山东
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历城文旅城片区海右安澜项目笔记
经十南，旅游路北
947户，纯17层小高
容积率2.0
—— 老魏 · 济南楼盘项目笔记
QUICK VIEW · 项目速览
项目位置
经十路南 · 旅游路北
开发商
历城控股（区属国企）
建筑形态
17F 纯小高层
总户数
947户
容积率
2.0
绿地率
约35%
车位配比
未披露
面积段
125 / 140 / 165㎡
参考价格
1.45-1.65
层高
3.1m
梯户比
两梯两户 · 私梯入户
得房率
90%
交房时间
东地块2028年11月
交付标准
毛坯
物业
天城物业（自持）
老魏定性
定位经十南国企大盘的改善牌——历城控股开发，947户纯17层小高层，125/140/165㎡ 三档梯度，西临韩仓河、对望莲花山。一句话：位置和密度是明牌，价格是暗牌，到现在还没首开，真正的价格都没放出来。
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01
基础信息与资料缺口
02
户型：三个梯度 · 三张图
03
周边配套
04
产品看点：连廊、会所与立面
05
老魏判断
06
开发商与物业
01 · OVERVIEW
基础信息与资料缺口
位置在经十路以南、旅游路以北，西临韩仓河，行政上属历城区。
17层小高层、全盘纯小高层业态，总户数947户，容积率2.0，绿地率约35%，标准层层高3.1米，两梯两户配私梯入户，毛坯交付，交房时间为东地块2028年11月30日。
关于容积率2.0，这次我给个正面评价：17层小高层配2.0，在主城属于实打实的低密一档。济南多数高层社区的容积率在2.5到3.5之间，2.0意味着同样的地上面积里，楼栋占地更少、留给园林和公共空间的地更多。但有两点要说清楚：第一，2.0不是洋房标准，真正的低密洋房盘在1.6、1.7那一档；第二，全盘纯17层小高层意味着没有洋房、没有低层产品，想要跃层或院子式住宅的客群，这里没有。
还有一处要留意：东地块交房时间写的是“东地块2028年11月30日”——西地块的开发节奏与交房时间同样没给。
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02 · FLOOR PLAN
户型：三个梯度 · 三张图
全盘三个户型，各有案名：澜樾、澜颂、澜宸。梯度从125㎡ 到165㎡，覆盖刚改到深度改善。
户型面积段
125㎡
澜樾 · 3室规制 · 面宽约12.8米
140㎡
澜颂 · 3+1灵动 · 宽厅约8米
165㎡ 澜宸 · 顶配户型
轴线约14.5米三面宽 · 270°环幕端厅
125㎡ 澜樾 · 3室规制 · 独立私家电梯厅
— 户型示意图，仅供参考 —
140㎡ 澜颂 · 3+1灵动户型 · 主卧约270°瞰景
— 户型示意图，仅供参考 —
165㎡ 澜宸 · 南向双卧+北向可变空间 · 四重收纳
— 户型示意图，交付标准以合同附图为准 —
三个户型分别是这样：澜樾是3室规制、南北通透，轴线约12.8米南向三面宽，配独立私家电梯厅、LDK一体化、主卧套房；澜颂是3+1灵动户型，约8米宽厅，入户做收纳玄关加独立家政区，行政级主卧带约270°瞰景；澜宸是轴线约14.5米南向三面宽，270°环幕端厅，四重全屋收纳，南向双卧加北向可变空间，总统级主卧配步入式衣帽间。
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NOTE · 别被“面宽数”带偏
这组户型有个容易读错的地方：140㎡ 宣传“奢阔4面宽”，165㎡ 却只写“南向三面宽”。这不是140比165强。前者是把开间都排满南向，数量多但每个未必宽；后者是把面宽集中给到端厅，换的是270°环幕视野和14.5米的整体轴线。看房时别数“几个面宽”，要看每个房间的实际开间尺寸——一个3.6米的主卧和一个4.2米的主卧，图上都是“一面宽”，住进去完全是两回事。
03 · FACILITY
周边配套
经十南这一带的配套成熟度不错，商业和医疗多是已建成状态，教育在建。逐条标清楚：
01 · 教育
历城二中教育集团托管片区公办幼儿园、仁轩小学，构建十二年连贯体系，仁轩小学、中学为在建状态。
02 · 交通
经十路、旅游路双主轴，地铁4号线，另有M6摆渡车、济莱高铁，以及邢村、港沟两处高速出入口
03 · 商业
融创乐园、融创茂、雪山万达广场、山姆超市等已建成商业；生活配套的1500㎡副食品市场为在建状态，另有自配底商
04 · 医疗
济南市中心医院东院区在项目西侧约4.5公里，济南东部最大的三甲综合医院，已挂牌北京宣武医院济南院区、专家长期坐诊
05 · 生态
西临韩仓河，政府三次投资超2亿元打造滨河景观，含羽毛球场、篮球场、足球场、塑胶跑道与沿河自行车道；对望莲花山，资料称总面积约1236公顷、森林植被覆盖率超80%
04 · DESIGN
产品看点：连廊、会所与立面
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这盘在公共空间和立面上下了重注，四笔账列在下边：
01 · 约30米景观过街廊桥 + 组团连廊
济南东部一座约30米超宽景观过街廊桥，约5米架空层留出通透空间，打造空中花园景观，串联东西两区、配套互通
02 · 约4000㎡全能社区会所
规划健身房、瑜伽室、台球室、棋牌室、茶室、儿童活动区、共享书吧等空间，服务947户
03 · 约52.8米面宽门庭
搭配约10米檐高，门廊立柱取荷花造型呼应“四面荷花三面柳”；项目同时强调把台地地貌融进建筑设计
04 · 三重定制铝板立面
香槟色铝板作骨架、米白色铝板走横向线条、浅灰色铝板走竖向线条，配合大面宽LOW-E玻璃；资料称北向也用了铝板线条，属重投入项
06 · DEVELOPER
开发商与物业
开发主体是济南历城控股集团——历城区人民政府批准组建的国有全资企业，2018年8月成立，拥有AA+主体信用评级与AA+债券信用评级，业务覆盖土地熟化、基建工程、产业园区、住宅开发、金融投资、城市服务六大板块，资料称其为济南东强战略核心操盘主体之一。
2026年上半年位列济南房企销售面积TOP3、销售金额TOP4、济南本土国企TOP1。这是企业口径的榜单数据，不等于它盖的房子一定好；但至少说明它在本地的开工量和交付体量确实靠前，资金和施工资源的调度能力有基本盘。
在当下的行情里，区属国企加AA+评级是这盘的一道底线保险。不是说国企就不会出问题，而是相比资金链紧绷的民营房企，交付的确定性高出一截。东地块2028年11月30日交房，距今约两年，这中间的不确定性足够多，这个背书是有重量的。
物业是天城物业，开发商自持。自持物业的好处是协调成本低、归口清楚，风险是缺少外部竞争压力。
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这个盘适合谁
01
沿经十路通勤、看重主城位置的改善客户：双主轴加持、地铁4号线，通勤半径是这盘当下最确定的一张牌
02
想要低密、但不执着于洋房的家庭：17层配容积率2.0，密度确实下来了；125到165㎡ 三档梯度，够三代同堂用
03
看重交付确定性、能接受两年等待的客户：区属国企加AA+评级，手里有时间，就不必跟着节奏抢
不适合谁，也说清楚：急着住的要等到2028年底；想先看价格再比较的，现在做不了任何横向对比；想要洋房、低层院落这类产品的，这盘是全17层小高层，没有。
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