上海
10月27日，财通证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，二手房成交持续同比增长，多地销售制度改革细则出台。
上周房地产板块（中信）涨跌幅-3.4%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.6%、-0.6%，超额收益分别为-1.9%、-2.9%。29个中信行业板块中房地产位列第26名。
1）新房市场：从新房成交看，上周（2026/10/17-2026/10/23）36城新房成交面积155.1万方，环比-12.9%，同比-28.7%。2026年10月1日至10月23日累计成交431.7万方，同比-18.1%。今年截至10月23日累计成交6801万方，同比-15.0%。
2）二手房市场：从二手房成交看，上周（2026/10/17-2026/10/23）15城二手房成交面积181.2万方，环比-6.0%，同比+9.2%。2026年10月1日至10月23日累计成交438.3万方，同比+17.4%。今年截至10月23日累计成交6647.9万方，同比+4.6%。
3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6285.5万平方米，环比+0.0%，同比-20.1%；13城新房去化周期为18.5个月，环比变动+0.5个月，同比变动-2.9个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.3个月、15.3个月、14.4个月、164.8个月，环比分别变动+0.3个月、+0.6个月、+0.2个月、+3.4个月。
4）土地市场：土地成交方面，2026年10月19日-2026年10月25日百城土地成交建筑面积4142.4万方，环比+27.1%，同比+19.9%；成交楼面价1487元/平，环比-33.3%、同比-17.4%；土地溢价率+0.7%,环比+0.3%，同比-3.4%。截至2026年10月25日,2026年累计成交土地建筑面积为86629万方，同比-6.3%。
投资建议：10月第3周新房成交环比下降，同比下降，二手房成交环比下降，同比上升。苏州、十堰出台商品房销售制度管理细则，包括完善商品住房预现售管理、有序推动商品住房现房销售、加大融资协调支持力度、优化土地供应管理、提升政务服务效能、加强房地产市场监管等措施。投资建议：
1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、华润置地、建发国际集团；
2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；
3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期
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