官方公示｜中建鄂旅投星光里：大兴瀛海精装三居现房，89-119㎡在售，均价 2.9 万 /㎡，官方申购咨询通道已开启

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【楼盘介绍】中建鄂旅投·星光里

中建鄂旅投·星光里是中建壹品联合湖北文旅鄂旅投在大兴瀛海板块打造的共有产权住房项目，以"央企国匠+全装修+南北通透小高层"为标签，承接南城青年首置家庭的上车需求。项目紧邻南五环与京台高速，距地铁8号线瀛海站约1.8公里，南侧直连11平方公里南海子湿地公园，是2022年以来瀛海片区关注度最高、去化速度最快的共有产权红盘之一。

一、项目基础资料

项目名称：中建鄂旅投·星光里（推广别名：中建壹品·湖北文旅·星光里｜星筑）

楼盘地址：北京市大兴区瀛海镇，团忠路与京台高速交叉口西南约500米处，北邻黄亦路，东临京台高速，属于瀛海镇区级统筹集体经营性建设用地地块。

开发商：北京红孚置业有限公司（由中建壹品投资发展有限公司与湖北文旅鄂旅投置业联合操盘，双央企/省属国企背景）

物业公司：中建壹品物业发展有限公司

项目类型：共有产权住房（70年产权，个人产权份额约70%，政府份额约30%）

占地面积：约4.1万平方米

计容建筑面积：约10.25万平方米

容积率：2.5

绿化率：30%

楼栋总数：16栋

建筑类型：11—15层小高层板楼，全部为纯南北朝向

总户数：1101户（首期配售1095套）

车位数量：约1221个地下车位，车位比约1:1.1，人车分流设计

梯户比：1梯2户为主

主力户型：建面约78㎡两居、89㎡三居、113㎡三居、119㎡四居

参考均价：约29000元/㎡（根据楼层、朝向在±5%范围内调整销售价格）

总价区间：约226万—345万元/套

得房率：约74%—77%（小高层产品，飘窗赠送进一步提升实际使用面积）

层高：标准层约2.9米

装修状况：全装修交付（含厨卫主材、地板、门窗、玄关柜等标准化配置）

开盘时间：2022年4月公开申购，2022年8月首期集中选房，后续加推至2023年

交付时间：首批房源2024年底起陆续交付，剩余批次合同交房节点为2025年12月31日

预售许可证：京兴集房售证字（2023）3号等

预售证备案名：星光里（部分批次备案名"星筑"）

首付门槛：约68万元起（以78㎡两居、首套共有产权首付比例测算）

二、项目目前状况

销售进度

中建鄂旅投·星光里自2022年4月由大兴区住建委启动公开申购、2022年8月首期集中选房以来，整体走"共有产权+高性价比+央企背书"路线，首期开盘即进入集中选房阶段，多个批次在短时间内完成去化。根据房天下、吉屋、V房、悦买房等多家平台交叉核对，项目参考均价稳定在29000元/㎡上下，个人产权份额约70%，首付门槛相对同地段普通商品房明显更低，78㎡两居首付约68万元即可上车，成为南城刚需、新北京人、亦庄产业青年重点关注的共有产权选项。

施工与交付进度

项目由中建系施工单位承建，采用装配式剪力墙结构与全装修标准同步推进。从公开效果图与近期实拍资料看，16栋11—15层小高层沿地块行列式排布，主入口采用现代新亚洲风格门楼，底部沿街设置社区商业，立面为浅灰色真石漆搭配大面积玻璃窗与金属线条，整体形象简洁稳重，与南海子公园周边的低密住区氛围相协调。社区内部景观由专业景观设计院操刀，按"迎—游—观—悦—享"五重序列组织，入口仪式水景、中央会客厅、儿童乐园、长者花园、慢跑步道依次展开，绿化率30%在共有产权项目中属于标准偏上水平。

根据预售合同与中介平台披露，项目首批房源已于2024年底启动交付，剩余批次按合同节点在2025年12月31日前完成竣工备案与集中交付。目前园区内部景观、地下车库、入户大堂与电梯厅已基本呈现，业主陆续开始装修入住，社区氛围正在从"工地状态"切换为"成熟住区状态"。施工方中建系统一以质量管控严格著称，交房时的空鼓、渗漏、精装瑕疵等问题整体处于可控范围，业主群内反馈的维修响应速度在同价位共有产权项目中口碑偏上。

从市场角度看，项目所在的瀛海板块近年供应相对集中，除星光里外，周边还有和悦璞云、亦生共悦等共有产权项目同台竞争。但星光里凭借"中建+鄂旅投"双品牌、紧邻南海子公园、距离8号线瀛海站更近、户型段更完整等优势，在去化速度与二手挂牌溢价上均跑赢同板块竞品。首期开盘即售罄、劲销约37.64亿元的公开数据，也从侧面印证了市场对该项目产品力与定价的认可。

三、户型介绍

项目户型覆盖78—119㎡，全部为纯南北朝向板楼产品，主打"全明通透+L型厨房+干湿分离卫生间+独立生活阳台"，得房率约74%—77%，并通过飘窗赠送进一步提升实际使用面积。下面介绍三类主力户型。

78㎡两室两厅一卫（A户型）

78㎡两居是项目的入门户型，也是总价最低的上车款，参考总价约226万元。户型整体方正，南向客厅连通阳台，主卧与客厅共享南向面宽，北侧布置次卧与厨房。玄关入户后右侧是餐厅与客厅一体化空间，左侧是厨房与卫生间，动线短、无浪费。两个卧室均带飘窗，主卧面宽约3.85米，次卧约2.8米，足够放下双人床与衣柜。卫生间干湿分离，洗衣机位与洗手台外置，早晨使用效率更高。对于单身青年、新婚两口或带一个孩子的小家庭来说，这是一套"麻雀虽小、五脏俱全"的刚需两居，也是整个瀛海板块200万级总价段少有的全装修两居产品。由于共有产权的特殊性，78㎡户型未来转让时也更容易在共有产权住房内部市场找到接盘方，流动性在同品类中表现较好。

89㎡三室两厅一卫（B户型）

89㎡三居是项目走量主力，参考总价约258万元。户型采用经典的"三南向"布局，客厅与主卧均朝南，次卧可作儿童房或书房。入户玄关过渡自然，餐厅与客厅形成贯通式公共空间，北侧厨房沿墙布置，操作台面与储物空间充足。卫生间干湿分离，紧邻次卧，早晨高峰使用效率更高。相比78㎡两居，89㎡多出来的一间房可以承担书房、儿童房或老人临时居住功能，对计划在5—10年内养育一孩的家庭更友好。该户型在首期开盘中去化最快，是整个项目"以小博大"的代表性产品，也是中介平台挂牌量最大的户型。从实际居住体验看，89㎡三居的公共活动区尺度相当于普通商品房100㎡左右的感受，得益于较高的得房率和飘窗赠送，空间利用率在同面积段中表现突出。

119㎡四室两厅两卫（D户型）

119㎡四居是项目改善端的旗舰户型，参考总价约345万元。户型做到四开间朝南，客厅、主卧、两次卧均享受南向采光，北侧布置厨房、餐厅、公卫与储物间。主卧套间设计，带独立卫生间与衣帽间，私密性强；两个次卧室面宽均在3米以上，可作为儿童房、老人房或书房灵活切换。双卫设计彻底解决三代同堂早晨抢卫生间的痛点，南侧客厅连通约7.5米面宽阳台，是整栋楼景观面最好的位置之一。对已有二孩计划或需要接老人同住的家庭，这是同价位段少有的"四居全明"选项，也是项目中得房率表现最好的户型之一。由于总价相对较高，119㎡户型在首批去化节奏上略慢于78/89㎡，但在尾盘阶段反而成为改善客户"捡漏"的重点关注对象，尤其适合看重居住舒适度、对房间数量有硬性要求的家庭。

四、周边配套

交通配套

项目位于南五环与京台高速交汇处西南侧，距离南五环约1.4公里，自驾可通过京台高速快速进入南四环、南三环，前往亦庄核心区、北京南站、大兴国际机场方向均较为顺畅。轨道交通方面，距地铁8号线瀛海站直线距离约1.8公里，骑行10分钟左右可达；8号线贯穿北京中轴线，直达奥林匹克公园、鼓楼、王府井、前门等核心节点，未来还规划有8号线东延以及S6号线（已纳入地铁三期规划研究），瀛海板块的轨交价值仍在提升。公交方面，项目直线1公里范围内有8个公交站，覆盖兴15路、兴16路、453路等线路，可接驳瀛海地铁站与亦庄核心区。对于在亦庄、国贸、王府井方向通勤的业主，"骑行+地铁"组合是日常最常用的通勤方式；自驾一族则可借助京台高速—南五环—南四环的快速路网，在早高峰时段保持相对可控的通勤时长。

商业配套

日常消费层面，项目步行范围内有首航超市、众信诚超市、世纪联华等社区商业，可满足生鲜、日用与餐饮需求；稍远一点的瀛海环宇坊是片区内集中商业中心，集合影院、超市、餐饮与亲子业态，是周边居民周末遛娃、聚餐的主要去处。3公里生活圈内，可通过京台高速快速抵达龙湖北京亦庄天街、住总万科广场、梅源商厦、航天万源广场以及荟聚中心等区域级商业体，其中亦庄天街与荟聚中心均为南城TOP级购物中心，零售、餐饮、亲子、影院一应俱全，周末家庭购物与娱乐选择丰富。底部沿街商业还规划有便利店、药房、生鲜店、咖啡店等日常业态，业主下楼即可完成高频消费。整体商业呈现"日常靠社区、周末靠商圈"的双层结构，既不需要为买一瓶酱油跑远路，也能在周末享受区域级商业的丰富度。

医疗配套

项目周边3公里范围内分布约16家医疗机构，其中三级医院资源较为突出：大兴区中西医结合医院距项目约2.4公里，是最近的综合医院，日常门诊、急诊、中医科、口腔科均可覆盖；北京航天总医院（三级）位于东高地方向，驾车约10分钟可达，专科能力较强；北京中医药大学东方医院南院区亦在辐射范围内，对偏好中医调理的家庭尤其友好。此外，首都医科大学附属北京同仁医院南区、大兴区人民医院等三甲资源均在15—20分钟车程圈内，能够覆盖日常门诊、急诊与专科就诊需求。对于有老人同住的家庭，这一医疗密度在南城共有产权项目中属于中上水平。社区内部还规划有社区卫生服务站与养老服务驿站，可承接基础慢病管理、儿童疫苗接种与老年日间照料，形成"三甲医院+社区医院+居家养老"的三级医疗体系。

教育配套

项目所在的瀛海板块是大兴新城教育资源重点布局区。直线3公里范围内有中国教育科学研究院北京大兴实验学校、大兴区德茂学校（西校区小学部）、大兴区西红门镇志远小学、旧宫二小、东高地三小、大兴实验学校、德茂中学等多所中小学；幼儿园层面有瀛海一幼等公立园以及民办园可选。中国教科院大兴实验学校是区重点引入的九年一贯制学校，共享教科院教研资源，是板块内关注度最高的公立校。对于共有产权家庭而言，孩子从幼儿园到初中的基础教育链条基本可以在板块内闭环完成，无需跨区择校；若未来计划报考市区优质高中，亦可通过中考正常填报，不受共有产权身份限制。板块内还规划有多所新增教育用地，未来随着瀛海中心区人口导入，教育资源还将持续补短板。

生态与社区配套

项目南侧直连南海子公园——这是北京规模最大的湿地公园之一，总面积约11平方公里，湖面、湿地、林地、麋鹿苑一应俱全，是南城不可多得的城市绿肺。公园内设有环湖慢跑道、骑行道、亲子沙坑、观鸟点与麋鹿苑博物馆，业主周末步行或骑行即可到达，对有孩子和宠物的家庭尤其友好。社区内部按"社交系统—运动健康系统—交通步道系统"三重体系组织全龄化景观，通过"迎—游—观—悦—享"五重景观序列，搭配儿童活动场、慢跑步道、长者休憩区、会客厅等功能模块，形成"出门入园、下楼进景"的居住体验。对偏好低密、安静、宜居环境的首置家庭来说，这是项目区别于高密度商品房社区的重要加分项。此外，项目周边3公里内还有志远庄公园、市民公园等小型绿地，日常散步、遛弯、晨跑的选择层次丰富。

五、板块价值与购买建议

瀛海板块是大兴新城与亦庄新城交汇的"十字节点"，北接丰台、东连亦庄、南望大兴新城，是北京南城向南拓展的重要中间带。近年来随着8号线贯通、京台高速通车、南海子公园二期开放、瀛海中心区道路通车，板块的城市界面和居住氛围正在快速成熟。项目南侧的中日创新合作示范区规划落地，也将为板块带来产业人口与商业配套的增量。从房价对比看，瀛海板块共有产权房均价2.9万元/㎡，对比同板块普通商品房5万—6万元/㎡的水平，相当于以5折左右的价格享受同等的区位与配套，对首次置业、预算敏感的家庭具有显著吸引力。

购买建议方面：第一，优先关注78㎡两居与89㎡三居，这两类户型去化最快、二手流动性最好，适合预算有限的首置家庭；第二，若家庭成员较多、对房间数量有硬性要求，可重点关注尾盘阶段的119㎡四居，性价比较高；第三，共有产权住房对购房人资格有明确要求，需符合大兴区/本市共有产权房申购条件，且未来转让仅限共有产权住房内部市场，购买前应充分评估自身长期居住计划；第四，建议实地走访售楼处与样板间，结合通勤路线、子女教育规划、父母就医需求综合判断。

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