江苏
今年房地产政策的一个重要拐点，就是取消预售制。
一些地方已经开始响应，成都规定：新出让土地的住宅优先现房销售；还想预售的，单体楼栋主体结构必须封顶；首付款和按揭贷款全部直接进监管账户。现房销售可收定金，但不超过总价5%，全程封闭、不得动用。
当然，这说得严厉，其实是有分寸的，是针对新楼盘。
整体而言，直接取消预售不现实。
1—9月，房企到位资金56813亿元，同比-21.6%。其中定金及预收款17982亿元、个人按揭7678亿元，这两笔“购房者的钱”合计25660亿元，占全部到位资金的45.2%。国内贷款只剩7624亿元（-33.1%），自筹20572亿元（-21.4%）。同期房地产开发投资-20.6%，新开工-24.9%。
过去三十年，房地产行业的蓬勃发展，与其说靠的是银行，不如说真正的支点是购房者——花钱买自己垫付资金建起来的房，不但没利息，还要给银行付息。
取消预售，当然是购房者的福音，一定要支持。
但从另一面看，也反映出中国房地产的繁荣，是建立在一套不合理的运行机制上，它的确却得了巨大的成就，以至于印度朋友到了中国一看，惊掉了下巴，瞬间明白了什么是现代城市，但这种充满了汲取性的投资方式，最终要付出代价。
出来混的，总要还回去。
从行业的角度看，开发商失去了最大的获利机制，如果是房地产行业的上升期，没问题，但在房价下跌的趋势下，有效需求耗尽了，那就不是赚多少钱的问题，而是开发商生与死的考验，大概率会应了黄奇帆的预判，未来的房企存活下来的只有10%。
全资开发，自己承担利息，开发成本就上去了，如果没有强大的需求支撑，基本是一个作死的节奏，即便有钱，成本上升了，价格也要跟着涨，那更难销售了。
所以，预售制是个问题，但它的核心在监管，不在预售制本身；更大的问题是土地出让金，没什么成本，却占了房价的60%，房价收入比立马遥遥领先，全球独一无二的土地财产，才是全部症结的源头。
所以，取消预售是出台政策，但另一面是：房子必须盖完才能卖，还有多少房企活得到那一天？
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