客流多了84万，凯达尔还没开门：新塘的留人题

规划信息传播 · 广州区域观察系列 · 2026年10月

这个系列的第一篇，写的是新塘："新塘送人，中新送货。"

一年过去，新塘的客流全面上涨：暑运62天，新塘站到发263.4万人次，比去年同期多了84.5万；新塘综合枢纽478.8万人次，增长29.38%，单日峰值破10万；中秋国庆，穗深城际增城段客流同比暴涨95.5%。

每天304趟列车，通达11省90城，直通京沪港深。

但新塘的地标凯达尔枢纽国际广场，还锁着。

人送得更多了。留下的呢？

问题一：客流爆了，谁在受益？

先承认进步：新塘站已经不是"过路小站"了。

2026年"五一"，新塘站单日到发7.5万人次，创开通以来新高；国庆首日6.9万；暑运里新塘综合枢纽有两天单日破9万、10万。广汕高铁、穗深城际、地铁13号线在这里交汇，"3+N"枢纽型交通体系基本成型。

新塘站的换乘通道，客流高峰期人流密集。图片来源：南方+

但要问一句：这些客流，有几成会走出车站、走进新塘？

地铁和城际的客流，大头是通勤和过路——往深圳、往东莞、往天河。永旺梦乐城、金海岸广场覆盖了周边日常消费；凯达尔的地下停车场2026年6月开放了，商场却仍然没开。

枢纽越强，人走得越快。这是所有"通道型"枢纽的共同难题：过路客流不会自动变成消费。

问题二：凯达尔为什么成了新塘的"体温计"？

凯达尔的故事，是新塘这十年最完整的一份病历。

2013年，凯达尔以6.84亿元拿下新塘群星村地块；2014年动工；总建筑面积约34.88万平方米，西塔46层、高260米，东塔36层、高200米，号称"国内首个9轨TOD枢纽综合体"，9条轨道交通在此交汇，总投资超60亿元。

2019年，外立面基本完工，公寓单价卖到接近3万元/平方米。然后资金链断了。2021年，项目全面停工。

凯达尔枢纽国际广场营销中心，大门紧闭，门前杂草已长起来。图片来源：每日经济新闻

后面的数字更冷：总债务约89亿元，涉诉数百起；2024年12月，744套房源两次法拍，起拍价从21.12亿元降到16.89亿元，仍然流拍——市场评估价30.17亿元，等于打了5.6折，没人接。

2025年8月，庭外重组正式受理；2026年3月，公开招募意向投资人，已有3家联合体提交代建运营方案。但截至目前，仍未复工。

最扎心的是工程进度：裙楼幕墙完成约99%，东塔幕墙99%，西塔幕墙95%，园林景观96%，裙楼装修96%。

就差最后一口气。这一口气，卡了五年。

这不是一栋楼的问题。

TOD模式要成立，前提是"下车的人有理由留下"。虹桥枢纽背后是进博会、机场和总部商务客流；新塘背后是制造业腹地和通勤客流。官方给东江城的定位是"打造可与上海虹桥媲美的城市门户商务区"——两个虹桥，客群结构完全不同。

问题三：东江城的"虹桥梦"，靠什么落地？

官方路径写得很清楚：依托新塘枢纽打造创智型CBD，吸引区域总部入驻，激活凯达尔广场，加快保利等商务地块，优化国铁城际接驳，培育数字经济、金融会展、低空经济产业集群。

已经在动的部分也不少：区城投总部项目在建；西洲村城中村改造首开区水南安置物业已奠基；新塘通过典型镇验收、排名全省前列，被省纳入按小城市标准规划建设中心镇首批名单；全镇限上批发零售业销售额突破千亿元；专精特新企业143家、科技型企业732家。

牛仔产业也在升级：第十五届中国广州（新塘）国际牛仔服装文化节办完，牛仔产业园、牛仔面料中心进入建设阶段。

这些都不上头条，但都是"留人"的底盘。

问题是，这些底盘长在"镇"的逻辑里，不是"CBD"的逻辑里。CBD要的是总部和商务人流；新塘现在最多的，是工厂和通勤人流。

我的判断

新塘的问题，不是枢纽不够大，是枢纽和城市"两张皮"。

轨道把新塘变成了节点，但节点不等于目的地。要让478万人次里有一部分留下来吃饭、购物、办公、居住，需要的是另一套东西：写字楼的租金、学校的学位、医院的床位、街区的烟火气。

凯达尔就是这个问题的体温计。它一天不开门，东江城的"创智型CBD"就一天只有图纸；它要是重组成功、真的开了门，新塘的"留人"才算有了第一个锚点。

反过来，这也是新塘最大的机会：260米的西塔已经封顶，34.88万平方米的空间已经建好，差的不是钢筋水泥，是接盘的人和一纸重组协议。

最后

一年前，这个号问的是"新塘为什么只送人"。

一年后再问：新塘什么时候能留人？

答案可能不在铁轨上，而在铁轨旁边那栋260米的楼里。

你觉得新塘要留住人，先解决哪件事：商业、产业，还是学校和医院？评论区聊聊。

本文数据来源：广州增城发布（2026年暑运、中秋国庆客流数据）、增城区2026年政府工作报告、《广州东部中心总体规划》解读、每日经济新闻、观点网、广东省破产管理人协会公告等公开信息。