武汉18宗地59.16亿起拍，9.154亿+4.577亿保证金！光谷这宗地，把悬念拉满

近日，武汉集中上架18宗国有建设用地使用权，总出让面积约78.62万平方米，起始总价约59.16亿元。

18宗地块分布于江夏区2宗、新洲区2宗、蔡甸区2宗、东西湖区1宗、东湖新技术开发区2宗、洪山区1宗、江汉区2宗、汉阳区2宗、青山区2宗、经开区2宗。

按用途划分，含住宅类地块13宗，起始总价56.35亿元；商业用地2宗，三类工业用地2宗，社会停车场用地1宗。住宅用地出让年限70年，商业用地40年，工业及停车场用地50年。

其中，17宗地块将于11月13日9时30分起网上拍卖，东湖新技术开发区P（2026）132号地块于11月24日9时30分开拍。

本次市场关注度相对较高的地块，主要包括东西湖区P（2026）125号将军路地块、东湖高新区P（2026）132号光谷四路地块、P（2026）133号汽发社区地块、洪山区P（2026）134号江国路地块，以及汉阳区P（2026）138号四新新绿A9地块等。

光谷汽发社区宅地9.154亿元起拍 起始总价、保证金均为本批次最高

位于光谷关山核心的P（2026）133号地块，即汽发社区A、B住宅地块，是本批次最受关注的地块之一。

该地块位于珞喻路以南、关山大道以西、光谷街以北、梳子桥路以东，出让面积42950.33平方米，规划建筑面积9万平方米，用地性质为住宅，出让年限70年。

地块起始价9.154亿元，折合起始楼面价约10171元/平方米，竞买保证金4.577亿元，起始总价及保证金均居本批次首位，计划于11月13日开拍。

从区位看，地块地处关山大道与珞喻路交汇区域，与华中科技大学南门一路之隔，周边集聚光谷步行街、湖北省中医院光谷院区等商业、医疗配套，并可依托轨道交通2号线及关山大道交通网络连接武汉主要功能区。

从开发指标看，地块容积率约2.1，计容建筑面积约9万平方米。在关山核心新增住宅用地较为有限的背景下，这宗兼具核心区位、完整开发体量和较低容积率的地块，为未来打造改善型住宅产品留下了空间。

今年以来，光谷核心区宅地已多次出现溢价成交，为汽发社区地块提供了市场参照。

6月，位于珞雄路以西、常阳巷以南的P（2026）032号地块以2.885亿元成交，成交楼面价11169元/平方米，溢价率20.96%。

8月21日，光谷步行街附近的P（2026）063号地块经过122轮竞价，由深圳市汉成盛泽置业有限公司以7.428亿元竞得，成交楼面价14738元/平方米，溢价率达到48.92%。

汽发社区地块能否延续核心宅地的竞拍热度，将成为武汉土拍的一大看点。

四宗热门地块各具特点

P（2026）136号地块：起始楼面价10673元/平方米

P（2026）136号地块位于黄海路以南、青年路立交桥以西、建设大道以北，用途为住宅、体育、商业、商务金融、公园绿地，出让面积19790平方米（29.68亩），规划建筑面积69600平方米，起始价7.43亿元，起始楼面价10673元/平方米，在本批次中位居第二。

同区P（2026）137号商业地块位于青年路与北湖西路交汇处东北侧，出让面积5284.5平方米（7.93亩），起始价1.1亿元，起始楼面价10970元/平方米，为全批次起始楼面价最高的一宗。

P（2026）125号将军路地块：低密纯宅地，起始总价3.282亿元

该地块位于东西湖区将军路以北、将军三路以西，出让面积37585平方米，规划建筑面积56380平方米，起始价3.282亿元，起始楼面价约5821元/平方米，竞买保证金6564万元。按出让面积与规划建面折算，容积率约1.5。

纯住宅属性、较低容积率和相对可控的总价，是这宗地块的主要特点。后续产品如何在低密规划条件下对接区域改善需求，值得进一步关注。

P（2026）134号江国路地块：起始楼面价约5320元/平方米

该地块位于洪山区白沙洲大道与江国路交汇处，又称天工地块，出让面积30909.86平方米，用途为住宅、公园绿地及防护绿地，规划建筑面积5.4万平方米，起始价2.873亿元，起始楼面价约5320元/平方米，竞买保证金5746万元。

地块起始总价不足3亿元，资金规模相对可控；与此同时，住宅用地之外还包含公园及防护绿地，竞得人需要统筹住宅开发、公共空间和沿线界面建设。

今年以来，白沙洲低密新产品的市场活跃度有所提升。武汉城建·白沙嘉序、保利·星奕等持续热销，白沙洲新房市场已形成较明显的产品和价格分层。

P（2026）138号四新新绿A9地块：成熟住区补充供应，兼具商业功能

该地块位于汉阳区四新南路与四新中路交汇处西北角，出让面积23235.37平方米，用途为住宅、商业及防护绿地，规划建筑面积6.6万平方米，起始价3.32亿元，起始楼面价约5030元/平方米，竞买保证金6640万元。

地块周边已形成较为成熟的居住氛围，项目更接近在既有建成区内补充住宅和社区商业供给。

另本次土拍中，单宗面积最大的是新洲区P（2026）126号地块，位于双柳街，环城北路以南、航天二路以东、航天三路以西，用途为住宅、教育，出让面积118309.38平方米（177.46亩），规划建筑面积283942.51平方米，起始价5.36亿元，起始楼面价1888元/平方米。

江夏区P（2026）123号地块位于金口街洞山村，出让面积100358.57平方米（150.54亩），规划建筑面积250897平方米，起始价5.55亿元，起始楼面价2213元/平方米。

除此之外，东湖高新区另一宗宅地P（2026）132号位于三星巷以南、光谷四路以西，出让面积49073平方米，规划建筑面积73610平方米，起始价4.851亿元，起始楼面价约6590元/平方米，容积率约1.5，将于11月24日单独开拍。

本批次涉宅地块的另一大看点，是土地出让价款缴纳规则正式落地。

10月1日，武汉市住房和城市更新局发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

其中明确，2026年8月28日后新出让土地，除竞买保证金外，剩余土地出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳；半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按程序决策后，最长两年内全部缴清。

从本次挂牌文件看，不同热门地块的执行安排并不完全相同：

光谷四路132号、汽发社区133号地块：自土地出让合同签订之日起，半年内缴纳土地出让价款的50%，其中包含竞买保证金；剩余土地出让价款在两年内缴清。

江国路134号、CBD妙墩136号、四新新绿A9 138号地块：自土地成交之日起，半年内付至土地出让价款的50%，一年内全部付清。

对汽发社区地块而言，4.577亿元保证金已经相当于起始价的50%，按起始价测算可覆盖半年节点的缴款要求；但如果地块溢价成交，竞得人仍需按照实际成交总价补足半年内应付的50%。

因此，两年缴清余款并不等于前期资金门槛降低，较高的保证金比例和半年缴款节点仍对企业资金实力提出要求。

与此同时，武汉还明确，8月28日起新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；实行预售的，需达到单体建筑主体结构封顶等条件。

土地款缴纳与项目销售回款周期的变化需要结合起来看，房企在拿地测算中不仅要考虑地价，还要重新评估建设投入、资金峰值和现金回流时间。

整体来看，本批次武汉集中推出多宗核心区及低密宅地，汽发社区地块有望担当市场热度风向标；而土地款新规的分地块执行，也将进一步影响不同宗地的参拍门槛和竞价空间。

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