10万平方米酒店改做医养，老酒店开始寻找新出路

博鳌乐城国际医疗旅游先行区

10月9日，海南联合资产与一龄集团宣布合作，将博鳌亚洲湾酒店升级为医养综合体。项目涉及约10万平方米建筑面积，未来将引入健康管理、康复养护、医学服务等功能，同时保留会议、旅游和休闲度假业态。

这座位于博鳌海边的酒店，曾是大型旅游地产项目的重要组成部分。

全国这类康养改造项目启示不少，广西百色的一家老酒店正在改造成养老中心，湖北一家酒店也启动了养老设施改造计划。

随着中国老龄化程度不断加深，康养、医养正吸引越来越多资本进入。一批经营多年的酒店物业，也开始在这个市场寻找新的机会。

计划投资10亿元的五星级酒店，

开始转向医养

博鳌亚洲湾最初是一个规模庞大的旅游地产项目。

按照开发商卡森国际披露的资料，亚洲湾规划总投资约60亿元，占地约60万平方米，总建筑面积约72万平方米，涵盖海景公寓、度假别墅、五星级酒店、水上乐园、商业街等多种业态。

其中，位于滨海双子楼内的亚洲湾国际大酒店，最初规划投资达到10亿元。

在当年的旅游地产开发中，高端酒店往往承担着重要角色。它可以提升整个项目的形象，为住宅和度假物业带来客流，也能承接会议、商务及旅游消费。

亚洲湾酒店的规划除了住宿，项目还配套大型会议中心、餐饮、休闲娱乐等设施。

不过，这些体量庞大的酒店物业，需要长期经营才能收回投资。随着旅游消费市场变化，原有的经营模式也需要不断调整。

2025年9月，海南联合资产启动亚洲湾国际大酒店资产价值评估相关工作，为后续资产收购及盘活提供依据。

海南联合资产是海南省属资产管理平台，业务涉及不良资产收购、处置及存量资产盘活。

今年8月，海南省国资委有关负责人赴亚洲湾项目调研，重点关注资产经营、改造利用及项目收益等问题。

两个月后，海南联合资产与一龄集团的医养合作正式发布。按照公布的方案，项目将设置生命健康预检中心、健康调理中心、运动医学中心、心血管代谢医学中心、老龄医学中心、医养客房及营养餐厅等设施。

项目还将依托博鳌乐城国际医疗旅游先行区的医疗资源，形成“医在乐城、养在亚洲湾”的业务安排。

值得注意的是，亚洲湾并未计划把整座酒店全部改造成养老院。按照现有规划，医疗健康、康养居住与原有的酒店住宿、会议及休闲设施将共同存在。

这意味着，一栋原本主要依靠住宿和旅游消费的物业，未来有机会增加健康管理、康复服务及较长周期的旅居收入。

对于一项建筑面积近10万平方米的物业来说，增加新的客源和收入来源，显然比单纯更换酒店招牌复杂得多。至于医养业务究竟能带来多少收入，目前还未知。

3.23亿老年人口，

康养市场正在吸引更多投资者

老龄化正在改变中国的服务消费市场，国家统计局数据显示，截至2025年底，中国60岁及以上人口达到3.23亿，占总人口的23%，65岁及以上人口达到2.24亿。

与此同时，民政部发布的《2025年度国家老龄事业发展公报》显示，全国共有各类养老机构和设施39.5万个，养老床位767.9万张。

庞大的老龄人口，正在推动养老服务、健康管理、旅居消费和医疗康复等产业发展。不过，老年人的需求存在明显差异。

有些退休老人身体健康，拥有较为充裕的时间，希望在海南过冬、到东北避暑，或者选择环境舒适的地方住上十天半个月。

另一些高龄老人，则需要长期护理、康复治疗和专业医疗照护。两类需求对应着截然不同的经营模式。

酒店行业更熟悉的是前者，客人可以自由出行，住宿、餐饮、休闲和康养活动能够组合成旅游产品。停留时间延长之后，酒店也有机会获得更加稳定的收入。

后者则更接近专业养老机构，需要承担长期护理责任，对医疗资源、护理人员和日常管理提出更高要求。

目前，资本已经沿着不同方向展开布局。央企国投集团旗下的国投健康，是较早进入这一市场的企业之一。

根据其官网资料，国投健康已在全国24个省级行政区、40多个城市布局70余个项目，业务覆盖专业养老、医疗照护和康养旅居。

今年10月举行的北京国际老龄产业博览会上，首旅集团也集中展示了银发经济业务。旗下酒店、旅游、餐饮和出行企业共同参与，推出适老住宿、康养旅游、银发旅行线路等产品。

地方政府的布局更加密集，今年5月，海南出台推动旅居养老高质量发展的措施，鼓励发展适老旅游线路、康养旅居产品，并完善医疗和生活服务配套。

吉林则提出，到2028年新增旅居康养床位3万张，培育旅居康养度假区、景区、乡村和养老机构等多种试点。从海南的冬季旅居，到东北的夏季避暑，康养消费正在形成跨区域流动。

政策也开始向存量物业倾斜，2025年发布的中央养老服务改革文件明确提出，鼓励国有企业、事业单位盘活闲置资产开展养老服务，并支持发展旅居养老市场。

商务部等九部门随后出台的住宿业高质量发展指导意见，也将康养酒店、康养旅居、健康管理和适老化改造纳入住宿业发展的支持方向。

这些政策给酒店转型创造了条件，但市场仍处在探索阶段。

国家信息中心2025年发布的研究指出，旅居养老在快速发展过程中，仍面临产品有效供给不足、服务标准不完善、专业人才短缺等问题。

从酒店业来看，康养产品尤其需要解决两个问题：客人愿意住多久，以及为健康服务愿意额外支付多少钱。

有些酒店只是在原有住宿套餐中增加体检、理疗和营养餐，能够提供的专业服务有限。

对于有医疗需求的客人来说，医院距离、医生资质、康复能力和突发疾病处置能力，往往比酒店的装修档次更加重要。

这也意味着，酒店集团、医疗机构和专业养老运营商之间的合作，可能会越来越多。

博鳌亚洲湾引入一龄集团，正是这类合作的一个案例。

酒店改做医养，

一笔需要重新计算的投资账

对于酒店业主来说，康养市场有吸引力，主要原因就是许多酒店本身就具备改造条件。

客房可以调整为养老居室，餐厅能够提供长期餐饮服务，会议室和宴会厅可以改造成康复训练、文娱活动和公共服务空间。

利用现有建筑进行改造，通常可以节省部分新建物业的时间和土建投入。但具体要花多少钱，还要看改造后的用途。

在广西百色，建成于2004年的鑫鑫大酒店，正在改造成智慧康养综合服务中心。

这家位于百色老城区的酒店，周边拥有右江民族医学院附属医院、百色市人民医院等医疗资源。

按照国开行广西分行披露的资料，项目总投资约1.88亿元，改造建筑面积约1.44万平方米，计划新增465张养老床位，国开行广西分行已向项目授信1.5亿元，这项改造的投资规模，相当于平均每张规划床位对应约40万元总投资。

今年8月，湖北南漳县公共资源交易平台披露，计划将峥嵘大酒店改造为养老中心，涉及建筑面积约1.18万平方米，规划165张床位，合同估算价3333.3万元。

改造内容包括原有客房、餐饮和宴会空间的功能调整，同时升级消防、无障碍通道、护理呼叫、供电及通风等设施。

按规划床位计算，仅这部分工程的估算费用就达到每床约20万元。足以说明把酒店改造成真正具备养老照护能力的机构，并没有想象中便宜。

改造只是花的第一笔钱，养老项目开业之后，还需要招聘护理人员、康复师、医生或其他专业服务人员，并承担长期餐饮、设备维护和管理支出。

与酒店相比，养老机构的人工配置和服务责任都有明显差异。客人住酒店，通常按天付费。养老机构则需要考虑长期入住率、月度收费、护理成本以及床位周转。

以一家规划165张床位的养老机构为例，如果入住率达到80%，平均每床每月综合收入4000元，全年收入也只有约634万元。

这只是用于说明经营规模的假设，并非南漳项目的实际收费或收益预测。扣除人工、餐饮、维护等费用之后，可用于覆盖资本投入的现金流还会减少。

今年10月12日，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委发布新的普惠养老服务价格指导意见，进一步明确不同类型养老机构的收费管理方式。

普惠养老机构的收费需要考虑当地居民承受能力和服务成本，部分基本服务费实行政府指导价。这也意味着，养老床位数量增加之后，收费水平未必能够随意提高。

对投资人而言，医养项目要计算的内容，已经超出了传统酒店熟悉的OCC、ADR和RevPAR。

护理床位入住率、单床月收入、医护人员成本、康复服务收入以及长期资本回报，都需要进入经营报表。

相比之下，博鳌亚洲湾的路径有所不同。它计划保留酒店及旅游休闲功能，同时叠加医疗和健康管理业务，面向更广泛的健康旅居消费市场。

这种模式能够利用原有酒店资源，但对医疗机构合作、产品销售和客户持续服务提出了新的要求。

尤其对于高端医养项目，客人可能愿意为专业服务支付更高价格，也会对医生资质、医疗安全和服务质量提出更高要求。

如果只是把原来的酒店客房换成医养客房，再增加一些健康项目，未必能够提高物业整体收益。

目前国内康养旅居市场还缺少大量能够公开验证长期收益的成熟样本。对于准备转型的酒店业主，先通过长住产品、适老化客房和医疗机构合作测试市场，再决定是否进行大规模改造，可能更有利于控制风险。

特别是一些仍然具备正常经营能力的度假酒店，完全可以尝试将康养旅居作为补充业务，争取错峰出行、停留时间更长的退休客群。

一间客房如果在淡季连续住进二十天的长住客人，其收入稳定性就会有所不同。当然，长住通常意味着价格折让，最终还要看每间可售客房的利润贡献。

对于那些已经明显老化、常年经营不佳的存量酒店，全面转向养老或医养，则需要更加审慎地评估改造成本和项目所在地的长期需求。

三亚泰康之家酒店

十多年前，博鳌亚洲湾规划建设五星级酒店时，中国的旅游地产仍在快速发展。如今，这座滨海酒店开始引入医疗、康养和健康旅居业务。

类似的变化还会出现在更多老酒店身上。

中国已经拥有3.23亿60岁以上人口，养老和健康消费的需求还将持续增加。与此同时，一批建成十年、二十年的酒店，也正在经历设备更新、市场重新定位和资产回报压力。

这两个市场的变化，给酒店投资人带来了新的选择。

不过，康养毕竟是一门与人的健康和晚年生活密切相关的生意。漂亮的客房、舒适的环境可以让老人愿意住进来，而专业护理、医疗保障和细致的日常服务，才有可能让他们安心地住下去。

对于经营多年的酒店而言，能否在原有住宿能力之外建立这些服务，决定了转型能走多远。

可以看到，酒店资产的用途正在变得更加多样。那些曾经为短期旅客准备的房间，也许会成为一部分人度过漫长退休生活的新住所。