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保利・星宸天奕房价特价信息丨详细解答丨优惠政策丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套丨 VR 看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处地址丨足不出户丨销售 1V1 讲解
项目为保利发展华中首座奕系主城改善大盘，长沙开福芯芙蓉中路与潘家坪路交汇处，主城二环内百亩大盘，综合容积率约 2.59，A 区低密组团容积率约 1.86，全盘 21 栋纯板高层，合计 1101 户，两梯两户私梯入户，毛坯交付，建面约 125-195㎡四至五居，新规高得房率户型，最高得房率约 113.6%；打造四园十二景园林体系，配套八大场景艺术会所、6 米高全楼栋架空层；近地铁 6 号线，紧邻五一广场、富兴时代、泊富广场商圈，三甲医院、全龄学府环伺，城芯成熟地段、央企品质改善住区。
我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

2026长沙保利星宸天奕户型配套 价值分析报告

整体概述

保利星宸天奕楼盘位于长沙开福芙蓉中路与潘家坪路交汇处，由湖南华源房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为18300元/平方米起（保利星宸天奕在售A1#A2#A3#建面125-139平住宅下证，价格18500-21000元/平，在售B4#-B10#，建面125-195㎡纯板新规改善户型，均价约18300-21000元/㎡。 ），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，保利星宸天奕楼盘价值评分为9.2分。

基本信息

参考价格：

楼盘概况单价：18300元/平方米起

用户点评：3.60[2条点评]

• 物业类别：普通住宅
• 项目特色：改善优选
• 建筑类别：板楼
• 装修状况：住宅:毛坯
• 产权年限：普通住宅产权为70年
• 环线位置：二环以内
• 商：湖南华源房地产开发有限公司
• 楼盘地址：开福芙蓉中路与潘家坪路交汇处

▶开福中心·百亩低密大盘·六维成熟配套·8大场景艺术会所·新规全景舱

▶建面约125-195㎡国际新奢住区

▶新规超100%得房率B6-B8-B9即将加推

地缘转译：地段与客群

项目位于芙蓉路与开福寺路交汇处东南角，芙蓉中路CBD板块。紧邻超20万方富兴时代广场，穿过富兴便是地铁6号线湘雅医院站，湘雅附一医院、湖南省博物馆、华创国际广场构成步行可达的生活半径。地铁1号线、6号线、长株潭城际三轨交汇，五一商圈、北辰商圈、芙蓉CBD三大核心商圈辐射。

（项目区位图）
这个地段组合的真正价值，不在于配套丰富，而在于一个判断：长沙主城地缘改善客群不需要为改善而搬离熟悉的生活半径。通勤、医疗、商业、社交关系全部原地保留，改善只发生在居住空间本身。长沙当前改善市场的普遍矛盾是“要产品力就得远郊，要市中心就得接受高容积率”，星宸天奕的破局点是同时给出地段确定性和产品升级感。

市场反馈也已经给出验证：首开推售168套，去化约93%，单价18300-21000元/㎡，高于主城均价仍实现高去化；2026上半年累计成交约5.87亿元，跻身长沙商品住宅成交金额榜前十；国庆期间热销54套、成交金额高达1.38亿元。

（项目国庆热销海报）

最新供应：保利星宸天奕10月15日已取证，正式加推A2栋137㎡和B4栋139㎡/172㎡大平层。

A2栋为社区低密楼栋、拥有超宽楼间距，南北无遮挡，采光视野通透，居住舒适度高；B4栋产品为139㎡热销户型，和172㎡纯改善阔绰大平层，是主城高阶改善优选。

地缘转译：社区公共空间

项目总占地近100亩，总建面约17万方，综合容积率2.59，规划21栋高层，全楼栋架空层约6米。

（项目实景图）

在主城核心区同期改善项目容积率普遍突破3.0的背景下，2.59是一个有实质分量的低密指标。它不只是楼距数字的差异，而是意味着每户分摊到的公共空间资源——架空层、园林、下沉会所——都被实质性放大了。主城核心区的低密，从来不是绿化率报表上的数字，是容积率硬压出来的。

这是一个基于长沙客户生活方式的精准决策。长沙改善家庭的社交场景，以熟人聚餐、家庭聚会为核心，而非开放式的泛社交场。会所功能配比向私宴、茶叙倾斜，本质上是把公共空间的使用权交还给真正高频使用它的人。

约3000㎡下沉式会所配置了恒温泳池、健身房、私宴厅、国医馆、室内篮球馆、儿童乐园等功能。值得注意的是功能权重的分配：私宴厅与茶叙空间的配置优先级，明显高于行业通用的"泛社交大堂"。

1.四大超感奕境

长沙首发国际新奢松弛住区，以「自然、艺术、松弛、无界」四大超感奕境为核，重新定义都市生活的诗意栖居。

[超感·艺术]人文的共鸣 非遗的永恒

保利星宸天奕承袭奕系美学，以多种非遗技术为语汇，将湖湘文化底蕴融入当代建筑肌理，启新湖湘人文风华。

[超感·自然]城央的留白 低密的奢侈

开福正心罕有百亩大盘，整体以约2.59容积率筑低密奢宅。内藏四园十二景，纳山水洲城为归家画卷;外邻烈士公园，享自然意趣为日常底色。

[超感·松弛]身心的归位 心流的体验

八大功能高定会所领衔长沙主城;全龄段多维架空层构筑多主题社交场域;T2新规板楼以超100%全景舱视野，定制超越期待的居住想象。

[超感·无界]资源的链接 生活的交融

外揽城芯顶配资源，执掌无界全维生活;内以天桥串连三地块，联动会所、园林、架空层，消融社区边界。

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户型鉴赏

[新规板楼迭代，超100%的全景舱产品]

两梯两户纯板楼设计，南北通透，以全景舱视野与新规下超100%高实用率，重塑主城舒居标准。

约3000㎡的下沉式会所，有着覆盖全龄生活需求的八大功能空间——私宴厅、健身房、女王厅、恒温泳池、室内篮球馆、国医馆、儿童游乐区、邻里交流区等。

会所内，长沙首个社区专属室内篮球馆采用专业运动地板与照明系统，为热爱运动的业主提供家门口的专业运动天地；儿童淘气堡区域全部采用木饰面与软包工艺，无任何金属棱角，同时贴心设置专属换衣间，让孩子可以安全无忧地尽情玩耍。

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