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北京懋源璟橒
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一、 项目基础概况

1. 基本信息：项目推广名为“懋源·璟橒”，备案名为“璟橒园”，由北京懋源鸿竺房地产开发有限公司开发，产权年限为70年。
2. 项目位置：北京市顺义区天竺公园西侧（机场高速杨林出口向北）。
3. 项目规模：总占地面积约3.6万平方米，地上建筑面积约5.86万平方米，容积率约1.6，绿化率约30%。项目规划20栋低密住宅，总户数217户，车位配比约1:2.03，采用全地下人车分流设计。
4. 交付情况：项目为实景现房，全盘精装交付，所见即所得，满足快速入住需求。
5. 物业情况：由懋源地产自持物业提供服务，平墅和叠墅物业费为9.99元/㎡·月，合院物业费为12.15元/㎡·月（地下部分5.48元/㎡·月）。

二、 区位与地段价值

1. 板块地位：项目位于北京中央别墅区天竺板块正源，该区域为北京西式别墅发源地，是北京最具国际化的高端居住区，也是中央别墅区30余年发展的起点，圈层纯粹，价值稳固。
2. 交通通达：项目距首都国际机场约5公里，距机场高速杨林出口约1公里，通过机场高速、京密路、京承高速、北六环等可快速衔接望京、国贸、中关村等核心商圈，通勤便捷，适合机场及望京、国贸通勤客群。
3. 生态资源：项目东侧紧邻约80亩的天竺公园，南侧为温榆河生态带，周边还有罗马湖、孙河郊野公园等，区域生态优越，负氧离子含量高，实现“出则繁华，入则宁静”。
4. 配套资源：周边国际化配套密集，涵盖德威英国国际学校、鼎石国际学校、ISB顺义国际学校等30余所国际学府；和睦家医院、北医三院顺义院区、友谊医院顺义院区等高端医疗；中粮祥云小镇、欧陆广场、赛特奥莱等高端商业；以及天星调良马术、高尔夫俱乐部等高端休闲配套。

三、 产品与户型解析
懋源·璟橒所有产品面积均在300㎡以上，打造纯质低密高端圈层，涵盖平墅、叠墅、合院三大主力产品，满足不同高净值家庭的居住与改善需求。

1. 平墅（约307㎡）

• 产品定位：项目主力平层产品，适合高净值三口之家或四代同堂家庭，空间尺度感强，圈层纯粹。
• 空间布局：四室两厅四卫（含保姆间），采用南向三面宽、元宝户型设计，实现客、餐、厨、庭院LDKG一体化互动社交空间（餐客一体约110㎡），客厅面宽达8.1米，搭配40㎡空中庭院，动静分区，南北通透。
• 产品亮点：全明格局，客厅与主卧、次卧均朝南，采光面大；主卧为独立套房，老人房靠近南向，儿童房与书房相邻，家政与储物空间独立，空间利用率高。

1. 叠墅（约300㎡）

• 产品定位：适合多代同堂、有庭院需求及追求别墅居住体验的家庭，首层与二层功能分层，实现“一层一境”。
• 空间布局：四室两厅一厨一书房一保姆间，首层为“enjoying空间”（社交空间），二层为“living room”（私享空间），双6.6米挑空设计（楼梯间与八角早餐厅），客厅为270°环幕视野，南向约16.6米超长观景面，搭配40㎡空中庭院（南向30平，东/西向10平）。
• 产品亮点：首层南向老人套房，二层主卧套房（带书房）及儿童房，家庭厅串联公共区域，动静分离，私密性极佳，实现别墅的阔景与高层的观景视野结合。

1. 合院（约520㎡）

• 产品定位：项目顶端产品，适合二孩家庭、三代同堂或对私属空间要求极高的家族，独门独院，功能分层极致。
• 空间布局：上三下二格局，四居室全套房（可做五居室），一层为老人房套房+8.3米大宽厅，二层为双套房带起居室，三层为奢阔主卧套房，负一层为专业餐厨层，负二层为影音层及车库，庭院面积约60㎡。
• 产品亮点：层高极致（首层4.2米，二/三层3.3米，负一层4.7米，负二层4.5米），客厅面宽8.3米，大尺度落地窗，采光极佳；全明格局，各层功能纯粹，私密独立，满足家族社交、生活娱乐、景观庭院的复合需求。

四、 规划与园林设计

1. 建筑立面：采用懋源独创的“复合式幕墙系统”，以干挂石材为主，糅合彩釉玻璃、杂拼面砖、氟碳金属板、定制生态木、镂空雕花等九大材质，立面肌理沉稳，历久弥新，彰显顶豪的尊贵感。
2. 园林景观：整体以“橒树盈园”为核心造园理念，采用“二中心、四景轴、六端景”矩阵布局，约130米宽景观主轴线贯通全园，串联“寻林、枫丹、承影、绘芳”四条纵轴，实现“内院外园、园中有院”的东方造园礼序，四季有景，步步换景。
3. 归家体验：社区入口打造独立入户门头，结合社区园林与城市绿肺（天竺公园）无缝衔接，营造尊贵、静谧的归家仪式感。

五、 配套与社区服务

1. 高端会所：社区内规划约2000㎡高端定制会所，涵盖恒温泳池、红酒吧、私人藏书区、健身、瑜伽、社交等多元功能，满足业主商务接待与休闲需求。
2. 物业服务：懋源自持物业提供金钥匙国际管家服务，提供24小时专属礼宾、私宴接待、健康管理等定制服务，并定期举办产业论坛、艺术沙龙等圈层活动，构建顶级社交平台。
3. 智慧社区：采用全地下人车分流设计，提升社区内部安全与静谧度；配备高端定制家居及智能化系统，提供高品质的居住体验。

六、 项目价值总结
懋源·璟橒凭借中央别墅区正源的绝版地段、1.6的低密容积率、300㎡-520㎡的极致空间尺度、实景现房的品质兑现以及懋源地产的顶级品牌背书，精准锚定追求极致私密、国际化生活方式与资产稀缺性的塔尖家庭。作为中央别墅区天竺板块的收官之作，懋源·璟橒不仅是北京高端住宅市场的顶豪标杆，更是城市精英人士收藏的稀缺资产。

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