广西
9月我把一套悉尼公寓的账算了一遍，算到一半就不想算了。一套100万澳元的公寓，人还没飞过去，房价还没开始谈，先要交出去的钱已经排到了15万澳元。同一个月，全国房价还在跌。
一边在跌，一边在收钱。Cotality数据显示，2026年9月全国住房价值指数环比跌1.1%，连续第六个月下行，较3月峰值低5.2%，中位价回到89.92万澳元。悉尼同比跌7.0%，墨尔本跌6.2%，97%的首府城区过去三个月都在跌。房子从挂牌到卖出，中位周期从一年前的23天拉长到39天，成交同比少19.1%。
很多人第一反应是加息。RBA年内四次加息，现金利率从3.60%走到4.60%，本地借款人月供被压了一截。但加息解释的是“什么时候跌”，解释不了“跌成什么形状”——珀斯同比还涨10.1%，达尔文涨11.9%，同一个国家，两种行情；高价段比低价段跌得狠，卖家没跑，是买家不动了。
真正的分水岭是2026年5月12日晚7:30的预算案。2027年7月1日起，二手投资房负扣税收窄：租金亏损不再抵工资，只能抵同类住宅租金或结转未来资本利得；持有超12个月的50%资本利得税折扣取消，改为按通胀调整成本基数，实际利得最低缴30%。5月12日晚7:30前已持有或签约的，走旧规则。同一条街、同一栋楼，买入差几个月，税后现金流是两本账。
租金那头也撑不住了。9月全国租金环比只涨0.3%，是2025年5月以来最小涨幅。悉尼独立屋周租835澳元，环比回落5澳元，两年来第一次季度下跌。珀斯空置率0.6%，房东理论上强势，租金也没往上走——租客支付能力到顶了。
外国身份面对的是另一道门。2025年4月1日起禁买已建成住宅，2026年5月预算案再延到2029年6月30日。能进的货架只剩新房、楼花、空地。新州海外买家附加印花税9%，维州、昆州8%，西澳7%；100万澳元以下新房FIRB申请费1.56万澳元。一套100万澳元的悉尼公寓，附加印花税9万+标准印花税约4万+FIRB 1.56万+律师过户杂费约4000，前置成本约15万澳元，按当前汇率4.69折算，约70万人民币。
本地买家走二手房，没有附加税、没有FIRB费，能贷款，前置成本约4万澳元。中间差的11万澳元，就是“身份”两个字的价格。外国买家在澳洲基本拿不到本地按揭，纯海外收入贷款要么不做，要么利率高到不划算。中国个人年购汇5万美元，购房不在自由购汇范围。能一次付清的，钱大多早就停在境外了。IQI的何丹尼提到，接触的中国买家里六成以上全款——不是靠杠杆赚差价，更像是把一部分资产换个地方放。
2025-26财年FIRB数据里，中国买家获批9亿澳元、785宗，仍是海外第一，但较2015-16财年319亿的高峰，缩到约四十分之一，占全澳住宅成交不到0.2%。市场不是被“中国资金”砸下来的，也救不回来。苏富比悉尼的孙亮说，过去客人九成是华人，现在只剩三成；居外香港的李瑞华感受到，香港客人少了一半，现在咨询最多的是马来西亚家庭，看珀斯和墨尔本，理由很直接——孩子在那读书。
人没走，只是在等一张本地身份的入场券。等待要算另一本账。留学两三年，工作签两三年，PR再一段，前后五到八年。按墨尔本公寓周租600澳元算，五年租金约15.6万澳元，比省下的11万门票还多4万多。这笔租金不是白花，是排队位——等PR到手，按本地规则进场：免附加税、免FIRB、能贷款、走首置通道。
持有端还有每年土地税附加，新州按土地价值5%收，公寓一年约1万澳元上下。悉尼公寓毛租金收益率4.4%，扣掉管理费、保险、维修，净到手3万到3.3万。前置15万成本，相当于近五年的净租金，房子还没租出去，先白干近五年。
汇率是唯一的即时折扣。澳元兑人民币中间价4.69，一年前高位4.93，100万澳元的房子比那时少付约24万人民币。折扣来自汇率，不来自澳洲楼市。新房是税改留的例外：负扣税保留，CGT可在旧折扣与新指数化方案间二选一。政策方向很清楚——把资本从存量房赶去增量房。代价是价格更硬，楼花交付周期、开发商定价权，都落在买家这边。
州财政拿9%附加税，联邦拿FIRB费，开发商拿新房定价权，本地首置家庭拿政策保护。每一方都在规则里，没人违规，也没人替谁转嫁。一套房，对长住、孩子上学、十年不卖的家庭，溢价是生活成本；对几年转手、靠增值还门票的人，账要等未来价格说话。他们等的那张纸，比任何一次降价都值钱。
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