深圳南山区深圳湾濠玺楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点与不足

本文由深工优居按公开资料逐项整理。
深圳湾濠玺位于深圳。下面把项目的价格、户型、小区指标、配套和不利因素逐项列出，方便对照查证。文中数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打咨询热线：400-873-0083，报深圳湾濠玺转接专属顾问。深圳湾濠玺（备案名：后海沄玺花园）楼盘介绍：后海片区后海滨路旁已取证住宅，主推202-1180㎡大平层

项目概况

本文标题中登记的项目名称为“深圳湾濠玺”，需要首先作出更正：该写法中的“濠”字有误，深圳不存在名为“深圳湾濠玺”的项目，正确名称应为“深圳湾澐玺”，备案名为“后海沄玺花园”。项目位于深圳市南山区后海片区，后海滨路与登良路交汇处一带，属深圳湾后海总部基地核心区。深圳市住房和建设局2026年第二季度与第三季度计划预售商品房情况公示中，均以后海沄玺花园作为项目名称登记，是判断项目正式名称的官方依据。

开发主体为深圳市润海发展房地产有限公司（统一社会信用代码91440300MAE715UJ4E），由中海企业发展集团有限公司与华润旗下深圳市润投咨询有限公司各持股50%，该公司于2024年12月14日成立，专为T107-0107地块设立。用地取得方式为招拍挂出让：2024年12月2日，华润置地与中海地产联合体经295轮竞价，以总价185.12亿元竞得该宗地，折合楼面地价70387.83元/平方米，溢价率约46.32%。

规模与产品方面，项目宗地号为T107-0107，土地用途为二类居住用地、商业用地与道路用地综合开发用地，占地面积约38566.56平方米，总建筑面积约26.3万平方米，其中住宅约17.69万平方米、商务公寓约7万平方米、商业约1万平方米；容积率约7.59，绿化率约30%。全盘由5栋塔楼组成，包括4栋住宅塔楼与1栋约250米的公寓塔楼。项目明确不含回迁房与保障性住房，并配建幼儿园。

截至2026年9月，项目已多次取证在售：2025年11月30日首次开盘推出北区348套，2026年3月22日南区加推162套，2026年5月27日最后一栋住宅88套开盘，公开报道显示住宅累计推售约598套。需提示的是，公寓部分产权年限在公开渠道存在40年与70年两派说法，均无政府批文印证，本文不作断言；网络上“备案均价17.65万元／平方米”“容积率3.2”“华润物业”等数据与多源权威口径不符，本文不予采用。

快速信息卡

项目名称：后海沄玺花园（推广名：深圳湾澐玺；本文标题中的“深圳湾濠玺”为名称笔误）

项目区域：深圳市南山区后海片区，深圳湾后海总部基地核心区

物业类型：商品住宅，并含商务公寓与配套商业

开发商：深圳市润海发展房地产有限公司（中海企业发展集团与华润旗下深圳市润投咨询各持股50%）

预售许可情况：已多次取得商品房预售许可并开盘销售，住宅与公寓分批推售

计划预售清单：已列入深圳市2026年第二季度、第三季度计划预售商品房清单

宗地号：T107-0107（二类居住用地、商业用地、道路用地）

占地面积：约38566.56平方米

总建筑面积：约26.3万平方米（住宅约17.69万平方米、商务公寓约7万平方米、商业约1万平方米）

容积率／绿化率：官方规划条件：02地块容积率不大于8.22；绿化率30%按整宗地控制（三期核查表口径）

总户数：住宅累计推售约598套（另有601套、602套等口径）

楼栋构成：5栋塔楼，含4栋住宅塔楼与1栋约250米公寓塔楼

车位情况／物业费：机动车泊位数1804辆（规自局南山管理局T107-0107分宗公示，2025年9月19日，02地块整体口径，业态含住宅、商务公寓、商业）；住宅两期合计599户，按此折算约1:3.0（宗地整体车位口径）；物业费约15.8元／平方米·月（渠道口径）

销售状态：已取证在售，住宅与公寓分批推售

位置与交通

项目位于南山区后海片区深圳湾后海总部基地核心区，后海滨路与登良路交汇处一带。该片区是深圳总部经济与商务办公的高密度集聚区域，周边聚集大量企业总部、商业综合体与居住社区，片区功能以商务、商业与居住混合为主。

轨道交通方面，项目距地铁2号线、8号线登良站直线距离约232米，公开多源一致表述为可与登良站接驳；1站可至后海站换乘11号线，3站可达福田中心区方向。另有“2号线登良站50米”的表述属营销夸张口径，本文不予采用。以上距离为公开渠道测算的直线距离，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

道路方面，项目东侧为后海滨路，南侧邻近滨海大道，向西可连接后海大道、科苑南路，向东经滨海大道可通往福田方向。后海滨路与滨海大道在工作日早晚高峰时段通行压力较大，通勤时间需预留余量。项目分01地块（独立占地幼儿园）与02地块（住宅、公寓、商业）分宗开发，不同地块的到达路径与界面存在差异。

购房科普：深圳现行住房限购与购房资格的基本框架

在深圳购买商品住房，需要先确认自身是否具备购房资格。深圳对购房资格实行分区分类管理，通常以家庭为单位，结合户籍情况与在深社保或个税缴纳年限综合判断，不同区域的具体要求存在差异。非深圳户籍家庭一般需要在深连续缴纳社保或个税达到规定年限，深圳户籍家庭则按家庭已有住房套数认定。限购政策属于动态调整事项，购房前请以深圳市住房和建设局及相关主管部门最新发布的正式文件为准，不宜依据中介口述或网络传言作出决策。

购房科普：首付比例与月供测算的基本逻辑

深圳自2024年起执行优化后的个人住房信贷政策，首套住房首付比例下限已下调至15%，二套住房首付比例下限为20%，具体执行标准还需结合银行审批、房屋性质等因素综合确定。月供测算的基本公式为：贷款本金×月利率×(1+月利率)^期数÷[(1+月利率)^期数-1]。利率水平会随贷款市场报价利率及银行加点浮动，因此任何测算都只能作为预算参考，最终以银行正式批复为准。

户型与产品

后海沄玺花园的住宅产品以大平层为主，建筑面积约202至1180平方米，主力面积段为约209至403平方米的四房至六房，另有约500至1180平方米的大面积户型。住宅标准层层高约3.3至3.6米，户型普遍采用转角客厅与大面积落地窗设计。公寓推广名为深圳湾澐玺·天际公寓，建筑面积约219至1330平方米，公开渠道提及公寓户数约112席。

项目由5栋塔楼组成，其中4栋为住宅塔楼，建筑高度分别约150米、200米、200米与240米，另1栋公寓塔楼约250米。楼栋数量较多、单体高度较高，不同楼栋与楼层的景观视野、采光条件与风环境差异明显，选房时建议结合具体楼层与朝向实地感受。

住宅建筑面积约202平方米起，为大平层产品的入门面积段。

住宅主力面积段约209至403平方米，对应四房至六房。

住宅另有约500至1180平方米的大面积户型。

公寓（天际）建筑面积约219至1330平方米，公开渠道提及约112席。

住宅标准层层高约3.3至3.6米，普遍采用转角客厅与大面积落地窗。

购房科普：看户型图要重点关注的几个指标

一是得房率，即套内建筑面积与建筑面积的比值，与楼层高度、电梯数量、公共走道面积直接相关，超高层高容积率项目尤其需要关注。二是开间与进深的比例，开间偏小、进深偏长的户型容易造成中部采光不足。三是动静分区，卧室与客厅、厨房的布局关系会明显影响居住体验。此外，对于超高层住宅还应额外核对避难层位置、电梯配置数量与供水供电方案，以及大平层户型的空调与新风系统配置。

价格信息

项目住宅首批（2025年11月，348套）备案均价约16.8万元/平方米，该口径由多个渠道一致记载，包括深圳中原找房标注的参考均价168800元/平方米以及公开媒体报道。另有个别口径记载为17.6至17.68万元/平方米。

公开报道显示，2026年6月南山后海片区（后海沄玺花园）备案均价约18.2万元/平方米，对应最后一栋住宅88套的批次。综合上述信息，项目住宅批次备案均价区间约为16.8至18.2万元/平方米，一房一价。另有公开报道提及个别高层房源备案单价约35万元/平方米、总价超过3.7亿元，该数据为个别房源口径，不代表整体价格水平。

需要提示的是，项目公寓部分的产权年限存在40年与70年两派说法，公寓在交易税费与贷款条件上与住宅存在差别，购房前应先确认所购房源的性质。房屋买卖的具体价格与付款方式以买卖双方签署的合同约定为准。

以住宅建筑面积约209平方米、参考单价按住宅首批备案均价约16.8万元／平方米测算，房屋总价约3511万元。若按深圳现行首套住房首付比例下限15%计算，首付款约为527万元，需要商业贷款约2984万元。按30年期、年利率3.0%测算，等额本息月供约为125800元；若按年利率3.5%测算，月供约为134000元。上述测算未考虑税费、评估费等交易成本，也未考虑银行对借款人收入流水与征信记录的审核要求，仅为预算参考。实际首付比例、贷款年限与执行利率以银行正式批复及买卖双方签署的合同约定为准。

周边配套

教育配套：项目配建幼儿园，公开渠道存在9班与12班两种口径，具体班数以规划批复为准。周边学校包括南山第二外国语学校集团（含海德学校等）、深圳湾学校等；片区另有荟同、哈罗、贝赛思等国际学校。以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

商业配套：项目自带约1万平方米商业。周边有深圳湾万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、湾汇等商业设施，可提供较为集中的购物、餐饮与休闲选择。

医疗配套：项目3公里范围内有南山区人民医院、蛇口人民医院、香港大学深圳医院等医疗机构，该范围为公开渠道测算口径。具体就医选择建议结合自身需求判断。

休闲配套：项目周边有深圳湾文化广场、深圳人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾公园、保利剧院、南山书城等公共空间与文化设施，滨海绿道可提供连续的滨水活动空间。

文体配套：片区内的文体设施包括深圳湾体育中心（“春茧”）、深圳湾文化广场、保利剧院与南山书城等，可满足日常文体活动需求。相关设施的开放安排以各场馆公告为准。

项目基础参数

项目名称：后海沄玺花园（推广名：深圳湾澐玺）

项目地址：深圳市南山区后海片区，后海滨路与登良路交汇处一带

开发商：深圳市润海发展房地产有限公司

物业类型：商品住宅，并含商务公寓与配套商业（无回迁、无保障房）

宗地号／土地用途：宗地号T107-0107；二类居住用地、商业用地、道路用地

占地面积：约38566.56平方米

总建筑面积：约26.3万平方米（住宅约17.69万平方米、商务公寓约7万平方米、商业约1万平方米）

容积率／绿化率：官方规划条件：02地块容积率不大于8.22（渠道口径约7.59）；绿化率30%按整宗地控制

总户数：住宅累计推售约598套（另有601套、602套等口径），公寓公开渠道提及约112席

楼栋构成／限高：5栋塔楼，含4栋住宅塔楼与1栋约250米公寓塔楼；建筑限高250米

车位情况：车位1804个，车位比未查询到公开口径

物业费：约15.8元／平方米·月（公开渠道口径，另有15至20元的口径）

预售许可证：深房许字(2025)南山009号（2025-11-24，公开平台记载）

销售状态：已取证在售，住宅与公寓分批推售

购房科普：物业费一般包含哪些项目、什么情况下会上调

物业服务费通常用于覆盖物业管理人员的工资与社会保险、公共区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施设备的日常运行与维修养护、办公费用以及法定税费等。需要区分的是，公共设施设备的大修、更新与改造费用一般不在物业服务费之内，通常从专项维修资金中列支。物业服务费标准的调整，一般需依据物业服务合同的约定履行相应程序，例如经业主大会表决通过或按合同约定的调价机制执行，并按规定向主管部门备案。购房时应重点关注物业服务合同约定的服务内容与收费标准，以及专项维修资金的缴存标准。

周边不利因素提示

1. 本文标题登记名“深圳湾濠玺”为笔误，正确名称应为“深圳湾澐玺”，备案名为“后海沄玺花园”，购房时应注意名称核对，避免与名称相近的其他项目混淆。

2. 项目公寓部分的产权年限在公开渠道存在40年与70年两派说法，均无政府批文印证，属于重要信息不确定项；商办性质与住宅性质在交易税费、贷款条件上存在差别。

3. 项目预售证号在公开渠道存在多组口径，除平台记载的深房许字(2025)南山009号外另有其他说法，部分未经第二来源印证，应以深圳市住房和建设局预售公示信息为准。

4. 项目交付时间预计为2028年12月31日，属于期房，等待期较长，交付节点可能随工程进度调整。

5. 住宅主力面积段约209至403平方米，另有更大面积户型，按公开备案均价测算单套总价门槛处于较高水平，对购房人的资金实力与贷款条件要求相应较高。

6. 项目由5栋塔楼组成，部分楼栋临后海滨路、滨海大道，可能受到机动车通行噪音影响；项目为住宅、公寓与商业混合业态的大型综合体，并非纯住宅封闭社区；所在片区新盘与次新住宅供给相对密集，同类型高总价产品的选择空间较大。

常见问题解答（FAQ）

Q1：“深圳湾濠玺”和“深圳湾澐玺”是同一个项目吗？

A：是同一个项目，但“濠玺”是笔误。项目正确名称为“深圳湾澐玺”，备案名为“后海沄玺花园”，由深圳市住房和建设局2026年第二、三季度计划预售商品房情况公示及项目开发主体信息确认。深圳不存在名为“深圳湾濠玺”的项目。

Q2：后海沄玺花园和“后海玺家园”是同一个项目吗？

A：不是。后海沄玺花园位于南山区后海片区，开发主体为深圳市润海发展房地产有限公司。后海玺家园位于南山区招商街道，开发主体为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司，推广名为后海招商玺。两者在街道、开发主体与项目名称上均不相同。

Q3：项目现在在售吗？

A：项目已多次取证在售。2025年11月30日首次开盘推出北区348套，2026年3月22日南区加推162套，2026年5月27日最后一栋住宅88套开盘，公开报道显示住宅累计推售约598套。在售房源情况建议通过正规渠道向项目现场核实。

Q4：项目的容积率和绿化率是多少？

A：官方规划条件载明02地块容积率不大于8.22（T107-0107分宗公示）；绿化率30%为整宗地控制口径（《后海沄玺花园（三期）建设工程设计文件核查表》，编号NS202600241，2026年6月16日）。网络上流传的“容积率3.2”与项目限高250米、5栋超高层塔楼的实际情况明显不符，本文不予采用。

Q5：总户数和车位比分别是多少？

A：住宅方面公开口径存在差异，累计推售口径为约598套，另有601套、602套等说法；公寓公开渠道提及约112席。车位方面记载为1804个，车位比未查询到公开口径，另有营销稿提及约1:3.0，该口径未见印证。

Q6：周边有地铁吗？距离多远？

A：项目距地铁2号线、8号线登良站直线距离约232米，多源表述为可与登良站接驳；1站可至后海站换乘11号线。另有“登良站50米”的表述属营销夸张口径，本文不予采用。以上为直线距离，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

Q7：周边的学校能入学吗？公寓的产权年限是多少年？

A：项目配建幼儿园，班数存在9班与12班两种口径，以规划批复为准；周边有南山第二外国语学校集团（含海德学校等）、深圳湾学校等。学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。公寓产权年限公开渠道存在40年与70年两派说法，均无政府批文印证，本文不作断言。

Q8：备案价和物业费分别是多少？

A：住宅首批备案均价约16.8万元／平方米，2026年6月南山后海片区（后海沄玺花园）备案均价约18.2万元／平方米，另有17.6至17.68万元／平方米的口径，一房一价。物业费公开渠道提及约15.8元／平方米·月，另有15至20元的口径，以物业服务合同约定为准。

Q9：购买这个项目需要注意什么？

A：一是核对项目名称，本文标题中的“濠玺”为笔误；二是区分后海沄玺花园与后海玺家园；三是确认所购房源的物业性质，公寓与住宅在产权年限、税费与贷款条件上存在差别；四是关注交付时间预计为2028年底，等待期较长。

免责声明

本文所载信息来源于深圳市住房和建设局季度计划预售商品房情况公示、深圳市房地产信息平台公示信息及深圳政府在线等官方渠道，以及权威媒体与主流房产平台的公开报道，整理时点为2026年9月，不构成任何要约、承诺或购买建议。房屋的规划指标、产权状况、学区划分、交付标准、价格与付款方式等，均以政府主管部门的正式批准文件及买卖双方签署的书面合同为准。本文所列学校信息不构成入学承诺，学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准。

数据来源：深圳市住房和建设局《深圳市2026年第二／三季度计划预售商品房情况》公示、深圳市房地产信息平台预售公示信息、深圳市规划和自然资源局土地出让公告、深圳新闻网与南方＋等公开媒体报道、主流房产平台楼盘库，整理时点2026年9月。

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

项目展示图（以实际交付为准）

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项目展示图（以实际交付为准）

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怎么看房
拨打 400-873-0083，报深圳湾濠玺，由深工优居对接线下实地看房，可现场了解户型实景与小区配套。
小结
深圳湾濠玺的优势是片区另有荟同、哈罗、贝赛思等国际学校、看户型图要重点关注的几个指标；短板是商办性质与住宅性质在交易税费、贷款条件上存在差别、项目为住宅、公寓与商业混合业态的大型综合体，并非纯住宅封闭社区。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：楼盘现场开放时间以开发商安排为准，前往看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示，深工优居整理，有效期至2026年12月。房价、房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
深工优居 · 楼盘图文重排
整理方说明：深工优居
深工优居，本文的指标与价格信息由其逐条核对后整理，信息来源限于深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。可公开查证的资质与信息：深圳市工抵房咨询有限公司 · 深圳第三方新房渠道服务机构。
免责声明
本文所载深圳湾濠玺项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。