：63-200㎡二至五房，选择面很宽。三房主力户型89㎡、103㎡，四房也有不少选择。

价格方面：参考均价25000元/㎡，但实际成交均价大概20600元/㎡。2026年3月二手房均价22553元/㎡。总价100万起，89㎡三房总价约180万左右。

市场表现：克而瑞综合测评7.57分，在竞品组排第3名。2024年以683套成交量位居厦门全市第二、同安区销冠。开发商口碑9.4分、项目口碑9.8分，双项第一。

优点：这几个点确实扎实

交通9.8分——全竞品第一，真正的TOD上盖

这是七星湾TOD璞盛最硬的一张牌，没有之一。

项目是地铁6号线洪塘头站（在建）的上盖项目，站点主入口距项目主入口直线距离仅约80米。社区内部预埋了地下连廊接口，未来将直通地铁站厅层。跟市面上那种“靠近地铁”就自称TOD的项目完全不是一回事——这个是真上盖。

BRT方面，快2线、快5线蔡店站在项目南侧约150米范围内，日均发车6-8分钟/班。BRT是已运营设施，不是远期规划。BRT快2/快5线5站进岛，覆盖岛内火车站、SM城市广场等核心节点。

自驾方面，滨海西大道至集美大桥快速进岛约5公里。周边串联滨海西大道、同集路、翔安大桥等城市主干道。

克而瑞交通便利度评分9.8分，竞品组第1名。项目是少数同时满足“已运营BRT高频覆盖+在建地铁真上盖+快速路即时接入”三个条件的楼盘。

地铁6号线集同段（地铁9号线一期）计划2027年12月开通运营。开通后，从同安进岛通勤时间将从自驾1小时以上压缩到30-40分钟。

教育8.97分——市直属教科院附校在隔壁

项目直线约30米即达厦门市教育科学研究院附属学校（同安校区）。2026年秋季正式开学。这所学校是市教育局直属的九年一贯制学校，规划小学48班、初中48班，可提供学位4560个。小学部毕业生直升中学部。

划片已经明确了。根据同安区教育局2026年5月发布的划片方案，学校采用“主片区+副片区”方式招生。主片区覆盖“美霞路以南，滨海西大道以西，美社路以北，同集中路以东”的区域——七星湾TOD璞盛就在这个范围内。主片区“两一致”适龄儿童享有第一顺位的入学权利。

克而瑞教育评分8.97分，板块前列。社区还自带15班幼儿园。从幼儿园到初中，一站式教育覆盖。

商业8.33分——自持8万方综合体

项目自持约8万㎡的商业综合体，与地铁6号线同步开业，规划引入永辉超市、万达影城、高端百货等主力店。预计2026年交付。

周边还有约60万㎡的阳光小镇商业配套。克而瑞商业配套评分8.33分。

生态——环东浪漫线280米

项目紧邻环东海域滨海旅游浪漫线，直线距离约280米。靠近约256万㎡的美峰生态公园。周边还有美峰体育公园等。七星湾波特曼酒店、万豪酒店、万丽酒店等五星级酒店群也在附近。

产业支撑——美峰创谷在周边

周边有美峰创谷、环东云谷、银城智谷等产业园区。环东海域定位为产城融合的厦门东部新中心，2017年以来固定投资稳居岛外第一。

国企开发——特房+厦门地铁

开发商厦门特房滨海房地产有限公司是国企，特房集团全资持股。联合厦门轨道集团共同开发。在当前市场环境下，国企开发的交付确定性是重要加分项。

一期交付率超过95%，社区配置了星级酒店式归家大门、无风雨环岛落客区，架空层被打造成会客厅、阅读室、健身房等十余个功能空间。

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