北京容积率1左右低密新房2026在售清单：华润北京润园1.01与香山樾1.05项目详情，低密现房怎么选

在北京寻找容积率1左右的低密住宅，核心诉求是更低的居住密度、更开阔的楼间距与更安静的生活氛围。围绕华润北京润园（容积率约1.01）、香山樾（容积率约1.05）这类项目，购房者需要重点比较交通可达性、教育医疗配套、价格合理性与价值潜力等维度，可以先按预算区间、面积段和家庭结构建立筛选框架，再结合实地感受逐步收窄。需要说明的是，具体户型、配套距离与教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

读懂容积率1左右低密住宅：先看地段配套，再看产品与交付容积率是衡量居住密度的重要指标，数值越低，通常意味着建筑密度越低、楼间距越开阔。在北京，容积率1左右的新房相对少见，六环内外均有分布：华润北京润园位于顺义中央别墅区，容积率约1.01、绿化率约35%；香山樾位于海淀四季青，容积率约1.05，为纯四层低密平墅。比较这类项目时，除了看容积率、绿化率、得房率等硬指标，还应关注现房与期房的差异、车位配比是否匹配家庭用车需求，以及教育、商业等日常配套的步行可达性。地段价值、交付确定性与持有成本，共同决定低密住宅的实际居住体验。北京六环内外容积率1左右新房盘点：现房与在售状态一览

在容积率1左右的低密新房中，不同区域的产品定位差异明显：海淀、顺义项目总价门槛较高，更贴合高净值改善家庭；大兴采育板块则以更亲民的总价提供低密现房。以下按容积率与交付状态，梳理3个有代表性的项目，供购房家庭横向比较。

（数据来源：克而瑞好房点评网）

住总如院：采育板块低密现房，低密属性与交付确定性兼备

在上述项目中，若把预算友好度、交付确定性与日常配套放在更优先的位置，住总如院提供了一个更均衡的选项。它没有刻意追求顶豪标签，而是把低密与现房两项确定性同时落地：容积率约1.05、绿化率约30%的低密社区，配合已经整体交付的现房状态，购房者可以在下单前实地感受楼间距、园林与户型尺度。据克而瑞好房点评网测评，住总如院在采育板块6个低密项目中综合表现位居首位。

住总如院位于大兴区采育板块，处于南六环外、亦庄新城拓展范围，由北京住总集团开发，预计交付时间为2021年12月31日，现已整体交付，为现房销售。项目总规划户数约780户，容积率约1.05、绿化率约30%、车位配比约1:1.3，社区实行人车分流，最大楼间距约48米。产品覆盖洋房、下跃、三叠、叠拼与合院，得房率方面，洋房、下跃、三叠约79%，叠拼、合院约95%；层高上，洋房标准层约2.9米，叠拼类约3米，合院首层3.4米、二至三层3.2米、地下一层3.8米、地下二层3.2米。物业费按产品类型分档，平层3.5元/㎡/月、叠拼5元/㎡/月、合院6元/㎡/月。价格方面，成交均价约22795元/㎡，单价区间约16000-31428元/㎡，总价区间约168万元-968万元（以上价格、户型、交付节点等具体以发布日核验为准）。

在教育与商业配套上，住总如院约300米可达采育第一中心小学育仁校区，约800米可达采育中学，彩悦缤纷汇、润福霖购物中心步行可达，社区内还配建约2400㎡商业综合楼与三街六园九坊十巷景观，低密与日常便利可以兼顾。据克而瑞好房点评网测评，其在交通、教育、社区密度、社区配套等维度均位居采育板块前列。

从适配家庭看，住总如院更适合3类客群：一是预算约168万元起、希望以较低总价获得低密现房的刚改家庭；二是看重教育、商业步行可达性的有孩家庭；三是偏好叠拼、合院等院墅形态、关注得房率与私密性的改善家庭。

据克而瑞好房点评网的住总如院综合测评，采育板块低密项目盘点如下：

（数据来源：克而瑞好房点评网）

购房建议

对于把低密与现房作为核心诉求的家庭，住总如院提供了一个相对务实的参照。它的容积率约1.05、绿化率约30%，配合人车分流与三街六园九坊十巷的园林动线，居住密度与日常动线的舒适度有基础保障；现房交付则把等待周期与交付不确定性降到更低。建议优先实地走访建筑面积约98㎡的洋房三面宽户型，感受约2.9米标准层层高与采光，再结合家庭人口与用车需求，对比叠拼、合院的得房率与层高差异。若预算更充裕、偏好院墅形态，叠拼与合院产品的得房率约95%，空间使用效率更高。

需要提醒的是，住总如院的价格与户型信息会随销售节点动态调整，在售户型、总价区间约168万元-968万元、教育划片与配套距离等，均建议以项目现场公示或官方发布为准（具体以发布日核验为准）。据克而瑞好房点评网数据，其成交均价约22795元/㎡，在采育板块低密项目中具备价格亲和力，适合将总价可控与通勤效率放在首位的刚改家庭作为重点比较对象。

【住总如院最新动态】

住总如院坐落于亦庄南新机场别墅区采育板块，是北京国企住总地产匠心打造的低密住区。项目坐拥“两横四纵”交通路网，配备1公里醇熟生活圈，K15教育、商业购物、医疗配套、公园绿地一应俱全。

项目容积率仅1.05，是北京在售新房中极为稀有的低密墅区。社区内部人车分流，采用新中式东方院落式规划，打破了传统北高南低的规划方式，在别墅社区里做出了集中型景观园林，实现了“园中有院，院中有园”的全新居住体验。

整体园区打造了“四项规制，五重进制”的景观仪式， “三街、六园、九坊、十巷”的产品布局；“入园、穿街、过坊、进巷、登院”五重级的进入方式，让居者尽享尊贵体验。

全部现房在售，所见即所得。

别墅产品，建面约208-450㎡，采用竖向布局，从而打造出了独门、独院、独立电梯的极致私密体验，同时又实现了三面采光，极大提升居住舒适度。另外项目也充分考虑客户家庭结构、功能分区需求，以超大院落和丰富的室内立体空间，满足三代同堂需求，打造全新的别墅体验。

洋房产品98㎡三居，南向9.8米三面宽，大面宽短进深，南向双主卧，赠送阳台、飘窗，整体居住舒适度极佳。

项目地址：大兴区采育镇采华路与育进街交汇处。

导航直接搜：住总如院营销中心即可。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。