华润61.6亿落子筼筜西：一场围绕筼筜湖的“商圈围剿”

10 月 21 日的厦门土拍， 6 宗地块、 108.7 亿元、全部底价成交。波澜不惊的表象之下，华润置地以 61.64 亿元包揽思明区筼筜西两宗地块 —— 一宗住宅、一宗商业。

厦门土拍揽金108.7亿！百亿之外，棋局已变

如果只看成交数据，这不过是一场 “ 定向出让 ” ；但把视野拉高到筼筜湖上空，你会发现，华润正在湖的四周完成一场长达数年的布局。

这场布局指向谁？答案可能是一家老牌商场： SM 城市广场。

01摊开地图：华润的“环筼筜资产圈”已经闭合

先看华润手里有什么。

筼筜湖南岸， 厦门万象城。 2018 年底开业，约 15 万平方米体量，聚集数十个国际一线品牌，是华润置地落地福建的第一座万象城，也是厦门高端商业的标杆。 2026 年 5 月， 万象城二期 开业，新增约 4.8 万平方米，超 100 家新品牌、首店率超过四成，把思明区的首店经济又往前推了一步。

筼筜湖畔，筼筜悦府。 2023 年入市的住宅项目，开盘即售罄，是华润在筼筜湖板块的居住锚点。

筼筜湖西侧，本次土拍的筼筜西地块。住宅地块成交楼面价约 4.8 万元 / ㎡，商业地块规划体量可观，市场普遍预期华润将在这里落地其标志性的 “ 万象天地 ” 产品线 （注：官方尚未正式官宣） 。

商业、居住、高端消费，三个维度在筼筜湖周边闭合。这不是一次偶然的买地，而是一张围绕湖心展开的资产地图。

02为什么说这是“围剿”：SM恰好在这个环的缺口上

围剿的前提，是目标在射程之内。

SM 城市广场，位于湖里区嘉禾路与仙岳路交界，与筼筜湖隔湖相望，直线距离很近。作为菲律宾 SM 集团投资中国的第一站，它 2001 年开业，建筑面积约 12.6 万㎡，是厦门第一个真正意义上的购物中心，也是这座城市商业的 “ 流量之王 ”—— 巅峰期日均客流达十万人次级别，是厦门公认的核心商圈之一。

华润的环筼筜布局，恰恰把 SM 夹在中间：南有万象城重奢矩阵，西有预期中的万象天地潮流街区，湖岸还有高端住宅锁定高净值家庭。商业分流高端客群，住宅截留居住人口，三者合围， SM 所在的嘉禾路商圈，第一次在物理距离上被 “ 包抄 ” 。

03围剿的实质：错位包抄，不是正面硬刚

需要先说清楚： 华润围的不是SM的“量”，而是SM的“质”。

SM 的护城河是流量。全客层定位、高频主力店、密集的公交与地铁接驳网络，决定了它吃的是 “ 所有人 ” 。这种模式下，客单价不是核心指标，吞吐量才是。

华润的武器是客单。万象城系列定位重奢与高端，万象天地系列主打 “ 街区 + 盒子 ” 的年轻潮流商业 —— 深圳万象天地 2017 年开业以来，一直是全国商业地产同行研究的对象。两套产品线加上住宅，锁定的是岛内最有消费力的人群和最具成长性的年轻客群。

所以这不是一场价格战，而是一场客群争夺战： SM 继续做大基本盘，华润则不断抬高岛内消费的天花板，并顺带把 “ 中产以上 ” 的消费场景从嘉禾路抽离到筼筜湖沿线。真正感到挤压的，可能是中间层 —— 既没有 SM 的流量底盘、又没有华润品牌号召力的商家与商场。

04 SM的反击已经开始：以扩容对扩容

面对合围， SM 没有选择防守。

2022 年底， SM 厦门三期开业，万达影城升级为 IMAX 与杜比 “ 双强配置 ” ； 2025 年下半年， SM 集团中国区首家酒店 —— 洲际集团旗下 voco 酒店开业； 2026 年 9 月， SM 中国首个非标商业 “CHAO 街 ” 亮相；

与此同时， SM 集团投资中国的首个 5A 甲级写字楼 “SM 国际中心 ” 先期部分已投用招商，吸引美团、君龙人寿等近 140 家企业入驻；其 4C 地块（约 8 万平方米）仍在建，预计 2027 年上半年竣备。

从购物中心到酒店，从写字楼到非标街区， SM 正在用 “ 商业 + 办公 + 酒店 ” 的立体扩容，把嘉禾路从单一商圈升级为城市复合功能区。围剿与反围剿，在这一刻同时发生。

05以后怎么看岛内商圈

判断岛内商圈格局变化，可以看三个变量：

一看品牌资源：首店率、旗舰店数量，代表一个商圈对品牌资源的吸附力；二看交通枢纽：地铁接驳与公交网络的密度，决定流量的基本盘；三看内容运营：街区、夜经济、会员运营等非标能力，决定商圈能否留住年轻人的时间。

再看时间刻度，要分两步走： 2027 年， SM 四期后续地块如期竣备， SM 的扩容基本兑现；而筼筜西地块 2026 年 10 月才成交，住宅部分最快也要 2028 年前后入市，商业部分参照大型商业综合体从拿地到开业的常规节奏（通常三年以上），最早要 2029 年前后亮相。两大商圈的正面交锋，大概率要等到 2028—2029 年 —— 那时再看数据，会比现在所有的预测都准确。

筼筜湖还是那片湖，但湖边的商业版图正在重排。与其说华润在围剿谁，不如说整个岛内的消费力，正在被一张环湖的资产地图重新分配。而这张地图上最关键的那块拼图，这次被华润拿走了。

对厦门楼市来说，游戏规则也真的变了。过去拼的是谁敢加杠杆、谁周转快；现在拼的是谁能选对地、谁能做好产品、谁能把商业长期运营下去。