2026中国不动产数字力榜单深度解读｜AI开始“上岗”，差距从这里拉开

10月24日，在GDPS 2026全球开发者先锋大会·房地产人工智能公开课上，克而瑞深度智联正式发布“2026中国不动产数字力测评”结果。这项测评自2020年启动，每年迭代一次评价重心，持续记录行业数字化转型的进程。本届共发布五张测评榜单：住宅地产、物业服务、智慧康养三大赛道各20家数字力领航企业，一份不动产AI创新科技企业榜，以及覆盖五大业态的AI标杆应用。

和往年相比，今年的评判重点围绕一个问题：AI有没有真正“上岗”。系统上了多少、投了多少钱、融了多少资，都不再过多计分；企业要拿高分，必须拿出AI在真实业务中持续运行、并带来可核验价值的证据。

同场发布的《2026中国房地产行业AI应用报告》给出了这张榜单的行业底色：83%的企业，AI还停留在个人工具和岗位试用阶段，把AI用进完整业务流程的不到两成。换句话说，入榜企业代表的不是行业平均水平，而是少数已经跑通的那批企业。看懂他们做对了什么，比记住名次更有价值。

【深度智联首席战略官李琛，现场发布测评结果】

核心发现速览

1. 评价逻辑换挡。“AI原生能力”首次单列为一级维度（35分），与AI业务价值合计65分，数字化基础只占25分，治理与生态占10分；所有量化成效须具备基期、周期、口径、数据来源四要素。

2. 住宅榜央国企占16席，但规模不是唯一门票。克而瑞1—9月销售TOP10中有7家入围住宅TOP20，另外13家入围企业并不在销售十强之列。

3. 物业是最市场化、也是AI最密集的赛道。物业TOP20中民营及独立物企占10席，住宅榜仅3席；标杆应用中物业类占37.5%，居各业态之首。

4. 头部之间是“体系对体系”的竞争。华润体系同时登上住宅、物业、康养、科技四张企业榜；越秀体系同样四榜齐登。

5. 科技企业榜过半出自房企或物企体系。“体系内跑通—产品化—对外输出”成为甲方系科技公司的共同路径。

6. AI进入中后台，建造仍是短板。住宅类标杆中“经营管理与企业智能体”入选11个，多于营销的8个；产品建造与交付仅4个，是全价值链最薄的一环。

01

评价体系：

只认证据，不认投入

七年迁移：从“系统有没有上线”到“AI有没有上岗”

理解今年的榜单，先要看清这套测评的评价重心是怎么一步步移过来的：

评价对象从“系统”到“数据”，再到“AI场景”，今年落到了“AI组织能力”。过去几年，不动产数字化回答的是系统有没有上线、数据有没有汇集、流程有没有线上化；今天的问题变成了：AI有没有进入员工每天的工作，有没有进入企业的知识、流程、决策与经营。

三类榜单，一套证据化评分矩阵

本届测评面向住宅地产、长租运营、物业服务、银发康养、商办及商业资产运营五大业态开放申报，为企业、科技企业和项目三类主体分别设计了评分矩阵，统一满分100分。最终企业榜发布住宅、物业、康养三个赛道，长租与商业板块的优秀实践以标杆应用形式呈现。

图1　2026中国不动产数字力测评评价体系

权重本身就是态度。企业榜里，AI原生能力与AI业务价值合计65分，传统意义上的“数字化建设”只占四分之一，一家企业即便系统齐全、数据中台完善，只要AI没有跑进业务，就很难进入前列。科技企业榜把40分给了“客户交付与价值”，是四项中最高的一项，产品功能再多，最终要回到客户现场的真实效果。项目榜中“量化成效”与“运行规模”合计45分，概念验证和演示型项目几乎没有空间。

35分的“AI原生能力”到底评什么

这是今年评价体系里最关键、也最容易被误读的一项。申报表把它拆成六项指标，要求企业证明“平台—员工—数据—知识—技能—组织”的建设、使用与更新闭环：

两处细节值得注意。第一，分值最高的一项给了“员工是否真正用起来”，看的是激活率、活跃率和输出采用率，而不是采购了多少账号。第二，申报表写明：购买账号、静态文档或一次性培训，不构成满分依据。换句话说，测评要区分的是两类企业，一类在“试用一个AI工具”，另一类已经让AI参与投研研判、内容生产、客户经营、运营巡检和管理决策。

判断一家企业AI原生能力的六个问题

1. 有没有统一的AI办公平台或工作台？不是零散账号，而是能被身份权限、模型、智能体、业务系统与使用数据统一管理的工作入口。

2. 员工是否真正把AI用起来？不只看账号数，更看激活率、活跃率、部门覆盖、任务使用和输出采用率。

3. 数据是否已经“可找、可懂、可用、可管”？AI能否调取可靠数据，取决于数据目录、质量、权限和语义化能力。

4. 知识是否从“文档堆积”变成“即时可用”？制度、流程、项目和运营经验能否被检索、授权、更新和业务引用。

5. 高频工作是否沉淀为可复用的AI技能？智能体与工作流能否跨部门、跨项目复用。

6. 组织是否真的在改变？管理层是否牵引，业务和技术是否共同负责，流程是否因AI重新设计。

以华润置地的材料初评为例，可以看清这套4个维度、19项细分指标的矩阵如何拉开差距：数字化与数据基础22.0/25，AI原生能力30.3/35，AI业务价值26.7/30，治理与生态9.3/10，合计88.3分。其中“代表性AI场景”一项拿到16.1/18，主数据与数据目录、数据质量与更新机制两项均为3.8/4；相对短板是流程标准化（2.9/4）和企业知识库（3.9/5）。值得注意的是，即便是得分较高的企业，失分最多的维度仍是AI原生能力（失4.7分）——数据底座可以靠多年投入积累，组织和知识层面的AI化，行业普遍还在路上。

02

企业榜：

五个结构性看点

看点一｜住宅：央国企主导，规模决定起点但不决定终点

住宅地产数字力领航企业共20家

图2　2026住宅地产数字力领航企业TOP20

从所有制看，TOP20央企背景企业10家、地方国企6家，合计16席；民营房企3家（金科地产、融创中国、鸿荣源控股），另有险资背景的远洋地产。销售额300亿元以上的企业中，32%已把AI用进业务流程，100 亿元以下的小微企业仅约一成。数字化是长周期投入，资金与组织保障更稳定的央国企天然占优。

但规模并不是唯一门票。以克而瑞2026年1—9月全口径销售榜为参照，销售TOP10中有7家进入数字力TOP20；另外13家入围企业并不在销售十强之列，华发股份、中铁置业、中建玖合、联发集团、中建壹品等企业凭借扎实的AI实践进入榜单。中铁置业的AI审图是一个注脚：图纸初审从5—7天压缩到0.5小时，1278条审查意见全部附规范依据，首轮候选意见经独立二次复核后剔除一成多误报，存疑项强制转人工。在“只认证据”的规则下，这类把AI做进必经流程、并且经得起核验的实践，比规模更能换来分数。

另一个现象是“系”的集聚。中建体系（中海地产、中建玖合、中建壹品、中建智地）占据4席，厦门国企（建发房产、联发集团、国贸地产）占据3席。集团统一规划、子企业分头落地的打法，让数字化能力在同一体系内快速复制。报告的数据可以佐证：集中推进的企业平均有2.7个业务环节AI正式运行，多点试点、各自探索的只有0.7个。

看点二｜物业：最市场化的赛道，也是AI最密集的战场

物业服务数字力领航企业共20家

图3　2026物业服务数字力领航企业TOP20

与住宅榜形成鲜明对比的是，物业TOP20中民营及独立物企占到10席，长城物业、永升物业、融创服务、龙湖智创生活、鑫苑科技服务、时代邻里、南都物业、彩生活、卓越商企服务、和泓服务，与住宅榜上榜房企紧密相关的物企只有3席。物业是充分竞争的市场，降本增效直接关系生存，民营物企既有足够动力投入AI，也有足够多的高频场景去验证。

物业也是AI落地最密集的业态。原因不在于物业更先进，而在于物业的活儿“可计算”：工单、巡检、客服天天发生，有SOP可循，效果按天可见。融创服务把物业SOP固化进系统，AI云巡检覆盖16大场景、准确率超95%，一年自动生成超20万条工单；华润万象生活在千余个项目中实现工单智能分拨，准确率在90%以上。

头部物企的竞争已经从“有没有系统”转向“规模化运行”。龙湖AI慧眼接入30万余路视频、覆盖2500个项目，并建起200万户房间级数据档案；招商积余的AI工单助手和视频巡检在2473个在管项目全链路跑通。规模本身正在成为壁垒：后来者买得到同样的软件，买不到别人几年跑出来的数据和流程。

看点三｜康养：多元主体同台，量化成效仍是短板

图4　2026智慧康养数字力领航企业（不分先后）

智慧康养20家领航企业大致可分为四类：以泰康健投、国寿健投、太平养老、大家健康为代表的保险系；以华润悦年华、中海康养、保利健投、越秀康养、中铁大健康、绿城康养、碧桂园九华、远洋椿萱茂为代表的地产系；通用技术健康、上海中信、山东健康、悦达健康等产业与国资平台；以及上海星堡、美邸养老、北京寸草、锦欣康养等专业运营机构。

保险系的优势在于“保险+养老+医疗”的支付闭环和资金实力，地产系的优势在于规模化社区和成熟的物业运营能力，专业运营机构则深耕一线照护。多元主体同台，说明智慧康养已经不是某一类企业的专利。

但需要正视的是，康养申报企业的AI应用深度普遍不足，据行业调研推算，康养环节的AI正式运行率也只有一成左右。不是没有需求，而是场景还没有被拆到AI能干的颗粒度——照护记录、健康档案、风险预警的工单化和档案化才刚刚起步。谁先把照护规范沉淀成知识库、把服务过程变成可计量的数据，谁就有机会定义这个赛道的标准。

看点四｜科技企业：甲方系过半，卖的是跑通的经验

图5　2026不动产AI创新科技企业（不分先后）

一个显著特征是，入榜企业过半出自房企或物企体系：招商体系的招商蛇口数字城科、积余科技，华润体系的润智科技、润腾智慧，中海旗下的海智创科技，越秀旗下的越创智数，龙湖旗下的千丁智能，永升旗下的霖久科技，以及合肥城建—铂居智造、绿地云算科技等；另一侧则是广联达、旺小宝等第三方科技企业。

甲方系科技公司的共同路径是：先在体系内跑通，再沉淀为产品，最后对外输出。积余科技把母公司在管项目中验证过的AI巡检、机器人、工单助手沉淀成产品，累计落地2500余个项目；海智创在中海体系内跑通近900个AI应用后实现产品化；霖久把永升体系验证过的工单、合同、计划智能体输出到外部物企，落地240个项目；千丁智能在龙湖体系内约两千个项目跑通后，开始向外部企业输出。第三方企业则在拼行业纵深：旺小宝在地产服务1.6万个楼盘之后，把案场AI复制到医美、家居、汽车等行业。

两类企业的共同点是，都在真实业务里跑通过。这正契合科技企业榜把40分给“客户交付与价值”的设计：对买方来说，买软件的时代正在变成买验证过的运营经验——别人踩过的坑，就是自己少交的学费。

看点五｜体系作战：头部之间是“体系对体系”的竞争

把榜单放在一起看，头部企业早已不是单兵作战。华润置地及子公司同时登上住宅、物业、康养、科技四张企业榜，并有多个项目入选标杆应用，覆盖营销、财务、招采、会员、物业运营、商业节能、数字员工和养老社区；越秀地产及子公司同样四榜齐登，多个项目入选标杆。招商、中海、保利、龙湖等体系也都在多张榜单上出现。

体系化的意义在于复用：同一套数据底座、同一个智能体平台、同一批AI人才，可以在开发、物业、商业、康养之间流转。单一业态的企业拼的是场景，集团型企业拼的是平台——这很可能是未来几年头部格局最难被撼动的原因。

03

标杆应用：

AI落在哪里，账怎么算

本届标杆应用榜共70+个项目，覆盖住宅、物业、康养、商业、住房租赁五大业态，横跨投研与资产决策、产品建造与交付、营销与客户经营、空间与资产运营、物业与银发服务、经营管理与企业智能体、数字化底座与数据治理七大价值环节。分布本身就是一张行业AI地图：物业最密，住宅中后台项目多于营销，建造环节最薄。

1. 营销：第一条被AI全程打穿的链路

营销是AI最早见到业绩的领域，客研、素材、触达、案场、成交五个环节都已有企业跑通。中国金茂“地产营销全链路智能体”把单轮客研从2周缩短到2—3天，单条营销视频成本从2—5万元降到千元以内；招商蛇口AI外呼一年触达404万组客户、覆盖15城29盘；华润置地近100个在售项目推行语音工牌，案场接待全程可回溯，客服响应从12小时缩短到10秒；绿城中国AI经纪人7×24小时私信接待并辅助直播场控，客资转化率提升50%。

营销的下一步不在单点，而在连线。目前单点都有人用，但五段数据真正接力、从客研一路流到成交的企业还不多，五段数据不连通，等于每一段都在重新开始。

2. 经营管理：AI正在进入中后台和决策层

住宅类标杆中，“经营管理与企业智能体”方向入选10+个，是住宅三个方向中最多的，覆盖财务、审批、合同、清标、招采、运维、客服和资产管理决策。联发集团“联小智”把12个经营决策节点交给AI，经营决策周期从80天压缩到32天；华发股份AI自动化运维平台上线后，IT运维工单同比下降55.5%，运维岗位人数减少，留下的人转做疑难处置和知识运营。

这类项目的价值不在于替代某个岗位，而在于把AI嵌进决策节点。AI一旦挂在审批流、招采系统和经营会议上，它就不再是员工电脑上的个人工具，而是组织的一部分。

3. 产品建造与交付：最薄的一环，也可能是最大的洼地

招商蛇口AI成本管理、合肥城建铂居智造“如意”AI智慧设计平台，以及中建壹品的“壹品定制家”新房整装AI协同方案与“壹品云视”精装施工AI智能监管系统。中建壹品的两个项目一前一后覆盖了定制设计与施工监管，其中“壹品定制家”在外滩源著项目上线后，带动当月销售提升50%。

建造环节的稀薄与它的价值并不相称。BCG测算显示，AI利润空间约四成在工地（减少返工、降低采购施工成本、缩短周期），AI优先的开发企业项目全周期可从39个月缩短到27个月；但克而瑞调研数据显示，“缩短开发周期”和“降低建安与采购成本”的受访者只有13%和12%。828新政之后，现房逻辑下工期就是资金成本，建造环节很可能是下一届榜单变化最大的地方。

4. 物业服务：从“人盯屏”到“系统派单”

物业类标杆的共同方向，是把巡检、安防、客服从依赖个人经验转为系统的标准动作。保利“驭见”AI全景智控平台把隐患从发现到生成工单的时间缩短到1分钟，而此前人工视频巡检的漏检率曾超过25%；招商积余北京招商玺社区以659路摄像头运行9种算法；鑫苑客服与管家智能体建立“一户一档”，业主档案检索从120秒缩短到5秒，管家换人，服务不断档。

越秀服务的车库清洁机器人项目则提供了一个“反共识”样本：在物管人力成本每年上涨8.7%的压力下，越秀服务对224个车库逐一测算，只建议107个引入；首批23个项目、31台机器人验证跑平后，计划在2027年扩展到84个项目。AI投资的第一课是学会说“不”——这恰恰是证据化评审最想看到的决策方式。

5. 能源与商业：全行业最算得清的一笔账

能源管理是本届标杆中数据最“硬”的一类，因为节能率可以按月抄表验证。北京清河万象汇冷站群控AI化后，年节电122.6万千瓦时、减碳约700吨，节能率18.03%；越秀AI能源专家统一接入四大商业项目、112万平方米；龙湖北京蓝海引擎产业园以物联网+BIM+AI数字孪生打通十大系统，公区用电一年下降27%，工程团队人数减少，并已复制到广州小米大厦、小鹏总部科技园等项目。鸿荣源壹方中心AI空调节能系统同样入选。

商业运营则在向“智能体运营”演进，华润万象生活MixClaw数字员工平台与万象商业智能体，代表商业管理从“人盯店”走向“智能体管店”。能源AI有三个天然优势：账算得清、算法可跨项目复用、不直接替代岗位，因此往往是企业第一个最容易通过董事会立项的AI场景。

6. 住房租赁：一套入口管住一个大盘

郑州城发安居“郑AI家”是国企保租房赛道的典型样本。项目2025年上线，一套入口服务管理方、租户、管家物业三类角色；租赁、IoT、财务等数据汇入全域数据中台，实行“一房一码”；AI视觉复用已有监控设备，形成“检测—工单生成—派单—处置—复核”闭环，识别数据全量本地处理、不出园区。项目支撑7.9万间保租房运营，出租率稳定在98%以上，统计分析效率提升90%、工单处理效率提升70%，入住办理压缩至10分钟，费用收缴周期缩短至1天。

品牌运营商和服务商更看重直接的经营回报。微领地AIVC长租公寓数智运营工作台用AI视觉承接巡检与安防外包职能，一年节省外包费用300余万元；鹿客科技“云丁AI管家”打通全屋智能硬件、大模型与PMS系统，据企业披露，可实现单房月租金溢价约120元、项目整体收益提升3%—6%，回本周期约6个月。上海城投“城投宽庭AI+”同样入选。

7. 智慧康养：场景铺开，等待量化

从路径看大致分两类：一类是以太平小镇·梧桐人家为代表的大型综合社区，把智能健康监测、数字化健康档案和医养协同平台串成“入住评估—日常照护—慢病管理”的全周期服务；另一类是以大爱天下绿城颐养中心为代表的精细化运营，用数字化平台和AI照护工具推动照护流程标准化、风险预警实时化和人力配置智能化。下一阶段，康养项目能否拿出带基期的量化成效，将决定这个赛道能否从“示范”走向“复制”。

04

测评观察：

跑出来的AI，都具备四个共同点

逐份核验申报材料后可以发现，真正见到成效的案例几乎都具备四个共同点。

在组织层面，战略和数据两道门槛都过的企业，71%进入流程应用；两道都没过的只有5%。一把手亲自定场景、带头用的企业，34%进入流程应用；只挂名的企业无一进入。鸿荣源是组织驱动的典型：账号激活率100%、周活跃率98%，靠的是从董事长到一线的四层AI社群、系列培训和年度大赛。工具可以买，组织只能自己长。

三个需要冷静看待的口径

● 覆盖人数不等于使用量。有的案例覆盖三千多人，实际调用只有几千次；入口建了、用量没跟上，激活不等于活跃。

● 省下的时间多停在局部环节。效率提升集中在材料、报告、审查等环节，真正传导到端到端开发周期的只有个别案例，且多为测算值。

● 编制变化多写成“释放人力”。真正写明岗位和人数变化的只有少数企业。人的出路讲不清，一线就不敢真用。

这也是本届测评坚持“四要素”的原因：没有基期、周期、口径和数据来源的成效，无法比较，也无法复制。

05

放回行业坐标系：

榜单之外的大多数

●加码是共识。在能明确作答的企业中，72%在2026年增加了AI投入，其中近四成增幅超过50%；但超过一半的受访者说不清2027年的AI预算怎么投。

● 起点仍很低。83%的企业还处在尚未开始、个人工具或岗位应用阶段；年AI投入100万元以下的占三分之二；77%没有专职团队。

● 窗口正在打开。把AI用进完整业务流程及以上的企业目前仅16%，而72%的企业希望2028年做到这一步。

● 差距正被放大。销售额300亿元以上的企业中32%已进入流程应用，100亿元以下的只有约一成；按克而瑞1—9月销售TOP10分组，这一比例为44%对14%。

对照来看，入榜企业正是那不到两成的“流程级玩家”。828新政与存量时代叠加，66%的受访者认为未来三年经营模式会被重塑或大幅调整；国务院出台的《“人工智能+”行动方案》提出，2027年智能体等应用普及率超过七成。AI已经从选答题变成必答题，而这张榜单提供的，是一份已被验证过的答题思路。

06

展望：

下一届会比什么

1. 从单点到链路。营销五段能否连成一条线、经营决策节点能否串进同一个工作台，跨场景的智能体协同将取代单点工具，成为头部企业新的分水岭。

2.建造与工期成为新战场。现房销售逻辑下周期即成本，AI在审图、成本、施工监管和交付上的应用，有望从今年最薄的一环变为增长最快的一环。

3. 治理从加分项变成门槛。今年的申报表已新增“人工复核与责任边界”必填栏；领先企业把数据安全与合规列为前三大障碍的比例（32%）明显高于其他企业（24%），私有化部署、分级授权和全程留痕正在成为头部标配。

4.评价走向标准化。中国房地产业协会《房地产行业人工智能技术应用评估指南》征求意见稿已于10月15日发布，提出TIFA四维评估模型与L1—L5五级成熟度。行业测评与行业标准逐步对齐，“AI做得好不好”将有越来越统一的尺子。

07

结语

走到2026年，数字力测评的评价标准从“建了什么”变成了“跑出了什么”。60家领航企业、一批AI创新科技企业和70+个标杆应用共同说明：AI已经开始在不动产企业里派工单、审图纸、算成本、管能耗、接客户，它的价值正在变成报表上可以核对的数字。

但也提醒我们，行业的大多数还在起点。正如报告的结论所说，AI的价值不在于替代某个岗位，而在于让整个经营体系在线、可计算、能自我迭代。土地和金融的红利已经过去，时间和效率的红利刚刚开始，谁先把AI用进流程、用出证据，谁就会出现在下一届榜单更靠前的位置。

08

附：

2026中国不动产AI标杆应用完整名单

图6　2026住宅地产AI标杆应用（23项）

图7　2026物业服务AI标杆应用（27项）

图8　2026智慧康养·智慧商业·住房租赁AI标杆应用（22项）

研究说明：榜单数据来源于克而瑞数字力测评小组；行业数据来源于克而瑞深度智联《2026中国房地产行业AI应用报告》，基于截至2026年10月21日回收的300余份有效问卷及百余个申报案例，交叉分析为相关关系，结论为方向性判断；文中案例数据均为企业申报自报口径。