10月大征期，电子税务局又出新预警！很多会计卡在这个“小细节”上

十月大征期，正是申报房土两税的高峰期。各位财务朋友，你有没有遇到这样的怪事：明明税款已经成功扣缴，但一做申报自检，系统却无情提示“跨税种比对不符”？

往年没这毛病，今年突然卡壳，难道是电子税务局系统出Bug了？

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完税却提示“未申报”，到底卡在哪？

10月大征期，不少申报房土两税的财务朋友都遇到同一类提示：城镇土地使用税已经申报成功、税款也已扣缴，但一做申报自检，系统却显示“跨税种比对不符”，并提示土地未申报！

税都交了，系统却说我没申报？难道是电子税务局出Bug了？

别慌，系统没坏。问题出在：数据没有对上。

简单说，就是因为你这条房产的税源，填了不动产单元号，但是配套的土地税源里面，不动产单元号是空的。系统在后台拿着这28位编号，把房产和土地拉过来做关联比对，发现一端有、一端无，链条断了，自然就触发了“跨税种比对不符”的提示。

碰到这种情况，怎么解决呢？

这其实是个“纸老虎”，补上信息就能迎刃而解：

在电子税务局中，进入【我要办税】—【税费申报及缴纳】—【财产和行为税申报】—【财产和行为税税源采集及合并申报】，在土地基本信息中将不动产单元号补上。

！！避坑小贴士：填写时千万仔细，务必去除多余的空格，注意中英文符号的差异；如果企业名下有多宗土地或多套房产，需要确保每一处城镇土地使用税对应的单元号，都与房产端逐一匹配，不能张冠李戴。

深度解析：为什么以前没这问题？

很多老会计纳闷：“我报了这么多年税，以前从来没卡过这个，怎么今年突然严了？”

核心原因就一句话：房土两税的征管逻辑变了，正在从“两个税各自申报”，转向“以不动产为锚点的关联校验”。

1.揪出问题的“锚点”，就是不动产单元号

房产税和城镇土地使用税虽然计税依据不同（房产原值/租金 vs 土地面积），但指向的是同一宗不动产。系统用单元号把两条税源记录“串”起来，一端缺失，链条就断了。官方口径也明确：出现疑点的原因是房产税与城镇土地使用税所对应的不动产单元号栏次填写不一致，需要自查并更正。

2.这不是偶发故障，而是“以数治税”的必然结果

税务部门近年来在房土两税领域持续推进“跨税种关联、跨周期比对、跨部门验证”的数据模型建设。

以岳阳税务为例，仅“有契税申报无房土税源”一个模型，2025年第一季度就查补税款及滞纳金4477万元；该市2025年通过“以图管税”查补房土两税合计2.86亿元。你看到的“弹窗”，其实是税务局“后台大数据”精准发力的缩影。

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除了形式校验，还要盯紧这9大稽查雷点！

如果说单元号比对只是“形式校验”，那房土两税的涉税风险早已向优惠适用、计税依据等“实质领域”延伸。两个层面的比对叠加，才是财务人真正需要留意的趋势。

方向一：优惠适用正在被“穿透式”比对

税务总局2026年7月公布的6起典型案例中，多起并非“没申报”，而是“申报了，但优惠条件不成立”。比如：

1.粮食储备名不副实

安徽阜南某粮食购销公司，仓库实际对外租赁第三方存储粮食，并非政府委托储备，却享受国家商品储备免税优惠。

处理结果：补缴税款及滞纳金合计 233 万元

处理依据：商品储备优惠仅限政府委托储备业务，对外出租仓储不能享受减免。

2.农贸市场混搭经营

沈阳某农产品采购公司，市场部分场地用于非农产品经营，却将全部场地申报免税。

处理结果：补缴税款及滞纳金合计 484.8 万元

处理依据：仅直接用于农产品交易的房产土地可享受优惠，混业经营需要划分应税与免税区域。

3.仓储设施搭车享受优惠

山东某实业公司，将办公区、绿化等非仓储区域一并计入大宗商品仓储设施减免范围。

处理结果：补缴城镇土地使用税及滞纳金合计 150 万元

处理依据：优惠仅限仓储作业用地，办公、绿化、配套区域不得纳入减免。

4.盐滩用途改变违规免税

河北某盐化集团，把盐滩对外出租用于停放车辆，不再属于盐场盐滩免税范围。

处理结果：补缴城镇土地使用税及滞纳金合计 127 万元

处理依据：土地实际用途发生改变，要立即停止享受对应行业优惠。

这些案例的查处路径高度一致：通过外部门共享信息与申报信息比对，利用“数据找差异”实现精准定位。

方向二：计税依据的完整性正在成为新的比对焦点。

房产税领域一个高频风险点是土地价款未按规定并入房产原值。比如，容积率低于0.5时，需按房产建筑面积的2倍计算土地面积并将对应地价计入房产原值；有企业因未执行这一口径，被定性为少申报房产税并处罚款。另有案例显示，企业未将土地价值125.95万元及装修摊销131.97万元计入房产税计税依据，被定性为偷税并处罚款。

这些风险的共同特征是：税源信息“填了”，但填得不完整、不准确，系统比对或风险扫描照样能把差异拎出来。

针对上述实质风险，结合实操，我们总结了9大房土两税稽查高危雷点，请大家对照自查：

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必收藏！最新房土两税政策要点！

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税局发布：房土两税热点问答！

日常核算中，除了涉税风险点，大家在政策适用上还有诸多疑惑。我们整理了税局官方发布的热点问答，分为三大类，帮你精准避坑：

【房产税篇】

Q1：未取得房产证的房产，是否需要缴纳房产税？

答：需要。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

Q2：出租房产约定免租期，这段时间没有租金还需要缴房产税吗？

答：需要。 根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

Q3：企业的地下车库、储藏室不属于地上房产，是否需要缴房产税？

答：需要。 根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181 号）第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

Q4：申报房产税时，给排水、消防等附属设施单独记账，是否需要计入房产原值计税？

答：需要。 根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）规定： 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【城镇土地使用税篇】

Q5：企业无偿使用免税单位的土地，是否需要缴城镇土地使用税？

答：需要。 根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140 号）第一条规定，对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

Q6：企业和免税单位共同使用多层建筑用地，如何缴纳城镇土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140 号）第二条规定，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

Q7：免税单位对外出租的土地，也能享受城镇土地使用税免税政策吗？

答：不能。 根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15 号）第十条（关于免税单位自用土地的解释）规定： 国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。 事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。 宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。 公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。 以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

Q8：企业厂区内的绿化用地是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：需要。 根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140 号）第十三条规定，对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税；厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

Q9：单独建造的地下建筑用地是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：需要。 根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128 号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50% 征收城镇土地使用税。

【综合及个人优惠篇】

Q10：个人购买用于自住的住房需要缴纳房产税吗？

答：个人所有非营业用房产免征房产税。

Q11：个人出租住房的房产税和城镇土地使用税如何计征？

答：房产税按照不含增值税租金收入的 4% 征收，免征城镇土地使用税。

Q12：企业办的学校、托儿所自用房产土地，是否免征房产税和城镇土地使用税？

答：对国家拨付事业经费和企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。

Q13：出租房产，有约定的免租期，应该怎么缴纳房产税？

答：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

Q14：小微企业申报缴纳房产税和城镇土地使用税是否有减半政策优惠？

答：自 2023 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

结语

房土两税单户税额往往不高，但涉税追溯风险极高。随着“以数治税”的不断深化，跨部门数据共享与模型比对将越来越敏锐。

建议大家对照上文的自查清单，尽快完成一次全面排查，主动更正历史遗留问题，切莫让一个小小“单元号”或“免税盲区”成为日后的稽查隐患。记住，依法合规，才是企业最优的税收筹划。

来源：财务第一教室，税务大讲堂，梅松讲税整理发布