北京
来源：环球市场播报
如今几乎各方都认同：7% 以上的抵押贷款利率已经成为新 “常态”。
房地产领域多位经济学家近期公开表态中频繁出现这一说法，其中包括全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家、全美住宅建筑商协会（NAHB）首席经济学家。
各大住房机构的预测报告也越来越多地体现出这一判断，主流房地产业机构预测，抵押贷款利率到 2027 年很长一段时间内都会维持在 7% 以上。房利美预测了 2027 年的利率走势；抵押贷款银行家协会（MBA）则预计利率将持续高于 7%。
这意味着过去几年借款人习惯的 3%‑4% 的抵押贷款利率，短期内不太可能再度出现。
苏富比国际地产经纪兼市场分析师詹娜・施陶费尔表示：“受经济数据影响，利率当然会出现上下波动，但我们所处的经济大环境，已经不同于 2010 年代或是疫情时期。”
为何高利率会在较长时间持续
抵押贷款利率走势通常跟随 10 年期美国国债收益率。之所以将其作为参照基准，是因为 30 年期抵押贷款大多会在到期前就完成结清或者再融资。多重因素导致长期借贷成本将持续处在高位。
第一点就是通胀居高不下。通胀高企时，投资者会要求长期债券提供更高收益率，以此弥补未来回款购买力缩水带来的损失。美联储偏好的个人消费支出（PCE）物价指数衡量的通胀水平，一直未能达到央行 2% 的目标。
但通胀并非唯一诱因。房地产数据机构 Cotality 首席经济学家塞尔玛・赫普指出，一方面联邦政府财政赤字规模庞大；另一方面人工智能热潮带动数据中心、发电设施以及其他基础设施领域的大规模资本投入。两类因素叠加，推高了全社会的资本需求，进而给长期借贷成本带来上行压力。
对比 2010 年代，赫普称：“过去是资本充裕、投资机会有限；如今市场上资本争夺十分激烈。” 当年低通胀、储蓄充足、资本需求偏弱的环境，才把抵押贷款利率压在低位。
抵押贷款债券的需求也出现萎缩，进一步助推房贷利率上行。财富管理机构 Facet 首席投资官汤姆・格拉夫表示，2022‑2023 年利率飙升，令银行债券组合出现巨额亏损，自此之后银行越发不愿持有抵押贷款支持证券。因为利率上行，债券价格普遍会下跌。硅谷银行、第一共和银行倒闭事件，也促使监管机构对银行债券持仓开展更为严格的审查。
疫情期间美联储的政策方向恰好相反：当时美联储大规模购入美国国债与抵押贷款支持证券，压低长期借贷成本，推动抵押贷款利率创下历史低位。多伦多道明银行（TD Bank）住房信贷主管史蒂夫・卡明斯基称，如今美联储已经不再主动买入抵押贷款支持证券。
卡明斯基表示，低利率的环境不复存在，“至少未来一年，抵押贷款利率大概率会维持高位。”
怎样才能让房贷利率回落？
赫普认为，想要把抵押贷款利率拉回 6% 附近，需要通胀降温、经济增速放缓，或是政府举债压力缓解，以此带动 10 年期美债收益率下行。
卡明斯基也持相近观点，利率跌破 7% 需要通胀回落、美债收益率走低。若经济走弱，投资者会涌入相对安全的美债，同样会压低国债收益率，带动房贷下行。
但上述情景能否实现尚不确定。因此赫普并不认同直接把 7% 称作 “新常态”，7% 这个数字本身并不是永久固定值。不过，造就 3%‑4% 超低房贷利率的低通胀、资本过剩、美联储宽松政策的组合条件，已经不复存在。
对于潜在购房者而言，一味等待房贷利率大幅回落，本身就是一场博弈。
赫普说道：“我们不应该期待回到过去那种能常态化出现 3%、4% 房贷利率的金融环境。”
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