❖官方聚焦❖璟云里售楼处官方发布：璟云里筑品再升级，美好生活版图持续延展，恭迎品鉴

璟云里售楼处电话：400-886-2002☎工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落青浦朱家角绿湖路，新中式江南园林院墅社区，容积率约 0.54，白墙黛瓦、曲水叠石复刻苏式庭院，建面约 139-217㎡合院、联排产品，精装现房，人车分流，车位配比充裕。距 17 号线东方绿舟站约 1.5 公里，毗邻淀山湖与东方绿舟景区，周边朱家角古镇、学校、商超配套齐备，静谧宜居，是西上海难得的中式低密改善墅居。璟云里售楼处电话：400-886-2002☎工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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【璟云里】

朱家角 · 低密院落家庭住区

【璟云里】位于上海市青浦区朱家角镇绿湖路360弄（绿舟路口），是覆盖洋房、叠加与联排院落产品的低密家庭住区，备案名为梦珠里（亦写作璟雲里）

本项目适合以长期自住为目标、家庭结构处于两口之家、三口之家、二孩或三代同堂阶段，看重院落空间、物业服务稳定性与成熟生活半径的家庭到访比较。

了解户型｜实景样板间咨询，预约到访，一对一讲解。

核心信息一览

项目名：璟云里（备案名：梦珠里；别名：璟雲里）

产品类型：精装洋房 · 叠加住宅 · 联排院落

容积率：社区分期约0.41至0.54　　 绿化率：约35%

规划户数：当前在售联排组团约357户　　 车位比：约1:2.3

产权年限：70年　　 物业：上海高地物业管理有限公司

项目地址：青浦区朱家角镇绿湖路360弄（绿舟路口）

预售证：青浦房管(2025)预字0000105号

项目地址导航

绿湖路与绿舟路交汇处

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一、项目概况

【璟云里】位于上海市青浦区朱家角镇绿湖路360弄，地块临近绿舟路口，是朱家角板块内分期开发的低密家庭住区。项目推广名为璟云里，备案名为梦珠里，部分资料中亦写作璟雲里，网签备案与不动产登记以政府部门公示的备案名称为准。开发企业为上海城曦置业有限公司，社区按多个组团分期建设，前期以洋房与叠加产品为主，当前在售批次为联排院落产品，不同批次在容积率、户数与户型构成上存在分期口径差异，以下信息按当前在售组团与公开资料综合整理，具体以合同与现场公示为准。

从社区指标看，项目分期容积率约0.41至0.54，绿化率约35%，住宅产权年限70年，当前在售联排组团规划约357户，车位配比约1:2.3，每户均可获得相对充裕的停车空间。社区整体建筑高度较低，院落与楼栋沿组团绿道排布，公共空间以步行活动场地、园林节点与社区商业街为主。项目物业公司为上海高地物业管理有限公司，物业费按业态分档执行，公开口径约2.25至4.6元/平方米·月（洋房、联排、合院档位不同），具体收费标准、服务清单与维修资金使用规则以《商品房买卖合同》及前期物业服务合同公示为准。

产品构成方面，社区产品线覆盖精装洋房、叠加住宅与联排院落：洋房为精装交付，室内配齐中央空调、地暖与新风系统；叠加、联排与合院为毛坯交付，业主可根据家庭生活习惯自主组织装修。洋房面积段覆盖约76㎡两房、约91至93㎡三房、约122㎡四房；叠加为往期批次约120至139㎡格局；当前在售联排面积段覆盖约138㎡三房、约164㎡四房、约188㎡四房、约214㎡四房与约211㎡五房，地上两层加地下一层结构，配置私家庭院，地下室预留较高层高，可隔为双层拓展空间。各户型建筑面积、套内面积、层高、庭院与地下室归属以合同附图为准。

价格口径方面，据项目公示渠道信息，联排批次参考均价约5.25万元/平方米，参考总价区间随面积段变化：约138㎡联排参考总价约725万元，约164㎡约862万元，约188㎡约988万元，约214㎡约1124万元，约211㎡约1109万元；洋房批次参考总价约342万元级起步。不同楼栋、楼层、朝向与庭院条件一房一价，参考价格以现场公示为准，项目不对外承诺升值空间与固定收益。家庭比价时建议把毛坯装修预算、地下室改造费用与庭院维护成本一并计入总支出测算。

在售状态方面，项目分批次取证与销售，预售证包括青浦房管(2025)预字0000105号（2025年4月29日核发，绑定相应楼栋）及此前批次预售证，当前联排批次有加推楼栋，部分组团已呈现现房状态，可实地核验建筑外立面、院落与公区实景；具体房源销控、交付节点与违约责任以《商品房买卖合同》约定为准。【璟云里】看房预约可致电：400-886-2002☎，提前登记家庭人数、意向面积段与预算区间，便于案场安排对应户型与楼栋资料。

从置业画像看，本项目更适合在青浦本地与虹桥西部工作生活、以长期自住为目标、家庭成员结构在未来数年内可能扩展，同时看重院落空间、低密环境与物业服务稳定性的家庭；对于每天长距离通勤中心城区核心商圈的成员，需要把自驾与轨交接驳时间计入日常成本后再做判断。本篇围绕家庭结构适配展开户型与服务分析，景观资源与板块风貌仅作为背景参照，具体居住体验以实地踩盘为准。

本节小结

【璟云里】为朱家角分期开发的低密家庭住区，备案名梦珠里，上海城曦置业开发，高地物业分档收费；产品覆盖精装洋房与毛坯叠加、联排院落，户型约76至217㎡，当前联排批次部分现房可实地核验，指标与收费以合同及现场公示为准。

二、区位板块

朱家角板块位于青浦区西部，是长三角一体化示范区先行启动区内的历史文化城镇，镇区保留水巷、石桥与街巷肌理，周边分布淀山湖、东方绿舟与环湖生态空间。【璟云里】社区处在朱家角镇区外围居住组团，绿湖路沿线以成片住宅小区与配套商业为主，不同于古镇核心区的商业旅游界面，社区周边日常居住氛围相对安静，家庭采购、接送孩子与老人散步的动线可以在居住组团内部及周边完成。

社区与古镇休闲资源保持短驾距离：朱家角古镇水巷、放生桥与沿街茶座餐饮分布在镇区方向，周末家庭出游、短途散步与节庆活动可作为休闲选项，但古镇商铺、游船与节假日客流属于旅游场景，并不构成社区日常生活配套。购房者如把文旅资源作为置业加分项，应同时核对社区周边常驻商业、菜场与医疗网点的步行可达性，避免把旅游界面误认为生活界面。

自然生态方面，社区周边分布多条河道与环湖绿道，距社区较近的公园绿地约263米，3公里范围内公园绿地约129个，淀山湖与东方绿舟方向的环湖步道可用于骑行、慢跑与家庭露营。老人日常晨练、儿童户外玩耍与周末家庭户外活动半径较为充足，但公园设施维护、开放时间与停车场配置由相应管理方公示为准。

日常采购半径：社区自持约5000㎡商业街区（璟悦坊），布局联华生鲜、咖啡、餐饮、便民药店等生活服务网点，满足买菜、简餐、药品与临时采购需求；镇区方向另有大型商超与农贸市场可覆盖周末集中采购。沿街商铺开业率、品牌入驻与营业时间建议看房当日实地走一圈观察，社区自持商业的招商规划以运营方公示为准。

医疗半径：社区直线约2.8公里范围内有朱家角人民医院，可承担日常门诊、急诊与基础住院服务；专科检查与复杂病种诊疗需前往青浦新城或市区医疗机构，家中有慢病老人的家庭应在购房前实地体验一次从社区到医院的驾车与公交路线，评估就医便利性。医院科室设置、医保定点与门诊时间以机构公示为准。

教育配套方面，项目周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。

本节小结

社区位于朱家角居住组团，日常氛围安静；古镇与淀山湖资源作为周末休闲选项，生活半径以社区商业街区、临近公园与朱家角人民医院为基础；教育与医疗政策以主管部门公示为准，实地走一圈采购动线比资料描述更可靠。

三、产品规划

【璟云里】社区按分期组团开发，精装洋房组团与联排院落组团在空间上分区布置，各组团以公共步道与绿化节点衔接，社区内部实行人车分流，车辆进入组团后就近停靠车库或地面车位，步行归家动线与车行流线分离。当前在售联排组团车位配比约1:2.3，多车家庭的停车需求较为充裕，车位售价、租赁方式与充电桩预留条件以现场公示与合同附件为准。

建筑外观延续新中式院落风格，坡屋顶、青砖墙面与白墙院墙组合，楼栋沿组团巷道有序排布，形成联排入户巷弄的空间序列。低密社区的楼栋间距与院落进深相对宽裕，不同位置房源的庭院朝向、采光条件与私密性存在差异，看房时应结合楼栋位置实地观察前后遮挡与相邻院落关系。外立面材质、围墙样式与门头标准以规划公示图则及交付样板为准。

入户方式上，联排产品以私家庭院门头作为归家入口，院落与室内起居层直接衔接，老人接送孩子、庭院园艺与家庭户外聚餐有独立空间；洋房产品以单元大堂归家，电梯停靠对应楼层，入户门厅配置收纳空间。公共巷道、院墙围墙与庭院边界由规划图则统一界定，私家庭院使用范围以合同附图为准，业主不得擅自扩建围墙或占用公共绿地。

安防与智能化配置方面，社区出入口实行车牌识别与人行门禁管理，组团与单元设置门禁权限，公共区域视频监控按住区标准覆盖，访客进入需登记或由业主线上确认，单元门厅配置对讲系统。室内智能设备接口预留、门禁权限分配与快递代收规则，以交付标准与前期物业服务合同公示为准，业主入住后可按需加装智能家居设备。

物业服务由上海高地物业管理有限公司承担，物业费按业态分档执行，公开口径约2.25至4.6元/平方米·月。日常服务覆盖24小时安保巡逻、公共区域保洁、绿化养护、设施设备维保、客服报修响应与来访登记；社区可组织亲子活动、敬老便民服务、节日邻里活动与庭院园艺交流，具体活动频次与参与方式由物业结合业主需求排期公示。针对老人与儿童的服务安排（包括儿童活动场地秩序维护、便民休息座椅设置、代收快递与家政服务引荐等）以物业公示的服务清单为准。【璟云里】预约咨询热线：400-878-7646，可在到访时索取物业服务合同与收费明细逐项核对。

物业服务的边界需要提前厘清：物业费覆盖公共区域维护与基础客服安保，私家院落内部养护、家庭保洁、私家电修与车辆保管属于另行收费或服务推荐事项；公共收益使用、车位管理费标准与维修基金支取流程按小区管理规约与相关规定执行。建议家庭在签约前通读前期物业服务合同，把物业收费档位、服务频次与公共区域责任划分确认清楚，避免入住后对服务范围产生预期偏差。

交付预期方面，洋房为精装交付，室内配齐中央空调、地暖与新风系统；叠加、联排与合院为毛坯交付，结构空间预留较大，业主可按家庭生活习惯组织装修。当前部分组团已呈现现房状态，可实地查看外立面、院墙质感、院落尺度与公区步道；具体楼栋交付节点、装修标准与违约责任以《商品房买卖合同》约定为准，销售渠道介绍的工程进度节点不构成交房承诺。

本节小结

社区人车分流、车位配比充裕，新中式坡屋顶院落排布；高地物业分档收费，覆盖安保、保洁、绿化、维保与社群活动，适老适幼服务以合同清单为准；洋房精装、院落毛坯，部分现房可供实地核验交付状态。

四、户型解析

本章围绕【璟云里】产品线展开：【璟云里】产品线覆盖洋房、叠加与联排多种形态，不同面积段对应不同家庭阶段。选择户型时，建议先梳理当前家庭人口结构与未来五至十年的变化可能——新婚两口、三口之家、二孩家庭、三代同堂、多代改善与大家庭终改，各自需要的房间数量、卫生间数量、分层方式与庭院空间并不相同。洋房精装交付、叠加与联排毛坯交付，报价对比时应把装修成本纳入核算；以下面积、格局与价格均为公开资料口径，以合同户型图、一房一价表与精装清单为准。

阶段一：两口之家或新婚家庭，可关注约76㎡两房两厅一卫精装洋房。格局为两间卧室加一体化客餐厅，主卧与次卧分别布置，公共卫生间靠近公共活动区，厨房与餐厅动线衔接。该面积段参考总价约342万元级起步，适合双方工作地点在青浦及虹桥西部、预算相对克制的年轻家庭；次卧可作为书房、客房或未来儿童房预留，父母短期留宿时也有独立休息空间。实地看房建议核对主卧采光面宽、衣柜预留位置与阳台进深，判断添置双人床与收纳柜体后的空间余量。

阶段二：三口之家，可关注约91至93㎡三房两厅两卫精装洋房。方案通常为南向客餐厅连接阳台，主卧套房配独立卫浴，儿童房与多功能房分列侧段，公共卫生间靠近儿童房与公共活动区。参考总价约410万至420万元区间，参考价格以现场公示为准。该面积段在二孩出生前可以从容安排儿童房、书房与老人临时留宿空间；看房时重点测量儿童房开间进深能否容纳儿童床与书桌，公卫是否干湿分离，厨房操作台面长度是否满足日常烹饪需求。

阶段三：二孩家庭或三代同堂，可关注约122㎡四房两厅两卫精装洋房。四间卧室分别承担主卧、儿童房、老人房与多功能房（书房或客房），客餐厅空间满足四口以上家庭的就餐与活动需求；参考总价约540万至610万元区间，参考价格以现场公示为准。三代同住时，老人房宜靠近公共卫生间与玄关，减少夜间走动距离；儿童房之间保持适度分隔，学习与休息互不干扰。实地看房应核对老人房朝向与日照、儿童房隔音条件、次卧到公卫的距离，以及四房格局下收纳柜体的布置边界。

往期叠加批次面积约120至139㎡，采用分层居住形式，卧室与公共活动空间分布在不同楼层，家庭生活可实现动静分层。该批次房源状态与户型构成以现场销控公示为准；有意向叠加产品的家庭可向案场询问剩余楼栋与具体户型图，对比洋房的平层便利性与叠加的分层私密性。

阶段四：多代改善家庭进入院落产品，可关注约138㎡三房两厅三卫联排。联排为地上两层加地下一层结构，配置私家庭院与三个卫生间：首层布置客厅、餐厨、长辈房或客房，二层布置主卧与次卧，地下一层预留拓展空间。参考总价约725万元（参考价格以现场公示为准）。三个卫生间缓解多代同住早晚高峰使用压力，庭院可承担老人养花、孩子玩耍与家庭户外聚餐功能；看房时应核对首层长辈房到公卫与庭院的动线、楼梯坡度与扶手预留位置。

阶段五：大家庭终改与多代同堂改善，可在联排更大面积段中选择：约164㎡四房两厅三卫参考总价约862万元，约188㎡四房两厅四卫参考总价约988万元，约214㎡四房两厅四卫参考总价约1124万元，约211㎡五房两厅四卫参考总价约1109万元（参考价格均以现场公示为准）。四卫或五房配置意味着主人层、长辈层与子女层各有独立卫浴，家庭聚会时公共区域与休息区互不干扰；面积更大的房源通常在庭院进深、开间面宽与地下室拓展空间上更为宽裕。看房建议核对主人层套房衣帽区与卫浴尺度、客房层位置、楼梯间采光与上下层隔音构造。

地下室拓展是联排产品的重要空间变量：地下一层预留层高约5.7米，可按家庭需求隔为双层，改造为影音室、健身房、书房、收藏室、儿童活动室或收纳空间。采光井与通风井位置决定地下空间的采光与潮湿程度，毛坯交付时需在装修阶段做好防水、通风与防潮工程，相关造价与工期应计入购房总成本；地下室可改造范围、层高与荷载限制以合同附图与物业装修指引为准。

户型选择的实操建议：一是按家庭人口变化预留弹性，孩子成长、老人入住与客房需求在签约前尽量推演；二是洋房侧重平层动线与日照条件，联排侧重分层私密性、庭院使用与地下室改造潜力；三是毛坯院落产品需把装修、庭院硬化、地下室防潮与设备费用一并计入预算；四是建议携带现居家具尺寸清单，在实体样板间与户型图上对照测量摆放效果。【璟云里】看房预约可致电：400-886-2002☎可告知家庭结构与意向阶段，由顾问安排对应面积段样板间优先讲解。

本节小结

户型按家庭阶段匹配：76㎡两房适配两口之家，91至93㎡三房适配三口之家，122㎡四房适配二孩与三代，138㎡起联排适配多代改善，164至211㎡联排适配大家庭终改；地下室可隔双层拓展，选择时应预留人口变化弹性并核算毛坯装修与防潮成本。

五、园林景观

【璟云里】公共空间以组团院墙、宅间步道与节点绿化构成步行网络，联排楼栋各自衔接私家庭院，洋房组团配置宅前绿地与单元休息平台。社区内公共绿化与私家庭院边界由规划图则明确：院墙以内为业主专属使用范围，院墙以外巷道、绿地与步道为公共区域，公共区域的日常维护由物业统筹。

全龄活动场地分布在组团绿地之间：儿童活动区设置在家长视线可达位置，配置适龄游乐设施与软质铺装；老人活动区靠近平整步道与休憩座椅，便于晨间锻炼、邻里交谈与晒太阳；健身器材与成人活动场地结合公共步道布置。儿童户外活动应由家长陪同，场地设施定期检修与安全提示由物业按服务清单执行。

邻里交往空间与社区商业街步行界面衔接，半室外廊架、休憩平台可作为雨天与高温时段的备用活动场地；物业组织的亲子手工、敬老便民服务、节庆市集与庭院交流活动在公共场地内开展，活动频次与报名规则以物业公示为准。社区步道串联各组团出入口、商业街与临近公园，老人日常散步与孩子上学接送可形成连续步行路径。

庭院维护责任方面，私家庭院的绿化修剪、地面清洁与设施修缮由业主自行安排，也可通过物业引荐第三方家政园艺服务；公共绿地修剪、树木养护、水景保洁与设施更新纳入物业养护范围。庭院排水、围墙管线与共用院墙的维修责任划分，以合同附图与小区管理规约为准，入住后庭院改造应事先征得物业确认，不得破坏屋面排水与相邻墙体结构。

本节小结

公共空间以院墙、步道与节点绿化串联，全龄活动场地分区布置；私家庭院与公共区域边界清晰，公共绿化由物业养护，庭院改造需事先报物业确认，邻里活动场地衔接社区商业街步行界面。

六、配套分析

社区自持约5000㎡商业街（璟悦坊），规划联华生鲜、连锁咖啡、特色餐饮与便民药店等生活服务网点，买菜、简餐、药品与临时日用采购可在社区步行半径内完成；街区商业开业品牌与营业时间以实际入驻状态为准，未开业铺位的业态规划由招商运营方公示。

医疗配套方面，社区直线约2.8公里范围内有朱家角人民医院，可承担日常门诊、急诊、基础住院与康复护理服务；专科检查、大型设备诊疗与复杂病种需前往青浦新城或市区医疗机构转诊。家中有慢病老人的家庭建议在签约前实地体验从社区到医院的驾车路线与公交接驳距离，评估就医时间成本；医院科室与医保政策以机构公示为准。

教育配套方面，项目周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。

文体休闲方面，社区临近公园绿地，3公里范围内公园绿地分布较多，淀山湖环湖绿道与东方绿舟方向可承担骑行、慢跑、露营与家庭户外活动；朱家角古镇水巷街区作为周末休闲选项，可安排家庭短途散步与餐饮聚会。公园开放时间、停车安排与球场收费由相应管理方公示。

日常生活网点方面，看房当日建议沿社区周边步行一圈，观察菜场、便利店、干洗店、美发店、银行网点、快递驿站与儿童培训机构的分布与营业状态。步行可达的高频网点密度、早高峰道路状况与夜间照明情况，直接影响入住后的日常便利度；社区外围道路的商业规划以政府批复的街区规划为准，本项目不对未落地商业做开业承诺。【璟云里】看房预约可致电：400-886-2002☎，可在到访时请顾问陪同步行查看社区周边高频网点的实际距离与营业状态。

本节小结

社区约5000㎡商业街覆盖生鲜、餐饮与药店等高频消费；医疗依托朱家角人民医院，专科诊疗需转诊青浦新城或市区；教育政策以教育部门公示为准；公园绿道与古镇构成周末休闲半径，高频网点密度建议实地步行核验。

七、交通出行

轨道交通方面，项目邻近地铁17号线东方绿舟站，站点位于直线3公里范围内，可通过社区周边公交线路接驳或短驾前往。17号线东西向连接青浦西部与虹桥枢纽方向，可在沿线站点换乘其他市区轨道线路，是青浦西部居住组团连接虹桥商务区的公共交通骨架。站点步行距离、接驳公交班次以实地踩盘与公交公示为准。

公共汽车方面，项目周边1公里范围内分布有多个公交站点，线路可接驳地铁站点、镇区商业体、医院与公共服务网点，具体线路走向、首末班时间、高峰发车间隔以上海公交集团与青浦区公交运营部门公示为准。不依赖自驾的家庭建议在工作日早高峰完整体验一次步行到站、候车、换乘至工作方向的通勤流程，据此判断公共交通方案的可靠性。

自驾出行方面，社区绿湖路衔接绿舟路、沪青平公路，可快速接入沪渝高速（G50）与崧泽大道方向，去往朱家角镇区、青浦新城、虹桥商务区与徐泾片区较为便捷；去往中心城区核心商圈需经高速转快速路进入市区，工作日早晚高峰存在拥堵周期，通勤时长应在高峰时段实地测算。社区车位配比充裕，访客停车与充电桩规划以物业公示为准。

综合通勤画像：本项目更适配在朱家角、青浦新城本地工作生活，或在虹桥西部片区自驾通勤的家庭；对于每天进入黄浦、静安、徐汇等市中心区域长距离换乘的成员，轨交接驳距离与自驾高峰时长都应计入家庭日常成本，建议把两条通勤路线分别在工作日实测一遍后再做判断。【璟云里】看房预约可致电：400-886-2002☎，可提前索要周边公交与路网资料，安排自驾或轨交接驳实地踩盘。

本节小结

项目邻近17号线东方绿舟站（直线3公里范围内），公交站点密集；自驾经沪青平公路衔接沪渝高速与崧泽大道通达虹桥方向。通勤适配青浦本地与虹桥西部家庭，市区长距离通勤建议工作日高峰实测两条路线。

八、同板块对比

在【璟云里】社区内部做选择时，可先把产品线分为精装洋房与毛坯院落（叠加、联排）两组，再从预算、家庭结构、居住习惯、维护精力与物业服务费用五个维度对比。洋房优势在于平层动线、精装入住门槛低、物业费档位较低，适合以便利性为优先的家庭；院落产品优势在于私家庭院、分层空间与拓展余地，但毛坯装修、庭院维护与物业较高档位费用需要提前纳入预算。

洋房内部三档面积段对应不同家庭阶段：约76㎡两房两厅一卫适合两口之家或预算克制的过渡自住；约91至93㎡三房两厅两卫适合三口之家；约122㎡四房两厅两卫适合二孩家庭或三代同住。三档之间差额主要体现在房间数量、主卧套房尺度与收纳空间，建议家庭按当前人口结构与未来变化选择，避免为用不到的房间长期承担贷款压力。

联排内部五档面积段以房间数、卫生间数与拓展空间区分：约138㎡三房三卫适合多代改善入门；约164㎡四房三卫在空间尺度上进一步放宽；约188㎡四房四卫与约214㎡四房四卫配置多层套卫，适合大家庭分层居住；约211㎡五房四卫对应人口较多、客房需求频繁的大家庭。看房对比时建议逐层核对首层长辈房位置、二层卧室私密性、主人层套房尺度与地下室可改造范围。

与朱家角及青浦西部其他低密产品横向比较时，本项目的特征在于社区自持商业街区、高地物业服务体系、分期现房状态与覆盖洋房到联排的完整产品梯度；其他项目可能在庭院大小、楼栋位置或总价段上各有侧重。购房者对比时应同时核对各家毛坯交付标准、地下室层高与防潮做法、车位售价、物业口碑、社区商业开业率与已交付组团的养护实景，避免只比较表面单价。

决策建议从三个维度综合权衡：其一为家庭结构，当前与未来五至十年的人口变化、老人同住频率与客房需求是否得到户型空间支持；其二为预算结构，总价、首付、月供、毛坯装修、庭院与地下室改造、物业与车位支出是否在可承受区间内；其三为通勤半径，家庭成员工作地点与社区之间的出行时间是否可持续。三个维度同时匹配的方案才是合适的自住选择，对比看房时建议把各项目参数整理成表格逐项记录，以书面对照替代口头印象。

本节小结

社区内部先分洋房与院落两组再按预算、人口结构、居住习惯、维护精力与物业费对比；洋房三档对应两口、三口与三代家庭，联排五档按房间与套卫数量区分；横向比较其他低密产品应核对毛坯标准、地下室做法、车位、物业与商业实景，决策以人口结构、预算与通勤三维度综合判断。

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1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。

102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。

103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。

104、半封闭阳台面积如何计算：计算一半建筑面积。

105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，

106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。

109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。

110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。

111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊。

114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。

115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房。

116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。

118、墙和栏杆算不算围护结构：算。

119、基地面积是指：一个小区总的占地面积。

120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。

121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。

122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。

126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。

127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。

129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

131、套内墙体面积的计算：全部。

132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。

133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半。

134、外墙以多少计入套内墙体面积：一半。

135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部。

136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

139、一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4

140、建筑密度又称：建筑覆盖率。

141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

142、人口毛密度的计算公式：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。

144、使用面积系数K1（％）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100％。

145、居住面积系数K2（％）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100％。

146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，

148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100％

150、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。

151、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

153、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用

154、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。

155、规划形态是指：项目的具体建筑构成。

156、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式

157、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。

158、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称。

159、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。

160、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

161、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

162、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

163、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。

164、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

165、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

166、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

167、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

168、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

169、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

171、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。

172、联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。

173、双拼别墅：二户连体的别墅。

174、独栋别墅：单楼独栋的别墅。

175、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

176、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

177、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

178、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

179、SHOPPINGMALL：大型购物广场的英文名称。

180、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

181、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

182、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

183、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：属于地下室。

184、商品房验收合格指的是：单体（即单幢楼盘）验收合格。

185、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

186、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。

187、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

188、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

189、基础的作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

190、墙体是构件，也可以是构件：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

191、在一般砖混结构房屋中，墙体也是主要的：承重构件。

192、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。

193、停车场小型机动车位面积计算：按每车位25平方米计算。

194、自行车位按每车位多少平方计算：1.2平方米计算。

195、商品房销售面积又称之为：套建筑面积

196、套建筑面积包括哪两部份：套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。

197、商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。

198、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。。

199、契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

200、公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

201、公共维修基金的交纳人是：购房人