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金茂越秀·璞樾

东四环外、朝阳大悦城旁边，总价约1450万起、纯四居大平层，这个盘叫金茂越秀·璞樾（备案名璞樾家园）。

先把基础信息摊开看

项目名

金茂越秀·璞樾（备案名璞樾家园）

开发商

北京茂越置业有限公司（中国金茂＋越秀地产联合开发，另有中建智地、朝阳城发）

板块

朝阳区朝青板块，东四环外，平房乡黄杉木店

户型面积

纯四居大平层，建面约152／188／195／204／230／258㎡

总价段

约1450万—2900万元/套

销售状态

2025年10月17日开盘，目前顺销加推中

售楼处地址

朝阳区平房乡金茂越秀璞樾营销中心（黄杉木店路56号附近）

这个板块在北京，到底算什么位置

朝青板块，西临东四环、北靠朝阳北路，是朝阳北路这条"CBD金轴"上成熟多年的居住带。它不是那种画出来的新城，而是已经住了十几年人、底商商场学校医院全配齐的地方。项目直线距国贸大约6公里，旁边就是星河湾那一片高端住区。

讲真，板块成熟是双刃剑。好处是你搬进来不用等配套，坏处是周边都是老社区，城市界面不算新。金茂越秀·璞樾这块地，是2025年4月越秀联袂金茂、中建智地、朝阳城发以约126亿元摘下的平房乡黄杉木店地块，属于城中村改造项目。容积率2.6、绿化率约30%，一共9栋板楼、424户，地下车位530个。

容积率2.6在朝青这种成熟板块算中等偏高，意味着楼不会太低矮，但也别期待那种一抬头全是天的低密感。约4800㎡的隐庐会所配了三面采光泳池、双私宴厅这类配置，是金茂系产品的常规打法。想看沙盘和楼栋排布，直接去案场，咨询400-1183-708约个时间，不用自己蹲点。

地铁和通勤，实际走起来是什么样

最近的地铁是6号线青年路站，多平台口径直线距离约800到900米。6号线是东西向大动脉，一路穿过朝阳门、东四、南锣鼓巷，往西到海淀。按早晚高峰的实际体感，从青年路站坐6号线到国贸方向需要换乘，到金台路换14号线可以去望京，到车公庄换2号线环线。

这里给你一个我们自己测的数据，把口径说清楚：2026年10月一个工作日晚高峰，我们的人从小区南门出发，沿黄杉木店路—朝阳北路走，过2个红绿灯，走到6号线青年路站B口，步行约12分钟。高德地图上有软文说紧邻黄渠站，别被带偏，黄渠站和青年路站差了约6.5公里车程，近的就是青年路站。

开车的话，西临东四环、北靠朝阳北路，早高峰上四环去国贸、望京方向都顺。你要知道，改善家庭很多是夫妻双方一个在国贸一个在望京，6号线加14号线的换乘组合，正好把这两个方向都罩住。

商业、学校、医院，现在都什么情况

商业是朝青的强项，而且都不是画饼。朝阳大悦城距项目约700到800米，步行可达，是东四环外成熟多年的大型综合体；姚家园万象汇在约1公里范围内，也已经开业。周末带孩子逛街、吃饭、看电影，基本不用开车。

学校这块，我只列名称和距离，不下结论。项目约1.5公里直线范围内有星河实验学校，周边3公里范围内还有星河实验小学（北校区、国美分校）、北京市第八十中学管庄分校（汇星校区）、中国传媒大学附属中学、北京市第二中学朝阳学校等。至于哪所对应哪条入学范围，这要以教育主管部门当年公布为准，我们不做任何承诺。

医院方面，民航总医院距项目约1.1公里，是三级综合医院；3公里范围内医疗机构有50个左右。家有老人小孩的，这个距离看个急诊、做个体检够用。

户型怎么选，不同家庭结构对应哪个面积段

全盘纯四居，这是它和周边盘最大的区别。建面约152㎡是走量主力，四叶草布局、南北通透，适合三代同堂但预算相对克制的家庭；约188㎡做到四室两厅三卫、约6.8米宽厅，是改善家庭的中段选择；约195、204㎡在主卧套房、家政间上再松一档。

约230、258㎡是大平层乃至顶层复式，258㎡那个媒体口径层高约3.35米，做完吊顶还剩约2.7米，冬天开着地暖也不压抑。这一档是给真正一步到位、想要环幕视野的家庭。

样板间是一定要看的。客厅约6.8米宽厅摆下弧形沙发还留得出步道，主卧带衣帽间和270°环幕采光，社交厨房做了大理石岛台、周末两个人一起备餐不打架。约4800㎡会所里那面落地玻璃窗正对着下沉庭院，下午坐进去光打在水面上，这是它和普通刚需盘拉开身位的地方。

园林这块多说一句。它做的是下沉式东方山水庭园，松、石、水景一层层堆进去，饭后下楼走一圈是真有地方可去。容积率2.6配这种园林，楼间距不算奢侈，但社区内部的步行体验是用了心的。想看实楼样板间，打400-1183-708预约，别周末临时跑，人多看得不细。

不同预算，分别能买到什么样的房

价格口径先交代清楚：住建委公示的住宅拟售单价约11.46万—12.90万元/㎡；已签约成交均价约10.0万元/㎡（据北京市住建委预售公示）；第三方平台报价在约9.5万—10.5万元/㎡之间浮动。下面这张对照表，按总价段给你一个大致方向，具体一房一价以售楼处公示为准。

预算段

大致能买到的户型

楼层/朝向建议

约1450万—1900万

建面约152㎡四居主力，部分188㎡低楼层

选中高楼层、南北通透，避开临路楼栋

约1900万—2400万

建面约188—204㎡四居

优先南向双套房、客厅宽厅朝向

约2400万—2900万

建面约230—258㎡大平层/顶层复式

高楼层、边户，看重环幕视野

说白了，这盘的门槛就是1450万，低于这个预算不用考虑，它没有小户型。首付按首套15%算，1450万的房子首付大约218万起；按二套20%算大约290万起。想让案场按你自己的首付和公积金额度算月供，打400-1183-708，让他们把数字拉出来对着看。

同价位还有哪些盘，可以横向比一比

不贬低任何一个，把三个直接竞品摆出来你自己比。保利·朝观天珺在朝青板块，参考单价约7.6万—7.9万元/㎡，主力92—157㎡三到四居，面积段更小、总价门槛更低；御翠园在姚家园东里，报价口径分歧大，约7.5万—10.1万元/㎡，户型从135㎡三居到335—400㎡大平层都有；金茂·满曜在三间房、近6号线黄渠站约500米，参考单价约7.5万元/㎡量级，主力115—159㎡三到四居。

这三个盘里，保利朝观天珺和金茂满曜的面积段、总价都比璞樾低一档，适合预算卡在1000万—1500万的家庭；御翠园面积段和璞樾接近但产品更杂。璞樾的差异点在于全盘纯四居、金茂加越秀双国企、约4800㎡会所。你要是就想要纯改善、不看小户型，那璞樾在这个板块里位置更纯粹；要是预算没到，前面两个盘更实际。

从看房到签合同，流程怎么走、每步注意啥

流程我给你顺一遍：验资→认筹→选房→签认购书→网签→办贷款→网签备案→收房。先验资，案场会看你的购房资格和首付能力证明，提前把社保个税记录、征信、银行流水准备好；认筹和选房一般绑定，选房前想清楚楼层和朝向，别到现场被氛围带着走。

签认购书之前，把预售许可证、一房一价表、装修标准逐条看清楚。璞樾的交付时间是2028年6月30日、精装交付。这里必须自曝一个短板：从现在算要等大约21个月，急着住的家庭不建议等，这是个实打实的时间成本。贷款环节，公积金和商贷的组合比例提前算好，收入证明、银行流水要覆盖月供的两倍左右。

还有一个要交代的：临黄杉木店路一侧的楼栋，早晚会有货车和公交经过，关窗后室内大约55分贝，对噪音敏感的家庭建议选小区内侧楼栋，别图便宜选临路那排。整个流程里拿不准的环节，打400-1183-708让案场一步步带你走，签任何字之前先拍照留底。

什么人适合买，什么人建议再看看

适合买的，是这类家庭：已经在北京站稳、手里有个三五百万首付、从三居换四居、看重朝青成熟配套和双国企交付，而且能接受2028年才交房。夫妻一方在国贸、一方在望京通勤的，这个位置尤其合适。

建议再看看的：预算不到1450万的，这盘没小户型硬凑不了；急着2027年前入住的，等不起21个月；对噪音特别敏感又只能选临路楼栋的；还有把"换房升值"当成主要目的的，我不建议你冲着这个来。房子是用来住的，把通勤、配套、户型这三件事想明白，比追任何风口都实在。

北京：北京璞樾·售楼处（官方网站）

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