美心肯德基山顶广场铜锣湾商厦全部卖卖卖！香港四大英资洋行怡和是打算跑路吗？

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

来源：香港01

汤姆最近每天打开财经新闻，隔三差五就看到怡和这两个字几乎和出售绑在了一起。

山顶的商场、大屿山的洋房、铜锣湾的地铺、葵涌的工场，连持有几十年的美心股权都卖了。

已经有朋友在后台问汤姆：香港传统四大英资洋行之一的怡和，最近频繁卖卖卖，是打算在香港跑路了吗？

汤姆先不说结论，先看看他们最近在卖什么？

先盘点：怡和最近到底在卖什么

汤姆把今年以来怡和系的出售动作拉了一张清单，一张表看懂：

资产

类型

金额/估值

状态

美心集团五成权益

餐饮

3.4 亿美元（约 26.5 亿港元）

已签协议

山顶侨福道购物中心

商场

估值约 9,000 万

招标中，11 月 19 日截标

南大屿山两幢独立洋房

豪宅洋房

未设意向价

要约中，12 月 1 日截止

铜锣湾嘉柏大厦地铺

商铺

8,000 万

已售出

葵涌汽车维修工场

工商物业

5,200 万

已售予冠忠巴士

嘉柏大厦停车场

停车场

1.29 亿（199 个车位）

今年 3 月售出

港岛壹号中心顶层 13 层

商厦

9.25 亿美元（约 72 亿港元）

去年售予阿里及蚂蚁

肯德基、必胜客

餐饮

传估值约 4 亿美元

市场传闻

仁孚行（港澳平治代理）

汽车经销

传考虑出售

以上的信息都是手动整理，如果有偏差或错误，请大家指出。但是单看这张表，跑路论好像说得通：老牌英资在把手上的香港资产一件件挂出去。

但有一句话说得好：看一家机构是不是看空一个地方，不要只看它卖什么，要看它拿钱去买什么。

餐饮这块，是分家不是撤退

先说大家最关心的餐饮。美心这笔交易，表面上是卖，实际上是一次身家互换。

怡和旗下的 DFI 零售集团（惠康、万宁的母公司），与美心的伍氏家族原本各持美心五成权益，这段合资关系维持了近 40 年。9 月 30 日双方宣布：DFI 退出美心，拿走3.4 亿美元现金；

同时，美心旗下星巴克特许经营业务 Coffee Concepts 的全部权益，移交到 DFI 手上。（这份星巴克业务有多大？横跨亚洲七个市场、超过 1,100 家咖啡店，年收入超过 8 亿美元）

逻辑上就像是比如汤姆最喜欢的球队曼联想买皇马的球星，但是自己钱不够，所以就不得不掏出部分现金+自家不想要的球员做份子，打包去换对方的人。

来源：香港01

来源：香港01

物业这边，卖的几乎全是非核心收租货

最新挂出的是山顶和福道 2 至 4 号的牛奶公司侨福道购物中心。

来头不小：牛奶公司 1972 年投得地皮后自建，持货收租超过 50 年，目前 100% 租出，每月租金收入约 40 万，市场估值约 9,000 万。

来源：香港01

还有南大屿山两幢独立洋房：贝澳老围村 10 号的 Sanderling、罗屋村 43 号的 Valley View，实用面积各约 1,512 呎，公开要约出售，12 月 1 日截止。

铜锣湾那边动作更早：礼顿道嘉柏大厦的地铺 8,000 万沽出，比放售时市值低了约一成；同厦停车场 1.29 亿成交；葵涌的汽车维修工场 5,200 万卖给了冠忠巴士。

来源：宅谷地产资讯网

再加上去年文华东方把铜锣湾港岛壹号中心顶层 13 层以 72 亿港元卖给阿里巴巴和蚂蚁集团，今年又传出考虑出售剩余楼面，以及平治经销商仁孚行。

真正的大手笔，在买入这一边

看出规律了吗？卖掉的要么是收了几十年租的非核心物业，要么是只占一半、说了不算的少数股权。怡和不是在清货离场，是在盘活资产。

所以结论是：怡和不是跑路，是换仓。

但它换仓的方向，对关心香港楼市的人来说，值得认真看下去。

10 月 13 日，怡和宣布以 2.5 亿英镑（约 3.3 亿美元，折合约 26 亿港元），向英国保富集团收购金门建筑余下五成股权，即日起全资控股。

金门建筑是什么来头？汤姆多说两句。1919 年创立的百年工程商，1955 年就承建了启德机场新跑道，是本港三大建筑商之一，手头合约规模高达500 亿港元。

这个故事就不在这里重新讲一遍了，有兴趣的可以看看我之前写的文章。

来源：怡和集团官网

更有意思的是时间点：怡和今年 6 月刚宣布成立新的策略业务支柱 JE&I，全资收购金门，是 JE&I 成立后的第一宗并购。JE&I 的行政总裁欧嘉荣点名了一个关键词：北部都会区。

来源：信报

注意这组数字：卖美心收回约26.5 亿港元，买金门花掉约25.7 亿港元。几乎是一出、一进。

汤姆的判断

汤姆的判断是：怡和这轮操作，意图很明显了，就是放弃香港餐饮业，重仓剑指北部都会区基建，是把钱从短周期消费搬到长周期基建。

为什么卖消费？因为香港本地餐饮和零售的增长天花板已经很明显——北上消费分流、市场竞争内卷。

为什么买工程？因为北部都会区一旦从图纸进入施工期，最先吃到红利的就是能把蓝图变成地盘的公司——地基、道路、铁路配套，全在金门的射程之内。

再加上香港大量旧楼进入维修、保养、重建的周期，工程需求激增。之前我也写过一篇文章，关于旧区重建的步伐，有兴趣的可以看一看。

汤姆总结

怡和没有跑路。它只是把收租佬的帽子摘下了一半，换上了基建狂魔的头盔。

卖美心、买金门，一出一进之间，押注的是北部都会区接下来十年的建设周期。

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