又新增一座"鬼城"？房价由2万跌穿至4千，现在却无人问津

香河淑阳镇售楼处玻璃门还贴着褪色的福字，门口落叶堆着没人扫，

有楼盘挂了4500元一平的横幅，还是很少有人问价。

2016 年这儿的中介敢报两万，河景房源喊到 2.3 万，还有人连夜从北京赶来抢房。

可转眼十年过去了，从两万跌到四千，房子却砸在手里没人接。

问题只出在价格上吗？

香河这堂课

香河隶属河北廊坊，北边跟北京通州隔条潮白河，走京哈高速到通州也就三十多公里。

2014 年京津冀协同定为国家战略，"北三县" 成了香饽饽，2015 到 2016 年看房人揣着银行流水、首付贷往售楼处挤，2016 年夏有些楼盘半年从 1 万出头冲到 2 万，个别河景房喊到 2.3 万。

我觉得那会儿香河卖的不是房子，是 "北京外溢" 四个字的预期，价格里装的全是想象不是通勤。

售楼处挤着北漂刚需和内蒙古、山西、东北来的投资客，进门先问户型再问回本周期，中介电话打到手软。

我看这就是把香河当概念资产来炒，越晚入场的人站得越高。

2016 年 9 月 30 日北京启动调控，热钱外溢反而把环京推高。

2017 年 6 月 2 日廊坊出环京最严调控，非本地户籍买房要 3 年社保或个税，首付贷款同步收紧，政策落地当天退订的人挤满售楼处。

我觉得这一刀砍的不是房价，是追高者的信心，高位接盘的人亏损早超过首付本金。

2017 下半年香河连续补跌，2018 到 2019 年多数楼盘回落到 1 万以下，挂牌量蹿升、成交周期拉到半年，2020 年初贝壳报告里廊坊同比跌约 8%。

在我看来，从这时起香河就告别了 "追涨" 两个字。

2020 到 2022 年恒大融创接连爆雷，2022 年底燕郊、香河多个楼盘实际成交跌破 6000 元。

2023 年 9 月 1 日北三县取消外地人买房社保限制，同月下调存量房贷利率、推行认房不认贷，环京来了波短暂反弹，可 2024 年春天过后又退了。

我觉得那波反弹像给套牢的人开的一扇窗，有人趁机出货，更多人还在干等。

到 2026 年 10 月，香河有的房源挂 4500 元一平还是少人问津，10 月二手挂牌均价约 5974 元，新城家园 4404 元、景泰家园 3303 元。

同期燕郊二手参考价回落到 1.1 万到 1.4 万，比 2017 年高点几乎腰斩。

在我看来，房价回不去的根子不在价格，而在这个城市还撑不撑得起那个价。

香河常住人口增长乏力，产业上以家具制造、机器人产业园、临空经济区配套为主，高新产业集聚度跟通州副中心、天津滨海新区差得远。

教育医疗是明牌短板，早年冲 "睡北京、住香河" 来的刚需，几年通勤下来把房子一套套交还租赁市场。

我判断香河已告别概念定价，现在买房人先问三件事：22 号线能不能一站到家、有没有划进副中心规划、有没有稳定产业税源。

北京地铁 22 号线（平谷线）2026 年 8 月 25 日刚空载试运行，年底基本具备开通条件，北三县最快 9 分钟到副中心，可这条线覆盖燕郊、大厂和平谷，香河县城没沾到多少光。

对套牢业主，更现实的路是等时间消化库存、以租养贷；对潜在买家，房子价值终归回到使用属性，比地段故事硬气。

我觉得房子这东西，到头来拼的还是住得顺不顺心。

数据两张脸

把视线拉回统计局 9 月的 70 城数据，楼市另一面是局部暖意和供应收缩。

9 月新房环比上涨城市 17 个，比上月多 2 个，有产品新规带来的得房率提升，"好房子" 把价格撑好看了一些。

我觉得这股劲多半传不到二手，新房的结构性上涨不能当成全面反转。

二手环比上涨城市 9 个，比上月多 6 个，修复面扩大。

一线二手环比涨 0.2%，北京从 - 0.1 转正到 + 0.1，上海涨 0.5、广州 0.1、深圳 0.2。

我看一线二手就是这轮楼市的车头，北京转正信号尤其强，可二线、三线还在拖底，离全面回暖远着呢。

上海二手网签单日 1237 套、周度 7117 套，回到三四月份水平，同比涨 0.8%，是一线里第一个转正的城市。

我觉得这是市场口径的成交数据，比单月价格更值得看重，价格是结果、网签才是流量，流量连续三个月站稳，一线二手转正才有说服力。

单周冲高多少带点季节性，还得观察。

我的判断是，一线先暖，二线三线要跟上得靠收入预期和库存去化一起使劲。

统计局 1 到 9 月数据跌幅仍深，全国房地产开发投资 53364 亿元降 20.6%，住宅投资降 20.5%。

住宅新开工约 2.48 亿平方米降 25.4%，我当成供应端在减肥。

9 月末商品房待售面积约 7.48 亿平方米降 1.5%，待售 3 年以下降了 5%、占库存约七成。

我觉得方向是对的，进水口少了四分之一，库存往下走，只是速度还不够快。

3 年以下库存去化不错，3 年以上老库存还在滞销，贴息政策瞄准 120 平以下、150 万以下的滞销库存，花小钱想办大事。

我的看法是这类政策效果一般，末端库存要动得等房价预期彻底起来。

开发企业国内贷款 7624 亿元降 34.1%，个人按揭 7678 亿元降 22.1%，开发商不敢投入，居民加杠杆谨慎，现房销售细则这个长效政策，我估计到明年五六月份才慢慢起效。

在我看来，供给收缩只是去库存的必要条件，不是充分条件。

新开工降太多，往后供应变少，库存去化完价格弹性可能变大，这个判断有争议。

供应收缩也是双刃剑，地方财政和上下游就业跟着承压。

我的立场是供应端减肥做对了，可需求端流速不提起来，库存下降还是慢。

三个底之后

政策底、需求底、财政底，方向我认同。

政策底来自一轮轮宽松，需求底来自成交在低位企稳，财政底来自财政端兜底。

2017 年 GDP83 万亿，房地产直接、间接和上下游完全拉动加起来大概占 38.5%。

我觉得这个口径说明，房地产从不是单独一个行业，连着收入、就业和消费。

房价财富缩水，居民期望值降低、消费谨慎，经济负向循环压力就大。

我的判断是，要把经济搞起来，需要房价预期快点回升、更有力的政策刺激，现房销售这种长效政策短期救不了急。

年底前再出强有力刺激政策的概率不低，明年春天继续加码的可能性也高。

我始终认为，政策底不等于市场底。

三个底到了，快速反弹的条件在积累，可市场底还得靠一线二手网签连续站稳、库存流速加快、开发商投资止跌。

我的立场是政策要果断、节奏要稳，既不能把局部回暖说成全面反转，也不能忽视一线二手转正这个信号。

结语

往后看盯三个指标：一线二手网签连续性、新房待售面积降幅、开发企业国内贷款降幅，同向改善反弹才有基础。

把香河和 70 城放一起看，结论清楚：香河从两万跌到四千还少人问津，说明概念定价退潮后房子要回到使用属性；70 城里一线二手转正、新开工大降、库存缓降，是局部暖意和整体压力并存。

我觉得二线三线还在调整，老库存拖后腿，三个底露出轮廓，可市场底还得靠成交、库存和投资接力。

说到底，盯一线二手网签连续性、盯库存流速，比盯口号有用得多。