8·28新政后土拍跟踪⑦｜平均溢价率1.4%，细则落地扩至12城

摘要

土拍表现：受9月供应放量影响，10月以来300城宅地出让金持续增长。10月第三周（10月19日—25日），300城住宅用地成交规划建筑面积4047万平方米，土地出让金1271亿元，平均溢价率仅1.4%，土地市场热度仍在低位。从城市能级看，成交主要集中于三四线城市。

溢价地块：核心城市中，郑州2宗地块实现明显溢价，其中中原区二砂片区24号地块经多轮竞价，由四川邦泰以6.17亿元竞得，溢价率20.76%，成交楼面价8602元/平方米。此外，武汉、昆明、沈阳各有1宗地块以1%左右的溢价率成交。

地方细则发布：本周温州、十堰、苏州、合肥出台实施细则，落实城市增至12个。四城总体思路与此前已出台细则的核心城市基本一致，其中十堰成为首个落地实施细则的三四线城市。过渡安排上，合肥未明确历史遗留项目过渡截止日期，政策弹性较大，十堰将“续建项目”单列并允许符合条件的项目沿用旧规。现售定金比例方面，苏州与上海、深圳同为3%，温州、合肥、十堰为5%，苏州还允许828前已取得工规证项目，符合要求的可以继续按规定银行保函置换监管资金，温州、苏州、合肥均支持分期开发，温州前置按揭预审环节，十堰通过取消人才公寓配建等方式降低企业资金压力。

10月待拍土地：截至10月25日，无锡（108.4亿元）、成都（63.0亿元）、苏州（62.9亿元）待拍出让金规模居前三位。单宗规模方面，重点城市待拍地块平均起始价约3.2亿元，成都、苏州、南京均低于4亿元，待拍地块以中小体量为主。一线城市方面，下周广州有5宗宅地迎来出让，北京、上海、深圳暂无地块待拍。

受9月宅地放量影响，10月以来周度出让金持续增长

图：300城住宅用地推出及成交规划建面、出让金月度走势

注：2026年10月统计数据截至25日。

数据来源：中指数据CREIS

受去库存相关政策影响，9月部分三四线城市供地节奏明显加快，推动10月宅地成交量升高，但溢价率降至年内低位。根据中指数据，9月300城宅地推出规划建面同比增长106%，其中一线城市下降6%，二线、三四线城市分别增长66%和120%，前期推出地块带动10月整体成交规模增长。10月截至25日，300城宅地成交规划建筑面积7272万平方米，出让金2437亿元，同比增幅均超100%，平均溢价率仅1.2%，降至年内最低。但10月供地规模已出现缩量迹象，10月截至25日，300城住宅用地推出规划建面（按公告时间）同比下降37.5%，预计年末三四线城市将延续供应缩量趋势。

本周来看（10月19日-25日），300城住宅用地成交规划建筑面积4047万平方米，土地出让金1271亿元，但平均溢价率仅1.4%，土地市场热度仍处低位。从城市能级看，本周成交地块仍集中于三四线城市，成交规划建筑面积为3637万平方米，土地出让金1010亿元，一线城市无宅地成交。

底价成交延续，溢价集中于个别核心片区

本周重点城市土拍市场延续低位运行，底价成交仍为主流。根据中指监测，本周核心城市土拍中，仅郑州2宗地块实现明显溢价，武汉、昆明、沈阳各有1宗地块以1%左右的溢价率成交，其余地块成交均为底价。从成交地块特征看，主要呈现以下特点：

一是溢价地块集中于个别城市核心片区，个案特征较为明显。本周郑州中原区二砂片区24号地块由四川邦泰以6.17亿元竞得，溢价率20.76%，同片区25号地块溢价率9.04%。两宗地块均处于主城区配套较为成熟的改善板块，片区宅地供应已接近尾声，且24号地块竞得企业于9月底已竞得相邻地块，本次属于在同一板块的持续加仓，溢价成交更多体现地块自身条件和企业个体布局安排。

二是高总价核心区地块由头部房企底价获取，资金门槛主导竞争格局。厦门思明区筼筜西片区地块由华润置地以48.8亿元底价竞得，成交楼面价40692元/平方米；相邻的湖里区地块由招商蛇口&象屿联合体以25.9亿元竞得，两宗地块合计成交金额74.7亿元。大体量、高总价地块对竞买企业的资金实力要求较高，竞价空间有限。

三是低密供地特征延续，中小体量规模仍占主导。本周成交地块中，厦门、南京多宗地块容积率在1.5-2.5之间，乌鲁木齐3宗地块容积率仅为1.01；总价方面，除厦门两宗地块成交金额超20亿元外，其余地块多在10亿元以下，中小体量地块仍占主导。

典型地块情况

▌郑州郑政出〔2026〕24号（网）地块：四川邦泰连续落子中原二砂片区

10月20日，郑州成交2宗宅地，均溢价成交。其中郑政出〔2026〕24号（网）地块位于中原区二砂片区，用地性质为住宅用地，出让面积35837.52平方米（合53.76亩），规划建筑面积71675.04平方米，容积率2.0，建筑限高54米，起始总价5.11亿元、起始楼面价7123元/平方米。该地块经多轮竞价，由四川邦泰以6.17亿元竞得，溢价率20.76%，成交楼面价8602元/平方米。同日出让的同片区25号地块由鹤壁鑫亨元置业竞得，溢价率9.04%。

从地价水平看，二砂片区近期供地容积率由高峰期3.0左右降至1.3-2.5，低密化特征明显；地价方面，本次成交楼面价较9月30日出让的同片区21号地块（8194元/平方米）高约400元，较2025年12月出让的鑫联中原里地块（7321元/平方米）高出约1300元。地块位于郑州主城区碧沙岗板块，邻近地铁10号线、6号线，距二砂地铁站约0.7公里，周边教育、医疗、商业等配套资源较为集中，是中原区改善性项目的主要聚集区；片区住宅用地供应较为稀缺，本次两宗地块成交后，暂无其他待出让宅地。

市场方面，今年以来郑州新入市项目以主城区第四代住宅为主，整体去化情况较好。目前片区内在售项目仅1个，即鑫联中原里，上月开盘销售均价为16000余元/平方米。从竞得企业看，四川邦泰于9月30日竞得同片区21号地块，本次再次竞得24号地块。在商品住房销售制度改革推进、企业资金占用周期拉长的背景下，民营房企近期仍在郑州主城区连续溢价拿地，该片区后续项目的产品定位、入市节奏及去化情况有待进一步观察。

地方细则：首个三四线城市十堰细则落地，落地细则城市增至12个

本周，商品住房销售制度改革细则落地进程继续推进。10月21日，十堰市住房和城市更新局、市自然资源和城乡建设局、国家金融监督管理总局十堰监管分局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起执行；10月23日、24日、25日，温州、苏州、合肥相继发布实施细则，至此已有12个城市出台细则。

四城总体思路与此前已出台细则的核心城市基本一致，总体围绕新出让土地项目封顶预售、预售资金全额全过程监管、存量及在途项目分类衔接、现房销售定金监管和土地价款分期缴纳等方面作出安排，在强化交付和资金安全保障的同时，为存量项目消化及企业开发建设保留一定弹性。

过渡安排方面，各城均根据项目所处阶段分类衔接，差别主要体现在过渡期限和附加条件。其中，合肥对历史遗留项目未明确过渡截止日期，政策弹性相对较大；十堰将“续建项目”单列，对已取工规证未取预售证的，且符合政府确认交付和强化资金监管要求的，可在预售条件、资金监管、验收审批和个人住房信贷等方面沿用旧规。

现售定金比例方面，苏州与上海、深圳同为3%，温州、合肥、十堰为5%；苏州还允许8.28前已取得工规证项目，符合要求的可以继续按规定银行保函置换监管资金。分期开发已成为多地支持方向，温州、苏州、合肥均作出安排，其中合肥进一步衔接不动产登记和分期销售。在放款条件不变的前提下，温州将按揭资格预审、合同预面签等环节前置；十堰则通过取消人才公寓配建、放宽幼儿园配建条件等方式降低企业前期投入。总体来看，本周出台的四城细则在统一改革框架下各有侧重，体现了因城施策和分类推进的政策取向。

10月末广州5宗宅地待拍；北京创新竞买保证金共用方式

根据中指监测，截至10月25日，无锡（108.4亿元）、成都（63.0亿元）、苏州（62.9亿元）待拍地块起始价规模居前三位。从单宗规模看，重点城市待拍地块平均起始价约3.2亿元。无锡、成都、苏州、南京四城单宗平均起始价在3.2亿元至5.7亿元之间，其中成都、苏州、南京均低于4亿元；待拍地块以中小体量为主，单个项目对企业资金的占用相对有限，叠加土地价款分期缴纳等安排，有助于降低企业的参拍门槛，对提升地块成交确定性有一定作用。

一线城市方面，下周仅广州有涉宅用地待出让，共5宗、起始总价17.2亿元，平均单宗起始价3.4亿元，与重点城市整体水平基本相当；北京、上海、深圳暂无地块待拍。

另外，近期北京朝阳区驼房营2宗地在出让条件上作出调整。交易规则方面，创新采取竞买保证金共用方式，竞买人除分别缴纳2宗地竞买保证金外，还可自愿选择共用竞买保证金，即缴纳2宗地中起始价较高一宗的保证金，先参与该宗地竞买，若未竞得可继续参与另一宗地竞买。

▌结语

总体看，本周重点城市土地成交仍显平淡，多数地块以底价成交，明显溢价地块仅限个别城市核心片区，市场分层态势延续。政策层面，本周温州、十堰、苏州、合肥相继发布实施细则，制度推进进程进一步扩围；在预售资金监管趋严、销售模式调整的背景下，企业仍在适应新规则下的盈利测算与资金安排要求，参拍意愿整体不高。展望后市，年末供地高峰临近，重点城市待拍规模仍然充裕，土地市场走势将取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善程度以及各地细则执行的实际影响。

中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态及企业投资策略变化。

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