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太古源源邸
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上周预约了源邸的实景样板间，花了大半天时间，从地块历史、沙盘、会所，一直走到高区样板间看江。很多人提到这个盘，第一反应就是太古终于在内地做住宅了，陆家嘴北滨江一线江景，开盘热度居高不下，多次推盘都快速去化。光环之下，我尽量抛开营销话术，站在自住买家视角，聊聊这次实地看房的真实感受。

陆家嘴太古源・源邸，是陆家嘴集团与太古地产联手打造的大型综合体陆家嘴太古源里的住宅组团，也是太古地产进入内地市场以来，落地的首个可售住宅项目。地块位于浦东民生路以东、昌邑路以南，北侧直面滨江大道，紧挨着黄浦江民生码头旧址，属于北滨江板块，内环内一线滨江位置。整个太古源综合体总建面约 39 万㎡，不只是单纯的住宅小区，规划包含两栋甲级写字楼、精品酒店、服务式公寓、大型商业以及民生码头历史遗存改造空间，是城市更新项目，把老码头工业遗产和全新的滨江生活社区融合在一起，住宅源邸，就是这个综合体里的居住板块Swire Prop...。

住宅一共规划 11 栋小高层，总户数仅 378 套，全部是改善大平层，没有小户型，户型面积段集中在约 180㎡、240㎡、278㎡、388㎡，还有少量顶层特殊户型，产品全部为三至四房。70 年产权普通住宅，住宅部分预计 2026 至 2027 年分批交付。容积率 2.8，绿化率 35%，楼栋最高约 60 米，大多为 12 层左右小高层，低密感在滨江豪宅里属于不错的水平，整个社区户数少，圈层相对纯粹Swire Prop...。

很多人看豪宅，最先关注的永远是地段。北滨江，陆家嘴延伸段，一江一河规划重点区域，内环内，距离黄浦江直线距离很近，高区北向直面黄浦江江面，能看到黄浦江 S 型江湾，远眺陆家嘴城市天际线。这也是源邸最大的价值底色。

交通层面，距离 14 号线、18 号线站点不远，地铁出行可以通达浦东、浦西核心区域；自驾走昌邑路，接驳大道去往陆家嘴金融中心、杨浦、虹口都很方便。周边现有成熟配套，3 公里范围内有 LCM 置汇旭辉广场、九六广场等商场；医疗资源有仁济北院、东方医院总院等。但要区分 “现有配套” 和 “未来配套”：项目自带约 6 万方商业，分为东西两区，西区引入大量高端零售、餐饮，东区改造民生码头老厂房，做文化体验型商业，但是这部分商业要等到 2027 年才会陆续开业。现阶段看房，周边成熟商业需要开车前往，步行高端商业暂时还需要等待兑现周期Swire Prop...。

板块现状客观说，这也是很多买家纠结的点。源邸地块周边还留存部分老公房，城市界面还在持续更新改造。在综合体完全建成、周边城市更新落地之前，从路边直观感受，高端界面会有割裂感。换句话说，现在买入，买的是已经兑现的江景土地价值 + 太古品牌，以及尚在建设中的综合体预期。未来几年，工地施工噪音、粉尘，是早期入住业主需要接纳的现实成本。

走进示范区，最打动我的设计巧思，是项目的抬升与立体廊桥规划。项目采用巨柱架空结构，建筑整体抬高 9-22 米，一方面，尽可能消解地面高差，提升不同楼栋、不同楼层的观江可能性，不是只有前排低楼层被遮挡，后排楼栋中高区同样可以获得江景视野；另一方面，地面释放出来，打造公共景观空间。社区规划多条景观廊桥，5 条南北向廊桥可以直接连通滨江步道，业主步行就能直达江边跑步道、骑行道，不用穿越马路，这个归家与滨江休闲动线，是源邸区别于很多滨江住宅的一大亮点。

建筑设计团队是 Make Architects、PLPL，室内 CCD，国际团队联合操刀。外立面线条流畅，大量落地玻璃，北向做全景落地窗，核心目的就是最大化江景视野。沙盘上可以看到楼栋排布，不是简单一字排开，错落布局，兼顾采光、景观与楼栋之间的隐私距离。

接下来重点聊聊户型，我分别看了 180㎡起步的基础改善户型，以及 388㎡的大平层样板间。

约 180㎡三房，作为项目入门户型，定位给想上车滨江的改善家庭。户型做到三房格局，空间尺度宽敞，南向采光面充足。北向落地窗，中高区可以观江。但客观感受，180㎡只做三房，空间舒适度拉满，代价是房间数量偏少，多孩家庭或者长期需要长辈同住的家庭，房间数量会紧张。收纳空间需要后期自行规划，原始户型预留柜体空间不算多。

约 240㎡四房，是项目走量主力户型。四房两厅三卫，双套房设计，兼顾家庭居住功能。客餐厅一体化，空间通透，北向大面积玻璃，观景体验不错。这个户型平衡了尺度、房间数量和总价门槛，也是很多自住客户重点考虑的户型。

约 388㎡四房，属于项目顶流产品，也是我本次看房停留最久的一套。客厅拥有超大面宽，北向整面落地玻璃，站在阳台，黄浦江 S 湾、陆家嘴天际线尽收眼底。主卧是转角落地玻璃，270° 观景，把江景融入卧室。户型采用游艇式设计逻辑，为了最大化江景，进深较长。这套户型的震撼感毋庸置疑，社交属性很强。但也要理性看待，北向主景观，意味着主要采光面在南侧，北侧以观景为主，日照需要结合楼层位置实地感受。顶楼还有特殊露台户型，露台面积大，属于稀缺资源，供应量极少。

整体户型共性：落地窗带来极佳视野，但大面积玻璃幕墙，后期要关注隔热、隔音性能；为了江景优化立面，部分户型得房率不算突出，这也是滨江一线江景豪宅普遍存在的特点，不能用刚需住宅的得房标准去评判。

社区配套方面，源邸配备约 6800㎡高端业主专属会所，属于业主私享空间。会所内部设置室内恒温泳池、专业健身房、宴会厅、儿童活动区。家庭小型私宴、健身、亲子活动，都可以在社区内部解决，会所标准是典型太古高端项目配置。