澳洲房产清盘率暴跌！澳洲人太惨，周收入900澳元，800澳元用于还贷，新州住房危机加剧！

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澳洲房市持续降温：拍卖清盘率跌破50%，悉尼房价降至两年低点

澳洲房地产市场近期进一步走弱，房屋拍卖成交情况与多个首府城市的住宅价格同步承压。房地产数据机构Cotality的最新统计显示，全国拍卖清盘率已降至48.4%，意味着参与拍卖的房产中，成功成交的比例不足一半。相比今年2月一度超过70%的水平，市场热度明显降温。

从城市表现来看，悉尼的拍卖清盘率为48.2%，墨尔本为54.8%，布里斯班仅为25.2%。不同地区虽然存在差异，但整体数据反映出买家观望情绪有所增强，房产交易正面临更大的压力。

房价方面，Domain发布的《2026年第三季度房价报告》指出，悉尼独栋住宅中位价当季下跌4.7%，至约166万澳元，降至近两年来的低点。报告显示，同一季度澳洲各首府城市房价均出现回落，为约15年来首次出现这一情况，全国房价季度跌幅达到4.7%。

其中，珀斯季度跌幅达7.4%，为各首府城市中最明显；布里斯班和阿德莱德也录得各自有记录以来最大的季度跌幅，墨尔本则出现近四年来最明显的季度下滑。房价调整已不再局限于个别城市。

高利率和融资条件收紧，是目前购房需求受到抑制的重要因素。随着澳洲储备银行此前多次上调现金利率，借款人的月供压力及银行对还款能力的评估都受到影响。即使部分房源价格下降，购房者可获批的贷款额度也未必足够。

据报道，墨尔本准买家Jessica Ongarello与Callum McIntyre原本希望借房价回落的机会进入理想社区，但在9月加息后，银行重新评估其借款能力，最终批出的贷款额度较此前减少10万澳元。他们因此多次在竞拍中受阻。这也说明，对不少首次置业者而言，房价降低并不必然意味着购房更加容易。

住房政策同样成为市场讨论的焦点。联邦政府曾在2026年5月预算案中提出调整负扣税与资本利得税折扣的方案，但相关改革计划于2027年7月才实施，不能将当前市场变化直接归因于尚未生效的措施。住房部长Clare O’Neil表示，价格涨势放缓与改善住房负担能力的政策方向一致，但不宜仅依据短期波动判断长期趋势。

接下来，市场将继续关注澳联储11月的利率会议。副行长Andrew Hauser此前指出，在外部供应冲击与通胀预期风险之下，货币政策仍面临艰难抉择。如果利率再次上调，买家借贷能力及购房信心可能进一步受到影响。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell认为，澳洲房价短期内仍可能面临下行压力。在借贷成本出现缓解之前，买家信心能否明显恢复仍有不确定性。对于购房者而言，当前市场虽然提供了更多议价机会，但融资能力依旧是决定能否入市的重要门槛。

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新州住房危机加剧，

热门区短租房源占住房存量近 5%！

新州住房危机持续恶化，一份本有望缓解租赁房源紧缺的短租行业审查报告，被 Minns 政府搁置三年迟迟没有对外发布。这份审查原本计划研究收紧短租经营上限，甚至探讨对短租住宿征税，重点针对悉尼热门片区、拜伦湾这类旅游胜地。当地 Airbnb、Stayz 短租房源大量涌入，挤压本地居民的长租选择，不少本地人因为租金被挤出住房市场。

《悉尼先驱晨报》记者 Jessica McSweeney、Megan Gorrey 报道，新州各地市议会一直在尝试平衡旅游业需求和保障性长租住房缺口，但市议会的监管权限十分有限。悉尼市议员提出过多项落地难度很高的方案，包括要求预订平台自愿捐款、设置难以执行的年 30 晚经营上限，以及禁止投资者运营短租物业。但依据新州规划法案，只有州政府才有权力出台禁令。

早年大众担忧短租扰民，如今大量业主入局短租赚取收益。这类房源推高悉尼租金水平；在内陆与沿海旅游小镇，住房逐步变成高价度假物业，服务当地旅游业的务工人员难以找到住处，被迫外迁。

AirDNA 统计数据显示，9 月悉尼共有 15683 套活跃短租房源。格拉坦研究所住房与基建项目负责人 Andrew Barker 指出：全州以及大悉尼范围内，短租房源占住房总量约 1%；而悉尼市议会辖区，这一比例接近 5%。

短租行业带来的市场影响本身极具争议。Airbnb 向悉尼市议会提交意见，认为简单一刀切设置上限、下达禁令无法解决住房危机，并称短租在整体住房市场占比很小，并不是房源短缺的根源。

悉尼大学城市与区域规划教授 Nicole Gurran 则认为，在当前严峻的住房环境下，针对房东不在场托管型短租业态实施监管是理所应当的举措。

2023 年末，新州州长 Chris Minns 官宣启动这项短租行业审查。当时他提到，最多有 9 万套住宅有潜力转为长期租赁，涵盖度假屋、普通出租物业以及空置住宅。当然并非全部 9 万套房源都会流入长租市场，但这是一块潜力巨大、尚未盘活的住房储备。 时至今日，三年时间过去，政府依旧没有公布审查结果，也没有推出配套监管新政。

旅游业是悉尼经济的重要一环，但一个缺少常住居民、失去活力社区的国际化城市，并不是大家所期望的。

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悉尼房贷压力加重：女子周收入900澳元，近800澳元用于还贷

在悉尼生活近26年的Vanessa Merryweather正面临沉重房贷压力。她每周收入略高于900澳元，却需支付近800澳元房贷。

她表示，如果澳洲储备银行（RBA）继续加息，可能在明年1月出售住房。

据其接受《60 Minutes》采访时介绍，她过去一直谨慎借贷，还曾提前偿还部分贷款，并保留约6万澳元可提取资金。但疫情冲击其生意，随后她经历肠癌手术、25轮化疗及放疗，次年女儿又确诊淋巴瘤。

接连的变故几乎耗尽家庭积蓄，如今即使银行提供困难还款安排，她仍需出售家具及衣物筹措资金。

RBA助理行长兼首席经济学家Sarah Hunter表示，理解加息对家庭造成的压力，但抑制通胀仍需要较高利率。加息通过降低消费需求缓解物价压力，短期内却可能让房贷家庭更加吃紧。

住房供应问题也持续受到关注。Metricon首席执行官Brad Duggan认为，审批缓慢、建筑成本上涨及土地不足，使联邦政府到2029年前建成120万套住房的目标面临挑战。与此同时，地产公司Jellis Craig称今年挂牌量下降30%；业内人士亦担忧投资政策变化可能影响出租房供应。

高利率、住房建设进度及租赁市场压力相互叠加，令澳洲家庭的住房负担问题更加复杂。

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悉尼三居室海景房成 “香饽饽”！

3 组买家竞争激烈

在周六的拍卖会上，悉尼 Maroubra 一栋坐拥海景的房产最终以 700 万澳元成交。竞价过程中，开发商先后与两组自住买家展开竞争，成交价也大幅超出底价。

这处位于 48 Mermaid Ave 的三居室房产，指导价和底价均为 650 万澳元。 现场约有 70 人到场，其中不少是附近邻居，大家在阳光下观看拍卖，三组注册竞拍者竞争激烈。

起拍价为 630 万澳元，开发商和一名自住买家轮番加价，最初每次加价 10 万澳元。 叫价到达 660 万澳元后，这名买家退出，另一名自住买家随即加入。 开发商叫到 692.5 万澳元后不再加价，最后由另一名自住买家喊出 700 万澳元，成功拿下该房产。

Ray White Eastern Beaches 负责人 Angus Gorrie 表示，买家计划拆除旧平房，利用这里开阔的海景建造梦想住宅。 “这里可能是 Maroubra 最好的街道，景色也是最好的，对买家来说确实是一块空白画布。”

Gorrie 坦言，最终的成交价让他颇感意外。 “我原本估计成交价会在 650 万至 660 万澳元之间，最后冲到 700 万澳元，实在出乎意料。” “这说明不管市场好坏，买家都愿意为地段付钱。要是市场状况更好，可能会有 10 名竞拍者，但我认为最后的成交价还是会一样。”

本周，悉尼共有 885 套房产参与拍卖，这是其中之一。截至周六晚，Domain 录得的初步清盘率为 45%。

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